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　　投資者面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　投資于房地產(chǎn)業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)如下：

　　“監(jiān)管環(huán)境多變。

　　“發(fā)展戰(zhàn)略過于激進(jìn)，且財(cái)務(wù)管理缺乏自律性。

　　“競爭加劇。

　　“公司治理和內(nèi)部控制做法不當(dāng)。

　　監(jiān)管環(huán)境：多變要求企業(yè)具有較高的適應(yīng)性

　　在地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營或投資所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是不斷變化的監(jiān)管環(huán)境。中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期所出臺(tái)或強(qiáng)調(diào)多項(xiàng)政策，其中包括緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款，征收土地閑置費(fèi)及限制海外資金流入。這些政策將繼續(xù)對地產(chǎn)商的整體營運(yùn)環(huán)境造成挑戰(zhàn)，特別是競爭力較弱及小型企業(yè)。

　　財(cái)務(wù)管理：自律性日益重要

　　大部分獲評(píng)級(jí)中資地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債和財(cái)務(wù)靈活性狀況較國內(nèi)未獲評(píng)級(jí)同行要好，但管理層是否具備自制力將決定每家企業(yè)能否適應(yīng)日益嚴(yán)峻的市場狀況。

　　市場競爭：激烈程度前所未有，競爭對手范圍日益擴(kuò)大

　　越來越多的國際地產(chǎn)商將市場目前的回調(diào)視為加速進(jìn)入中國市場的良機(jī)，特別是在中高端市場。這些跨國地產(chǎn)商包括香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(A/穩(wěn)定/--)和九龍倉集團(tuán)有限公司(BBB/穩(wěn)定/--)，它們歷史悠久且財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。中國政府加大經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)力度，保證滿足低收入人群的住房需求，這將令中端地產(chǎn)商的潛在目標(biāo)客戶流失，從而加劇這一市場的競爭。各個(gè)地產(chǎn)商爭奪的對象涉及土地儲(chǔ)備、融資渠道及人才。很多未獲評(píng)級(jí)的中資地產(chǎn)商將面臨日益嚴(yán)峻的營運(yùn)環(huán)境，甚至將威脅到自身的生存，并可能將被整合。經(jīng)過激烈的競爭，地產(chǎn)商將出現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面，從而加劇行業(yè)的兩極分化趨勢。

　　公司治理：需要緊密關(guān)注

　　很多獲評(píng)級(jí)地產(chǎn)商尚未建立起結(jié)構(gòu)化的管理模式或公司治理措施，其中持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易(例如上海證大房地產(chǎn)與控股股東之間持續(xù)的關(guān)聯(lián)交易以及合生創(chuàng)展與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易)就是這樣的例子。更為重要的是，隨著資金的快速積累，很多新近上市的地產(chǎn)商繼續(xù)快速擴(kuò)張，從小型地區(qū)性公司一躍成為大型全國性公司。這種擴(kuò)張速度令其內(nèi)部控制面臨重大挑戰(zhàn)。舉例來說，我們在2008年2月1日將中新地產(chǎn)集團(tuán)(控股)有限公司的”B+“評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單，部分原因就是其內(nèi)部控制措施不力。

　　短期陣痛，但長期獲益

　　我們預(yù)計(jì)2008年獲評(píng)級(jí)地產(chǎn)商將感受到短期陣痛。中國政府今年將繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控措施，限制投機(jī)行為，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。但只要地產(chǎn)商做到保持強(qiáng)勁的現(xiàn)金流、多元化的營業(yè)區(qū)域和產(chǎn)品組合、良好的財(cái)務(wù)靈活性、較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理自律性以及穩(wěn)健的經(jīng)常項(xiàng)目利潤，我們認(rèn)為就可能將成為行業(yè)整合的領(lǐng)導(dǎo)者，并最終成為贏家。