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　　深圳總體市場分析

　　作為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的焦點(diǎn)城市之一的深圳，在2007年遭到了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。從國家宏觀到地方細(xì)則，均欲從土地、稅收、產(chǎn)品、銀行借貸等多方面入手，穩(wěn)定“全國漲價(jià)第一城”的深圳房價(jià)。以目前市場反應(yīng)看，調(diào)控政策達(dá)到了一定的效果，將房地產(chǎn)市場重新帶回傳統(tǒng)的營銷時(shí)代。在10月黃金周以后，深圳樓市的冬天真正到來。

　　從總的表現(xiàn)看，上半年深圳房價(jià)無序上漲，交易量異常波動(dòng)。德思勤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全市一手房價(jià)同比上漲5成，延續(xù)2006年下半年以來的房價(jià)上漲趨勢，而且上漲速度明顯加快，各新推項(xiàng)目開盤都十分熱銷，很多項(xiàng)目還出現(xiàn)置業(yè)者排長龍持幣搶購的場面。房價(jià)的無序上漲以及新房供應(yīng)的減少刺激了市場恐慌心理的產(chǎn)生，由投機(jī)者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買，越買越漲”的惡性循環(huán)。

　　從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出臺(tái)。深圳方面出臺(tái)了住房保障相關(guān)政策，解決低收入家庭的住房困難；出臺(tái)了房地產(chǎn)市場整頓相關(guān)政策，整治房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范商品房銷售行為；出臺(tái)了限外令，進(jìn)一步規(guī)范境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)購房，嚴(yán)格限制外資炒房。與此同時(shí)，全國性的金融緊縮從下半年開始步伐加快，針對投資過熱、市場流動(dòng)性過剩、通貨膨脹壓力加大等問題，央行連續(xù)加息，并針對過熱的樓市在9月底出臺(tái)了新的房貸管理辦法，提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求，給房地產(chǎn)市場降溫。

　　房貸新政對深圳樓市的影響十分顯著，從7月份銀行收縮房貸開始，炒房客陸續(xù)撤退，二手市場交易面積開始持續(xù)下滑，受此影響一手新房的交易量也出現(xiàn)大幅回落。從10月份開始，一手住宅交易量進(jìn)一步萎縮，是近三年來非常罕見的低量。10、11月發(fā)售的新項(xiàng)目都明顯感受到了較大的銷售壓力，尤其是一些面積偏大的中高檔物業(yè)，開盤銷售率不足一成，只有定價(jià)合理的中小戶型賣得比較好，新盤銷售分化嚴(yán)重。各項(xiàng)目雖然沒有直接降價(jià)，但是通過大比例折扣、贈(zèng)送裝修等方式回調(diào)價(jià)格。

　　07年市場總結(jié)

　　1.小戶型市場受總體市場影響

　　德思勤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測結(jié)果表明，2006年小戶型成交均價(jià)為7965元，而2007年為11437元；下面讓我們看下成交套數(shù)2006年為39943套，而2007年只有25584套，而且主要是上半年交易完成的。德思勤分析認(rèn)為，短短兩年時(shí)間深圳小戶型市場已經(jīng)趨向理性發(fā)展，深圳目前也只有小戶型市場具備一定的平穩(wěn)上升空間。

　　小戶型物業(yè)，一種依托在都市的產(chǎn)物。從物業(yè)分布的區(qū)域特征來看，小戶型物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華，交通方便的顯著特征。從物業(yè)用途來看，主要分為投資型及過渡加投資型兩種。從規(guī)劃指標(biāo)來看，小戶型物業(yè)均存在容積率高；梯戶比值高；綠化面積少；有多層商業(yè)裙房，生活環(huán)境不純粹的特點(diǎn)。但因其置業(yè)門檻相對較低，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，與其它物業(yè)有著很強(qiáng)的互補(bǔ)性，因此長期存在。由于深圳人口密度較高，年輕人眾多，決定了小戶型市場需求量巨大，小戶型成為租賃市場中的主流。2007年小戶型租金水平同比上漲7.2%。

　　2.小戶型租賃市場分析

　　年底隨著尋找工作的畢業(yè)生的到來，加上換房人群的增多，這段時(shí)間一直以來都是傳統(tǒng)的租賃活躍時(shí)期。此外，2007年三級市場出現(xiàn)了新的情況，近期受到調(diào)控政策的影響，三級市場觀望氣氛濃重，預(yù)計(jì)觀望至少會(huì)持續(xù)到2008年初，在這種情況下，許多業(yè)主在交易不成的情況下選擇放租物業(yè)，持幣待購的客戶也不急于購房而選擇租房觀望，兩個(gè)趨勢都會(huì)使租賃成交量上升。

　　深圳小戶型物業(yè)量有限，租賃需求增加，小戶型租金也就會(huì)繼續(xù)上漲。此外深圳房價(jià)較高，對于一些投資型客戶而言，每個(gè)月還貸資金壓力較大，而目前市場成交低迷，在物業(yè)不能及時(shí)脫手的情況下，他們選擇上漲租金以減少資金壓力，這樣可能將整體租金水平拉高。

　　3、小戶型產(chǎn)品市場細(xì)分逐步深化

　　從產(chǎn)品類型上看，特區(qū)內(nèi)外均一改過去的單一開發(fā)模式，小戶型項(xiàng)目開發(fā)也開始走多樣化、差異化道路以提高產(chǎn)品附加值。各個(gè)區(qū)域均出現(xiàn)了酒店公寓、純粹居家小區(qū)、單身公寓等多種小戶型類型及多種創(chuàng)新戶型，不一而舉。從市場反映情況上來看，差異化越大的，越是區(qū)域、市場的空白，銷售狀況也越好。從這點(diǎn)上分析，在住宅產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；内厔菹拢瑢で螽a(chǎn)品的差異化仍然是小戶型乃至整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵措施。