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　　2007年以來的市場變化

　　我們認為，由于2007年前三個季度獲評級中資地產(chǎn)商的表現(xiàn)非常強勁，因此去年全年業(yè)績不會受到?jīng)_擊。2007年前9個月，地產(chǎn)商銷售及預售的強勁表現(xiàn)導致其現(xiàn)金流保持較高水平，加之融資渠道非常暢通，進一步推動其流動性異常充裕，這也增強了發(fā)展商加速擴張的野心，從而積極擴大土地儲備規(guī)模，延伸業(yè)務地域版圖。但這種市場狀況已經(jīng)發(fā)生逆轉。

　　2007年第四季度以來，隨著監(jiān)管機構不斷出臺更為嚴厲的調控措施，包括提高向二次購房者發(fā)放抵押貸款、收緊房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款、加強對企業(yè)土地儲備的清理以及加大經(jīng)濟適用住宅的建設力度，房地產(chǎn)銷售開始下滑，融資環(huán)境的挑戰(zhàn)性上升。

　　市場氣氛轉弱

　　2007年10月以來，部分中國一線城市的房地產(chǎn)交易量以及平均售價下降，特別是在珠江三角洲地區(qū)。舉例來說，根據(jù)中原(中國)地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2007年10月，深圳市房屋銷售價格和銷量較9月份分別下降16%和45%。一些二線城市，比如成都和重慶，也受到一定程度的影響。但對于大部分二線城市而言，特別是此前增長較為理性的城市，其銷量和售價均保持穩(wěn)健增勢。根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年第四季度70個主要城市房屋平均售價上漲10.2%。因此我們認為，包括中國海外發(fā)展在內的項目地域范圍更為廣泛的開發(fā)商所受影響將較小。

　　融資難度加大

　　2007年上半年，地產(chǎn)商能夠以十分優(yōu)越的價格在股票市場和債券市場融資。但是，2007年第四季度以來，下述融資渠道即使沒有關閉，也出現(xiàn)收緊跡象：

　　內部籌資-預售和銷售款

　　過去地產(chǎn)商能夠將預售款用于收購新項目的資金來源。但由于目前銷售情況大不如前，地產(chǎn)商很難依賴自有資金。而且隨著中國政府加強對銀行體系的調控力度，從而可能要求強化對使用預售款帳戶的監(jiān)管，因此地產(chǎn)商依賴預售款進行擴張的難度將越來越大。

　　國內股票市場發(fā)行

　　有報道稱，為了緩解投資過熱現(xiàn)象，中國政府有意推遲一些企業(yè)的A股上市審批時間，特別是針對房地產(chǎn)企業(yè)。

　　國內銀行貸款

　　中國監(jiān)管機構禁止房地產(chǎn)企業(yè)使用國內銀行貸款支付地價款。而開發(fā)貸款方面，地產(chǎn)商不僅越來越難取得信貸額度，而且融資成本也在上升。由于銀行收緊信貸，因此它們對于放貸更具選擇性，通常只有信用狀況較強的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

　　海外融資

　　與一年前相比，海外債市和股市投資者對中資地產(chǎn)商海外融資的謹慎情緒急劇升溫，這意味著新股與債券發(fā)行的難度日益增大。與此同時，隨著監(jiān)管措施的不斷出臺，2007年中期以來，中國國家外匯管理局明顯放慢海外資金匯回國內的審批步伐。因此，即便新地產(chǎn)商能夠成功地在國際市場融資，將資金由海外市場轉移至國內也是一個挑戰(zhàn)。有報道稱，綠城中國控股就曾在將海外融資匯回國內支持本地項目開發(fā)時遇到困難。