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　　跟眼下的天氣一樣，陰冷是原本溫暖甚至火熱的深圳樓市目前的主題。

　　深圳本土最大的中介世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心最新發(fā)布的一份分析報(bào)告指出，2007年12月，深圳二手住宅市場(chǎng)依舊低迷，成交量、成交均價(jià)繼續(xù)下滑，迎來了下半年的最低點(diǎn)。根據(jù)該市國(guó)土部門的統(tǒng)計(jì)，去年12月全市共成交二手住宅3966套，環(huán)比下降12.1%，成交面積36.59萬平方米，環(huán)比下降10.3%。

　　此情此景，令有“深圳民間投資炒樓鼻祖”之稱的鄒建民亦感擔(dān)憂。“大家還在為‘拐點(diǎn)’爭(zhēng)論，現(xiàn)在應(yīng)該討論大概會(huì)跌多少，跌到什么時(shí)候才能止住。”近日接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，鄒建民說。

　　“這個(gè)市場(chǎng)太危險(xiǎn)”

　　“上帝叫你死亡，必先讓你瘋狂。”即使在鄒建民看來，2007年上半年的深圳樓市也已經(jīng)是“瘋掉了”。

　　講起那個(gè)時(shí)候的樓市，鄒建民“心有余悸”，“市場(chǎng)上到處都是揮著鈔票要買樓的人，買者當(dāng)中十有八九是投資客，而投資客的下家也主要是投資客。”

　　用鄒建民的話來說，當(dāng)時(shí)自住型的客戶是“恐慌性”買入，投資型的客戶是“瘋狂性”買入，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)“失去理性”了。

　　世華地產(chǎn)的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，投資性購(gòu)房比例約占總成交量的八成。一手住宅的數(shù)據(jù)同樣顯示，買家多數(shù)是投資客。保守估計(jì)，上半年一手住宅市場(chǎng)整體投資比例超過50%，部分樓盤投資比例甚至可達(dá)到80%以上。

　　“這種行情之下，肯定很危險(xiǎn)。我告訴自己只賣出，不買進(jìn)，堅(jiān)決不買入。”鄒建民異常堅(jiān)定當(dāng)時(shí)自己的判斷，他說按照市場(chǎng)的購(gòu)買力估計(jì)，在他投資最為集中、也是當(dāng)時(shí)投資氣氛最為濃厚的南山片區(qū)，“每一套房子的價(jià)格都有虛高(成分)。”

　　他列舉了南山區(qū)的“濱海之窗”和“南山玫瑰園”為例。前者在2004年的時(shí)候，5000元/平方米往外賣，一套只賺個(gè)2萬～3萬元，“都賣不掉。”而到了2007年，“炒到了2.2萬～2.3萬/平方米，好多人都還不愿意賣。”后者更加離譜，最先6000元/平方米的樓盤，最后竟然炒到3萬元/平方米。

　　“這個(gè)市場(chǎng)太危險(xiǎn)。”鄒建民一言以蔽之。

　　而下半年熱潮退去之后，真實(shí)的市場(chǎng)顯現(xiàn)出來了。在上述兩項(xiàng)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，投資性購(gòu)買一下子下降到了只占成交比例的10%左右。

　　“炒房炒成房東”

　　2007年下半年，形勢(shì)果然驗(yàn)證了鄒建民的判斷，樓市急轉(zhuǎn)直下。整個(gè)“十一”黃金周七天之內(nèi)，曾經(jīng)威力無窮的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)竟然只有82套的成交量。

　　深圳中原地產(chǎn)的月度交易數(shù)據(jù)顯示，去年6月開始，各月新房成交量就逐月下降。住房銷售面積也是逐月下降，從6月份的56萬平方米，下降到了12月份的17萬平方米。

　　二手房成交量的下滑更是厲害。世華地產(chǎn)在2007年8～10月間的二手住宅成交量大幅下挫，環(huán)比降幅分別為26.3%、43%和36.8%；成交套數(shù)的環(huán)比降幅分別為24.8%、45.2%和36.8%。最低的10月份成交只有4252套，不及最高月份的四分之一。

　　“大部分人被套得很慘。”鄒建民介紹，成交量的下滑，使得許多資金不很雄厚的短線投資客一下子被套住，無法脫身。這真應(yīng)驗(yàn)了那句玩笑話，“炒房炒成了房東”。而此前頻頻出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，也已開始彰顯威力。

　　回頭來看，在剛剛過去的2007年，央行六次加息，5年以上貸款利率上升到了7.83%，并且有繼續(xù)加息的壓力。這直接導(dǎo)致已貸款投資者們的還款壓力越來越大，資金鏈日益繃緊，產(chǎn)生了提前還貸和斷供的現(xiàn)象。

　　鄒建民告訴記者，現(xiàn)實(shí)可能比數(shù)字上體現(xiàn)的還要嚴(yán)重。“限貸惜貸的氣氛之下，由于銀行評(píng)估系統(tǒng)價(jià)格普遍低于實(shí)際成交價(jià)格，實(shí)際上，很多投資氣氛高的樓盤，首付款已經(jīng)要達(dá)到五成左右了。”這無疑讓投資客手中的物業(yè)變得極難出售，投資的成本已經(jīng)大大提高了。

　　“我們來看投資、收益比，深圳的許多樓盤已經(jīng)明顯超出了可投資范圍，已經(jīng)沒有投資價(jià)值了。”鄒建民舉例說，在深圳，一套價(jià)值100萬元的房子，租金大概是2000多元/月，如果買的話，就要給銀行6000多元/月。

　　“現(xiàn)在深圳的樓價(jià)，已經(jīng)明顯超出了大家的收入水平。”在鄒建民看來，“深圳房?jī)r(jià)只有下降50%，大家才有可能買得起房子——那才是合理的投資價(jià)位。”

　“拐點(diǎn)”到來？

　　鄒建民認(rèn)識(shí)的一位投資者，向銀行借了200萬元買房，而房子現(xiàn)在只值150萬元，“已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)了。”據(jù)他介紹，有一些投資客專門從其他地方趕來深圳，“買了兩套豪宅，按照現(xiàn)在的市價(jià)，基本上首期款是虧完了。”

　　“特別是6、7月份，最瘋狂的時(shí)候，很多中介業(yè)務(wù)員忍不住，自己也進(jìn)去了。”據(jù)鄒建民稱，他接觸的很多業(yè)務(wù)員最后都參與“炒樓”，接著就有很多人被套。

　　樓市急轉(zhuǎn)很快帶來更多的問題，比如中介公司關(guān)門事件。去年10月底，投資客秋先生和三個(gè)朋友湊齊227萬元作為首付款，買下了位于深圳八卦嶺的整整一層單身公寓，面積825平方米。交錢近一個(gè)月后，他們發(fā)現(xiàn)資金竟然還沒有到達(dá)賣家手中。其中的110萬元?jiǎng)澋搅酥薪殚L(zhǎng)河地產(chǎn)的公司賬戶上，另外106萬元?jiǎng)澋搅碎L(zhǎng)河地產(chǎn)總經(jīng)理皮錦洲的個(gè)人賬戶上。隨后他們找到長(zhǎng)河地產(chǎn)公司，后者承認(rèn)了這一事實(shí)，并且承諾在11月30日之前退還購(gòu)房款。但到了12月初，長(zhǎng)河地產(chǎn)陷入“倒閉風(fēng)波”，那227萬元購(gòu)房款的問題，“到現(xiàn)在還沒有解決。”

　　除此之外，更廣為人知的便是中天置業(yè)一夜倒閉、總裁蔣飛涉嫌卷款數(shù)千萬元潛逃事件。隨后，創(chuàng)輝租售在上海的多家門店也關(guān)門大吉，房產(chǎn)中介業(yè)似乎“哀鴻遍野”，王石等業(yè)界巨頭紛紛加入了所謂“拐點(diǎn)”論爭(zhēng)。

　　“拐點(diǎn)”是否已經(jīng)到來，短期內(nèi)還是個(gè)見仁見智的問題。近日世華地產(chǎn)發(fā)布的《2008年1月買賣雙方心態(tài)分析》指出，部分短期小型投資客經(jīng)受了數(shù)月的房?jī)r(jià)下跌后，目前出手意愿非常強(qiáng)烈。分析稱，一方面是租金回報(bào)率低、不能抵供，另一方面是目前租賃市場(chǎng)涌現(xiàn)大量盤源，連穩(wěn)定的租賃都無法保障，這刺激了投資客盡快脫手的意愿。

　　不管如何，深圳樓市不再像以前那樣飛速上漲已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而這也堪稱一個(gè)合理的改變。畢竟，一個(gè)理性、健康的市場(chǎng)，無論對(duì)投資者還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，都是十分重要的。