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　　2008年新年伊始，樓市勁吹優(yōu)惠風(fēng)，開發(fā)商以迫切的心情渴望通過這樣那樣的手段促使樓市活躍起來。

　　編者按

　　2008年新年伊始，樓市勁吹優(yōu)惠風(fēng)，開發(fā)商以迫切的心情渴望通過這樣那樣的手段促使樓市活躍起來。房價到底是拐點(diǎn)來臨還是在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，是所有有著剛性需求或者其他需求的購房者十分關(guān)心的問題。為了對全國樓市有一個更清楚的認(rèn)識，記者特別連線北京、上海、廣州、深圳、重慶等主要城市的相關(guān)媒體，就當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、相關(guān)數(shù)據(jù)和業(yè)界觀點(diǎn)進(jìn)行客觀報(bào)道。

　　北京樓市

　　房價下調(diào)“微風(fēng)”徐來

　　市場：鼠年新春，北京樓市依舊在冷清和觀望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均繼續(xù)下滑，與此同時，部分項(xiàng)目的價格也在各種打折促銷中呈現(xiàn)下行趨勢。目前，雖然北京商品房整體銷售均價依然“身居高位”；但是，新項(xiàng)目所面臨的結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力正日益增大。

　　數(shù)據(jù)：值得注意的是，北京新盤項(xiàng)目的開盤均價已經(jīng)出現(xiàn)走低趨勢。中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年1月，北京商品住宅開盤均價為13843元/平方米，環(huán)比下降17.7%。另外，在1月份獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，商品住宅預(yù)售均價環(huán)比下降2450元/平方米；環(huán)比降幅達(dá)15.2%。其中，普通住宅及公寓項(xiàng)目開盤均價環(huán)比分別下降了12.8%和29.3%，降幅較大。北京房地產(chǎn)市場并未因部分樓盤價格下調(diào)而出現(xiàn)回暖跡象，商品房期房銷售持續(xù)大幅下降。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月，期房網(wǎng)上日均簽約僅為247套，同比降幅達(dá)33.8%，環(huán)比降幅達(dá)21.1%。其中，住宅日均簽約186套，同比下降39.6%，環(huán)比下降28.5%。

　　從土地供應(yīng)情況看，北京房地產(chǎn)市場的供需緊張正在得到緩解。新年第一個月，北京土地供應(yīng)放量，且成交總價環(huán)比下降。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月，北京土地成交共計(jì)32宗，成交面積395.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)457.7萬平方米。其中住宅及含住宅項(xiàng)目用地20宗，成交面積共計(jì)325.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到392萬平方米。

　　業(yè)界：中大恒基不動產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入了“寒冰期”，房屋價格的下降也是在宏觀調(diào)控下價格向價值回歸的一種表現(xiàn)。

　　廣州樓市

　　中小戶型價穩(wěn)大戶型將上漲

　　市場：日前，央行副行長易綱明確表示，2008年，央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。昨天，廣州多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策向樓市發(fā)出了一個強(qiáng)烈信號：銀行向發(fā)展商的貸款額度將在今年受到進(jìn)一步的控制。在強(qiáng)大的資金壓力下，發(fā)展商只有靠進(jìn)一步降價來“出貨”。

　　數(shù)據(jù)：廣州市國土房管局的一份資料顯示，預(yù)計(jì)2008年廣州市一手住房成交價格將回落，并維持在9000元/平方米左右。在土地的供應(yīng)方面，一季度將放緩供地，二季度適當(dāng)供地，供地重點(diǎn)放在下半年。據(jù)國土房管局一份資料顯示，預(yù)計(jì)今年90平方米以下的中小戶型價格將保持穩(wěn)定，供應(yīng)比例將達(dá)到50%以上；90平方米以上的大型商業(yè)住房和中心城區(qū)商品住房受結(jié)構(gòu)性供應(yīng)的影響，價格仍將有一定幅度的上漲，預(yù)計(jì)將上漲20%。

　　業(yè)界：中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，貨幣從緊政策讓今年樓市不容樂觀，尤其是貸款方面。2008年仍然是樓價高位調(diào)整年，對樓市也將產(chǎn)生巨大的影響。

　　深圳樓市

　　觀望氣氛濃重

　　市場：春節(jié)臨近，深圳樓市進(jìn)入了階段性敏感期。從深圳市國土部門公示的數(shù)據(jù)來看，截至目前，深圳新房日均銷售在90套左右，銷售均價在15000元左右。這一數(shù)據(jù)與去年四季度相比出入不大，顯示出深圳樓市的觀望氣氛仍舊濃重。而近期深圳新房的推盤量明顯上升。供應(yīng)的增加似乎使得買方的觀望心態(tài)更為堅(jiān)定。據(jù)悉，不少新項(xiàng)目都以市場最為關(guān)心的價格作為營銷重點(diǎn)，均在歲末推出了特惠房或類似的促銷活動。

　　數(shù)據(jù)：據(jù)深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳樓市每日成交數(shù)量在20-70余套之間波動。有業(yè)內(nèi)專家表示，深圳房價仍有繼續(xù)調(diào)整可能。

　　業(yè)界：深圳社科院城市運(yùn)營中心主任高海燕表示，深圳樓市的復(fù)蘇需要強(qiáng)勢置業(yè)力量的恢復(fù)，或者是新的置業(yè)力量的成長，因此，開發(fā)商們不能坐等待市場的復(fù)蘇，而應(yīng)抓住時機(jī)主動找出營銷對策。

　　重慶樓市

　　觀望氣氛濃厚

　　市場：萬達(dá)、中海、龍湖、華宇、金科、協(xié)信等一線開發(fā)商都承認(rèn)，目前樓市觀望氣氛濃厚，有的開發(fā)商表示“已有壓力”，但不少開發(fā)尚對今年樓市后市持樂觀態(tài)度。龍湖地產(chǎn)負(fù)責(zé)人就表示，目前重慶房價在全國主要城市中并不高，從房價與收入比來看，北京、上海已達(dá)到16∶1，但重慶還只有7∶1，“全國樓市出了問題，重慶樓市也不會出問題。”而中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人更自信：“目前房市已進(jìn)入買方市場。”“房價肯定要漲。”所有開發(fā)商都表示，明年房價應(yīng)是“小升”，龍湖更給出精確的預(yù)測——8%至10%，高端物業(yè)的漲幅還會超過10%。

　　數(shù)據(jù)：華宇某負(fù)責(zé)人介紹說，“春節(jié)期間來了100多組客戶，簽單只有10%，轉(zhuǎn)換率非常低。”金科稱，春節(jié)期間接待了180組客戶，成交率不到8%，節(jié)后才回升到15%。

　　業(yè)界：中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，從長期看，推動重慶房價穩(wěn)步上漲的因素也不少：一是城鎮(zhèn)化帶來對主城商品房的客觀需求增大，二是交通環(huán)境的改善使得宜居條件增強(qiáng)，三是2007年樓面價格居高不下，對2008年房價形成支撐，四是核心地越來越少，五是其他市場，包括從沿海房市、股市撤出資金有望向重慶轉(zhuǎn)移。

　　成都樓市

　　新一輪優(yōu)惠粉墨登場

　　市場：春節(jié)前由萬科發(fā)端、中海跟進(jìn)、藍(lán)光加入的降價促銷陣營，引領(lǐng)樓市降聲一片：萬科的青年置業(yè)計(jì)劃，使得魅力城市直線下降了20—30%，中海10年貼息計(jì)劃，房款直接免去10萬，而藍(lán)光公開打出了3980元/平米起的戶外廣告，部分中小開發(fā)商緊隨其后，紛紛給出了1%—10%不等的折扣優(yōu)惠。你方唱罷我登臺，當(dāng)春節(jié)結(jié)束后，萬科、中海、藍(lán)光、龍湖、金科、華宇等成都主流開發(fā)商把從12月開始的大幅度優(yōu)惠措施逐漸收回時，珠江國際花園2期的“買房送豪裝”活動、正成地產(chǎn)的“08放心購房”活動、炎華置信的優(yōu)惠打折等系列促銷活動又隆重登場。

　　數(shù)據(jù)：來自世家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示(2008.1.21.-2008.1.27)該周成都市一手房成交1868套、成交面積147773.6平方米，與上周相比都有所下降，房源供應(yīng)趨于減少，該周成都市區(qū)共推出房源1998套，比上周減少了約1507套。相比一手房，該周二手房成交有小幅回暖，該周成都市二手房共成交了848套，比上周多成交了185套。土地方面，08年1月份土地供應(yīng)和成交極不活躍，這跟往年同期的土地市場情況相近。1月土地成交總金額為8393萬元，成交均價為301.47萬元/畝。成交土地預(yù)計(jì)總建筑面積為52955.91平方米。2008年1月土地供應(yīng)和成交極為不活躍，這跟往年同期的土地市場情況相近。中原認(rèn)為：在2008年里，政府仍將對土地進(jìn)行整頓，加強(qiáng)力度打擊囤地、閑置土地等，以及嚴(yán)格規(guī)劃容積率等要求從而進(jìn)一步以加強(qiáng)節(jié)約土地能源為主，國家從嚴(yán)從緊控制用地規(guī)模的趨勢短期內(nèi)不會改變。

　　業(yè)界：成都珠江投資營銷總監(jiān)夏晴告訴記者，他們開始實(shí)行大幅優(yōu)惠，也是基于目前市場情況，為春交會積累客戶。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國品牌房產(chǎn)企業(yè)率先降價，對整個樓市產(chǎn)生了領(lǐng)跌效應(yīng)，大部分中小房產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭和融資的雙重考驗(yàn)，其追跌雖是無奈之舉，同時也是順應(yīng)大勢的明智做法，更有利整個樓市和諧，健康，理性向前發(fā)展。四川大學(xué)市場營銷學(xué)教授、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略專家吳豐建議，從政府看，有一種調(diào)控的趨勢出來后，希望不要在短期出臺更多針對性的政策，讓市場有個恢復(fù)性的成長。

　　記者觀察

　　拐點(diǎn)來了？

　　美國老頭索羅斯三年前撂下的一句話——“中國樓市挺不過08年”，在當(dāng)下低迷市場狀況下被頻頻提及，所有人都想知道這個答案，中國樓市還能挺多久？

　　雖然從各大市場的成交數(shù)據(jù)反饋的信息來看，整個市場依然是有價無市，但萬科在各區(qū)域城市大面積的企業(yè)戰(zhàn)術(shù)性降價(或低價開盤)后，并沒有出現(xiàn)相關(guān)區(qū)域企業(yè)全面跟進(jìn)的局面，因此整個市場的關(guān)鍵詞依舊是觀望。和購房者的觀望一樣，開發(fā)商也在觀望。據(jù)記者了解，有些開發(fā)商甚至已經(jīng)停止做項(xiàng)目前期的調(diào)研和規(guī)劃，有的開了盤也拒絕降價，只有少數(shù)項(xiàng)目不得不以低于預(yù)期的房價開盤。

　　開發(fā)商的反映如是，而在網(wǎng)上各大地產(chǎn)和業(yè)主論壇里，購房者已在結(jié)成聯(lián)盟抵制房價，他們的支點(diǎn)是：王石說樓市拐點(diǎn)來了。而在日前舉行的廣州地產(chǎn)高峰論壇上，亦有不少業(yè)內(nèi)專家根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形勢和住房需求情況，預(yù)測中國房價調(diào)整期最長會達(dá)到15個月的觀點(diǎn)。開發(fā)商和消費(fèi)者一時陷入了僵局。

　　到底是拐點(diǎn)還是結(jié)構(gòu)性的高位調(diào)整？問題的焦點(diǎn)越發(fā)明朗，決定形勢走向的因素似乎也越明確。所有人都明白這個市場的觀望周期有多長，取決于地產(chǎn)商和購房者的心理博弈。買房一念間，但從當(dāng)前消費(fèi)者的購買素質(zhì)和所掌握信息的反映來看，期待市場短期內(nèi)回暖似乎也不太現(xiàn)實(shí)。央行近期明確表示，2008年不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。這無疑向樓市發(fā)出了一個強(qiáng)烈信號：銀行向開發(fā)商商的貸款額度將在今年受到進(jìn)一步的控制。這對于前些年靠銀行拿地、支持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，對資金回籠速度迫切的開發(fā)商來說，唯一的選擇也許就是進(jìn)一步降價。而隨著CPI的連續(xù)走高、各類原材料價格的上漲，開發(fā)商的利潤空間無疑將被壓縮，加上現(xiàn)金流的壓力，接下來也許是形成新一輪的洗牌。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成這種僵持局面的原因是，通脹壓力增大和政府以“緊縮”為基調(diào)的宏觀調(diào)控政策有望延續(xù)，這使得市場中不確定性因素繼續(xù)增多，買賣雙方在情況不明下不約而同地選擇了謹(jǐn)慎與等待。但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式是，資金流動性過剩、經(jīng)濟(jì)快速增長、居民收入持續(xù)增加，因此房地產(chǎn)市場仍有持續(xù)增長的宏觀環(huán)境；同時，宏觀調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時鼓勵合理的住房消費(fèi)，因此，現(xiàn)在下結(jié)論樓市拐點(diǎn)來臨也許為時尚早。