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深圳樓市丁亥年：“進化”的代價
房價放大器
在這場擊鼓傳花的游戲中，地產(chǎn)中介扮演著極為重要的角色。
“不是一天一價，而是一小時漲一個價。”陳明宣用這樣極端的例子來形容瘋狂階段的深圳房價。新房的瘋狂上漲，直接拉動了二手市場。當時陳明宣是一家知名地產(chǎn)中介的店面經(jīng)理，在2007年的上半年，他認為自己很快就可以成為億萬富豪。當時的他每出一張私單(不經(jīng)過中介公司，由經(jīng)紀約定買賣雙方私下成交)可以獲得15萬到35萬元的中介費，而他每月至少能做成3筆這樣的交易。
面對瘋狂的市場，深圳部分地產(chǎn)中介開始了更瘋狂的擴張。與普通炒房者相比，中介從業(yè)者可以獲得更多的信息。更為重要的是由于當時的監(jiān)管漏洞，這些地產(chǎn)中介可以利用客戶的資金成倍地擴展自己的義務(wù)。
按行業(yè)慣例在購買二手房過程中，買家需要至少支付樓價的40%為首期款，由于房屋交易需時較久，這筆款項會在賬戶上停留一至兩個月。例如在今年深圳市場的正常時期，一些大型中介每天平均能成交近40套二手房。如果保守地以每套房90萬元計算，一天所注入的首期款就高達1400萬元。換言之，一個月賬戶上的資金就超過3億元。
只要市場繼續(xù)保持此成交量，用后交易者的資金支付上筆首期，這3億元就完全可以成為他們的“流動資產(chǎn)”。一些自律不夠的中介不斷地利用著這筆流動資金，小打小鬧者將這些資金直接用于炒樓，陳明宣表示，在他們的圈子內(nèi)，或多或少每個人都在利用這些杠桿投機炒房。更有甚者，則是利用資金擴張公司。中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售等一系列深圳新興中介公司不斷擴充，短短幾個月間，創(chuàng)輝租售的店面已經(jīng)擴充了近700家。
在這些職業(yè)炒家的放大作用下，深圳樓價全面上漲，繼而推動了深圳的房地產(chǎn)投資氣氛。“炒房”已經(jīng)成為當時深圳老百姓生活的一部分。只要是有閑錢，都想在這個市場撈一筆。世聯(lián)地產(chǎn)分析師楊璐表示，2007年最熱的前三季度，深圳豪宅交易量累計增幅為2006年的1到1.5倍。換言之，當時市場必須提高一倍以上的供應(yīng)才能滿足需求。而此時成交均價每平方米已達3萬至3.5萬元，比年初上漲了80%。
情況開始蔓延到租賃市場，深圳市房屋租賃管理辦6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳房屋租賃市場同比平均租金上漲9.13%，其中福田的梅林片區(qū)漲幅更高達20%。
房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為脫韁的野馬，這又再次反饋到新房領(lǐng)域。彼時，開發(fā)商定價早就不考慮成本了，而進入“喊價時代”，你樓盤單價2萬元，我就提到2.5萬元。“市場找不到什么規(guī)律和道理，充滿非理性因素，”一地產(chǎn)集團銷售總監(jiān)表示。
政府增加供應(yīng)無力
對此種種，政府的平抑工作從3月就已經(jīng)開始，3月22日由時任國家發(fā)展和改革委員會副主任姜偉新率隊的檢查組開赴深圳，這個名為“全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議檢查組”在深圳得到了高規(guī)格的待遇。此后深圳公布了多項調(diào)控措施。
在政府的思路中，首先是增大土地供應(yīng)，按當時公布的數(shù)據(jù)，深圳當年的住房用地達到2.1平方公里，比2006年增加1倍。希望以此大幅增加房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量。其次是增加政策性住房的保障，深圳市市長許宗衡在當年兩會報告中許諾，市政府2007年將增加政策性住房用地60萬平方米。
為了提供更多的供應(yīng)，政府已經(jīng)把底牌都亮了出來。據(jù)政府內(nèi)知情人士透露，當時深圳甚至開始著手研究農(nóng)民房進入商品房市場的問題。希望深圳十萬棟以上的城中村農(nóng)民房可以增加更多的低端供應(yīng)。
然而政府增加供應(yīng)的措施并未能抑制瘋狂的投資氣氛，5月全市成交均價每平方米14223元，比4月環(huán)比上升22.8%。6月國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示深圳樓價的漲幅為14.6%，再次成為全國之冠。深圳福田區(qū)6月第一周的成交均價已超3萬元，深圳房價開始“跨二奔三”。
增加供應(yīng)平抑樓價的措施未能收到預(yù)期效果，政府的壓力驟增。6月20日，許宗衡花了整整一天主持召開房地產(chǎn)形勢座談會，研究相關(guān)對策。并且針對高房價公開發(fā)言，調(diào)控措施也開始從增加供應(yīng)轉(zhuǎn)而抑制需求。
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