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　　3、境內(nèi)私募融資。目前國內(nèi)資金非常充裕，A股市場的波動，更使得許多資金轉(zhuǎn)向上市前的私募股權(quán)投資領(lǐng)域，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司也成為這些資金關(guān)注的對象。通過國內(nèi)架構(gòu)在境內(nèi)進(jìn)行私募股權(quán)融資，并未來在A股上市，是房地產(chǎn)企業(yè)目前比較現(xiàn)實(shí)可行的一個融資渠道。主要的問題在于，目前國內(nèi)的私募股權(quán)基金等資金，正在逐漸接受海外主流的投資流程和估值方式。而一直處于國內(nèi)架構(gòu)并受A股市場泡沫影響，沒有接受過海外資本市場的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，在這些方面與投資人存在分歧。因?yàn)榫硟?nèi)私募股權(quán)融資的最終退出渠道一般為A股上市，而A股IPO后鎖定期較長，對投資人而言流動性風(fēng)險較高。所以上市前的投資人一般會要求有比較大的資產(chǎn)凈值(NAV)折扣，即入股價格為企業(yè)NAV的一定折扣，以降低流動性風(fēng)險。

　　4、中外合資。目前市場上還有一種模式，即境內(nèi)架構(gòu)的房地產(chǎn)公司與海外基金在國內(nèi)設(shè)立中外合資企業(yè)。這樣的海外基金多以專業(yè)地產(chǎn)基金為主，而非一般而言的私募股權(quán)基金。這些專業(yè)地產(chǎn)基金通過某個房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利實(shí)現(xiàn)退出，而非通過公司的上市。這樣的合作模式同樣受到國家有關(guān)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)政策的制約，但如果操作得當(dāng)，可能解決房地產(chǎn)公司個別項(xiàng)目的融資難題。

　　房企自身提升是融資關(guān)鍵

　　房地產(chǎn)企業(yè)無論是采取哪種融資模式都有機(jī)會，因?yàn)橄嚓P(guān)政策也會根據(jù)市場情況隨時進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)然也都有一定的難度。筆者認(rèn)為，拋開外部環(huán)境影響，在金融資本市場已經(jīng)國際化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有迅速完成自身的學(xué)習(xí)和提升，才是順利完成融資的關(guān)鍵。其中有兩點(diǎn)為重中之重，自身資質(zhì)優(yōu)秀，且能夠做到以下兩點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，無論行業(yè)如何低迷，無論政策如何嚴(yán)格，肯定是行業(yè)內(nèi)最受投資人歡迎的企業(yè)之一。

　　1、財(cái)務(wù)的可靠性。我們經(jīng)常可以看到，一家房地產(chǎn)企業(yè)幾個月的招待費(fèi)可能就數(shù)以百萬元，但卻不肯花兩、三百萬人民幣邀請四大會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行一個全面審計(jì)。要知道，財(cái)務(wù)的可靠性無論對于A股投資人，港股投資人，國內(nèi)架構(gòu)的私募股權(quán)基金，還是國外架構(gòu)的私募股權(quán)基金，都是最有力的敲門磚。而“四大會計(jì)師事務(wù)所”的審計(jì)報告，可以說是目前國際范圍可信度最高的財(cái)務(wù)證明。

　　2、估值的合理性。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格走向不明確的情況下，投資人對估值方面持保守態(tài)度是有理由的。而房產(chǎn)企業(yè)采用符合國際慣例的估值方式和保守的估值理念，雖然可能損失短期的利益，但能夠更高效地獲取資金，為長期發(fā)展打下基礎(chǔ)。目前無論是國際還是國內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資人共同接受的，開發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)的估值方法是以資產(chǎn)凈值(NAV)為基礎(chǔ)的，而非市盈率法。因此，擬融資企業(yè)做出合理，而非虛高的NAV估值報告也會吸引眾多投資人。

　　同時，在計(jì)算公司市值時一般采用NAV的折價或溢價(即公司市值為NAV的一定百分比)，在市場環(huán)境不明朗的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如一定要以半年前市場的地產(chǎn)行業(yè)的估值水平(如相當(dāng)多已上市房地產(chǎn)公司當(dāng)時的市值對NAV有較高溢價)是不現(xiàn)實(shí)的，更何況目前這些企業(yè)的市值已經(jīng)向NAV接近。如果是上市前的私募股權(quán)融資，更應(yīng)認(rèn)清形勢，本身任何行業(yè)未上市企業(yè)的估值水平就因?yàn)榱鲃有匀?即企業(yè)股權(quán)無法像公開市場的股票一樣隨時可以拋出)，為同行業(yè)已上市公司的5到6折，而目前房地產(chǎn)企業(yè)的流動性在同樣的市場環(huán)境下，已經(jīng)低于其他行業(yè)，如公司一定要死守接近NAV的企業(yè)市值，必然會拖延融資時間。除非企業(yè)運(yùn)氣好，遇到頭腦發(fā)熱的投資人，否則離譜的估值水平是影響企業(yè)誠意的，也會讓潛在投資人對企業(yè)的資本運(yùn)營水平產(chǎn)生疑慮。

　　房地產(chǎn)開發(fā)作為關(guān)系國計(jì)民生的重要行業(yè)，長期而言，其必然有一個健康的發(fā)展環(huán)境。行業(yè)低潮給了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自我提升、優(yōu)勝劣汰、整合重組的機(jī)會。具有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該迅速獲得資金，轉(zhuǎn)不利環(huán)境為建立競爭優(yōu)勢的良好機(jī)會，才有機(jī)會獲得長期的發(fā)展。

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