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國際機構投資者，以及越來越多的國內機構投資者，會要求國內房地產(chǎn)企業(yè)提供更可信的財務數(shù)據(jù)和更合理的估值水平。
2007年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控下的銀行信貸收緊，房地產(chǎn)價格走勢不明朗，土地政策變化等因素，給原本在高房價背景下獲得超額利潤的國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來重大影響。尤其在資金層面，銀行貸款等間接融資模式受到挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募股權融資、上市等方式獲得直接融資渠道獲取資金已成為立志于長期發(fā)展的房企無需爭論的議題。本文將探討在目前市場環(huán)境下，如何有效地獲取直接融資。
跨境融資面臨更多挑戰(zhàn)
國內房地產(chǎn)公司以紅籌架構在包括香港在內的境外市場上市，在過去幾年中創(chuàng)造了眾多財富神話，并且為這些企業(yè)提供了重要的發(fā)展資金，如眾所周知的碧桂園、SOHO中國等。下面我們來看看目前內地房地產(chǎn)公司跨境融資和海外上市所面臨的幾個主要問題。
1、紅籌架構重組。自從2006年9月8日商務部等六部委頒布的《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》(以下簡稱“10號文”)開始實施以來，在該時點以后進行的，不以H股方式在海外上市所必須的，實際控制人為中國境內自然人的紅籌架構重組，幾乎沒有一家獲得批準。因此，近期在香港及美國市場以紅籌方式上市的國內房地產(chǎn)企業(yè)，實際上都是在2006年9月8日之前已完成了紅籌架構重組的。雖然目前有市場消息稱，紅籌架構重組的相關政策有望在今年3月份以后明確，但仍然存在一定的不確定性。
2、返程投資。即使房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在2006年9月8日之前完成了紅籌架構重組，或者國家紅籌重組政策明晰，企業(yè)可以在未來通過紅籌架構在海外融資和上市，但由于紅籌架構公司被視為外資企業(yè)，而近期國家房地產(chǎn)的宏觀調控收緊了外資投資內地房地產(chǎn)的相關政策，也給這些企業(yè)通過境外資金返程投資內地房地產(chǎn)項目增加了操作的時間和難度。
3、海外資本市場估值。近期美國次貸危機，波及全球金融市場，美國和香港股市均大幅下跌，影響了內地房地產(chǎn)企業(yè)的估值。以香港上市的代表性企業(yè)“碧桂園(2007.HK)”為例，其市值已由2007年9月時的最高點縮水了近一半。同時，近期部分擬在香港紅籌上市的內地房企，或已上市房企通過發(fā)行債券等方式再融資，都因為市場原因而延期。而公開市場估值的降低，也導致紅籌架構房企上市前私募融資的估值水平下降。
4、海外買殼上市。一些房地產(chǎn)企業(yè)也考慮過通過海外買殼(主要為香港和新加坡市場)的方式完成上市。這種方式的優(yōu)點是操作時間較短，但同樣會面臨上述三點問題，同時，企業(yè)還要承擔相應的買殼成本，而近期香港市場等地的殼資源價格也一直上漲，給本來就處于資金壓力中，準備買殼的房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的挑戰(zhàn)。
國內融資還有機會
相比跨境融資和上市，房地產(chǎn)企業(yè)在國內A股上市雖然有一定難度，但道路并未完全封死。國內資金充裕，對于準備進行上市前私募的房企有著一定的機會。房地產(chǎn)企業(yè)的國內融資環(huán)境主要有以下幾個特點。
1、A股直接上市。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)A股直接上市仍存在一定的難度。監(jiān)管機構沒有明文規(guī)定不允許房地產(chǎn)企業(yè)上市，事實上，2007年10月，證監(jiān)會也批準了國有控股房地產(chǎn)企業(yè)“合肥城建”的發(fā)行上市。但相信監(jiān)管機構對于房地產(chǎn)行業(yè)的上市審核將非常嚴格，在目前的市場環(huán)境下，只有資質非常優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)才有上市的機會。
2、A股買殼上市。通過A股買殼上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以將房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。但隨之而來的問題是，本身A股市場的再融資就不如海外市場靈活，需要證監(jiān)會審批，而房地產(chǎn)上市公司的再融資更加受到關注。因此，如果原來的殼公司沒有其他的融資資源，買殼上市，在短期內并不能解決房地產(chǎn)項目資金短缺的問題。同時，買殼也需要一定的成本。
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