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萬科降價或許不失為明智之舉。但萬科選擇部分城市降價的依據和規(guī)律是什么？萬科降價的下一站又會在哪兒？
泡沫成分大及開盤量多，天津、杭州、武漢或成降價下一站
深圳、廣州、成都、上海、北京……伴隨著王石拐點論的實際行動是，萬科率先祭起“降價”這一輪大旗。這股降價風被一些同行驚為“清理門戶”，也被一些專家疑為“商業(yè)大秀”，更有無數人認為是萬科在融資壓力和規(guī)模壓力之下的無奈之舉。
可以想見，面對諸多的待開發(fā)項目所需求的資金量和有望跨入千億銷售額的遠景目標，萬科降價或許不失為明智之舉。但萬科選擇部分城市降價的依據和規(guī)律是什么？萬科降價的下一站又會在哪兒？
上海只損失1000多萬元
萬科選擇降價的城市路線是從南到北，從珠三角到長三角，然后是渤三角區(qū)域。
降價的背后，是萬科的融資壓力。截止到目前，萬科預計發(fā)債59億元仍未獲證監(jiān)會批準。而2007年，萬科新增建筑面積達1068.89萬平米。
“但降價可以讓萬科快速回籠資金，而在獲得好名聲和資金的同時，萬科其實損失很少。”分析人士稱。
據記者了解，萬科于2月份對上海10個樓盤進行九五折特惠銷售，實現了2.57億元的總銷售額。
據此推算，萬科損失的部分大致約為0.13億元。也就是說萬科上海降價銷售只損失了1000多萬元的可能收入，卻獲得了巨大的機會利益。
假設萬科將這2.57億元作為資本投入房地產市場進行生產經營，按照目前中國房地產業(yè)用整個樓盤項目總投入所需要資金的30%左右的自有資金就可啟動、完成整個樓盤投入的一般規(guī)律來計算，萬科2.57億元自有資本就可能啟動、完成總投入資金達近9億元的新樓盤的機會。
按照房地產總銷售額的30%計算銷售利潤，2.57億元的自有資本投入獲得的機會利潤可能達到約5億元。
這是一個以小博大的理論。在萬科部分城市降價回籠資金之后，1月份，萬科就耗資29.94億元，在上海、東莞、成都獲取4塊土地。
“1月份相當于每天耗費1億元拿地，快速拿地、快速開發(fā)、降價回籠資金還貸款，再滾動開發(fā)，跑步前進，萬科才有可能完成十年規(guī)劃中1000億銷售額的戰(zhàn)略目標。”深圳地產研究專家半求對記者表示。
泡沫成分為調整依據
“薄利多銷是我們一貫的營銷策略。”萬科集團首席研究員譚華杰如此解釋，“之前哪個城市泡沫水分越大，調整幅度就越大，越理性，調整的壓力就越小。”
他說，選擇哪個城市降價，是由各區(qū)域中心銷售難易程度決定的，如果能以高價銷售，誰愿意降價？萬科認為降價也許不一定是最好的方式，但目前卻是最正確的方式。
萬科另一位高層告訴記者，一個城市的房價合不合理，該不該降價，主要依據兩個方面，一是人均居住面積，二是房屋的容積率高低。
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