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　　07年國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)在宏調(diào)措施的傳聞下揭開(kāi)序幕，四月一度歷史性連發(fā)三招；此外，二手個(gè)稅、收緊銀行貸款、整治地產(chǎn)代理市場(chǎng)等新政策亦紛紛出臺(tái)，然而部分地區(qū)的樓價(jià)仍然節(jié)節(jié)上升，中央遂決定一口氣出讓多塊土地，借著增加各地的土地供應(yīng)，舒緩市場(chǎng)上供求失衡的現(xiàn)象。

　　美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼中國(guó)部行政總裁郭應(yīng)龍指出，在擴(kuò)散效應(yīng)的帶動(dòng)下，不少發(fā)展商近年亦開(kāi)始由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地的二線城市，過(guò)去一年，大量購(gòu)入重慶、成都、杭州等地皮；為了積極擴(kuò)充其土儲(chǔ)，出手十分闊綽，令賣地成績(jī)?cè)揭?jiàn)理想，地王價(jià)更屢創(chuàng)新高。郭董分析，二線城市能夠吸引發(fā)展商，主要是因?yàn)榇蟛糠莸臉莾r(jià)仍處于低水，以成都為例，十一月的一手均價(jià)為5,653元人民幣/平方米，與年初相比，上升幅度雖然高達(dá)28%，但仍比其它一線城市低，升值空間龐大。

　　此外，中央宣布重慶和成都升格為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，令兩地的經(jīng)濟(jì)地位大大提高，投資潛力因而有所上升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐亦進(jìn)一步加快，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖朊磕赀f增10%以上，郭董指出，資金充裕成為置業(yè)需求增加的催化劑，加上發(fā)展商的支持，令買家及投資者對(duì)后市充滿信心，故于過(guò)去一年兩地的樓價(jià)均呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的現(xiàn)象，上漲速度較一線城市尤佳。

　　深圳區(qū)總經(jīng)理王書(shū)權(quán)指出，07下半年中央對(duì)深圳實(shí)施的政策較多，令樓價(jià)出現(xiàn)窄幅上落，十一月的造價(jià)為15,920元人民幣/平方米，較十月輕微上升7.6%；由于出臺(tái)的政策較多，市場(chǎng)觀望情緒轉(zhuǎn)濃，十月和十一月的成交量出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，較九月下跌五成。因下半年實(shí)施的收緊貸款，深圳的二手樓價(jià)及成交量均出現(xiàn)下調(diào)的情況，唯獨(dú)南山區(qū)的樓價(jià)逆市上漲38.3%，主要是因?yàn)樵搮^(qū)的成交以豪宅為主，推高當(dāng)?shù)氐恼w均價(jià)。十一月的成交量方面，仍以較多港人居住的羅湖和福田區(qū)為主，兩區(qū)共占全市49%的成交量；他表示，雖然過(guò)去一年深圳的樓價(jià)持續(xù)攀升，但與香港的樓價(jià)仍有一段距離，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，前往內(nèi)地工作及投資的人有增無(wú)減，因此鄰近香港的羅湖區(qū)仍為港人的置業(yè)熱點(diǎn)。

　　王總表示，去年出臺(tái)的政策所針對(duì)的范圍廣泛，除了樓價(jià)外，對(duì)地產(chǎn)代理、貸款等也作出相應(yīng)的措施；在這些政策推出后，深圳的地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，雖然目前市場(chǎng)上的觀望氣氛較濃，令整體成交放緩，但這只屬短暫性的現(xiàn)象，因?yàn)檎咧饕槍?duì)炒家，對(duì)用家的影響較為輕微，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，將有利深圳樓市更平穩(wěn)健康地發(fā)展。由于農(nóng)歷新年一向?yàn)槭袌?chǎng)的淡季，預(yù)料深圳區(qū)年初的成交量將不會(huì)有顯著升幅，甚至因?yàn)榫用裢獬鲞h(yuǎn)游而令交投下調(diào)不多于二成，然而隨著農(nóng)歷新年的完結(jié)，交投可望再度活躍，造價(jià)方面則仍處于調(diào)整期而輕微下調(diào)10%。

　　反觀廣州過(guò)去一年的表現(xiàn)，則保持穩(wěn)中有升的勢(shì)頭，廣州區(qū)域董事劉志忠指出，九月開(kāi)始一手樓價(jià)更已沖破萬(wàn)元大關(guān)，十月的成交均價(jià)更高達(dá)11,574元人民幣/平方米，創(chuàng)下全年新高，雖于十一月輕微回落至10,433元的水平，然而與年初相比，仍大幅攀升近五成(46%)；樓價(jià)急劇上升，但仍無(wú)損買家入市的意欲，除二月外，廣州去年每月的成交面積均保持在50萬(wàn)平方米或以上，可見(jiàn)現(xiàn)時(shí)廣州的一手樓市發(fā)展穩(wěn)定；此外，政府更多次推出大量地皮拍賣，在賣地成績(jī)理想的情況下，亦有助買家對(duì)市場(chǎng)增添信心。

　　受一手住宅市場(chǎng)的帶動(dòng)，廣州的二手樓價(jià)亦穩(wěn)步上揚(yáng)，繼十月成功沖破八千元的關(guān)口后，十一月的造價(jià)更再創(chuàng)高峰，再接再厲創(chuàng)出9,731元人民幣/平方米的新高，較年初上漲近六成(58.8%)；成交方面，十一月的二手成交量與十月相若，成交面積維持在60萬(wàn)平方米的水平；他解釋，廣州區(qū)的經(jīng)濟(jì)日益蓬勃，區(qū)內(nèi)居民的置業(yè)需求持續(xù)上升，為樓市帶來(lái)強(qiáng)大的支持力量；而受惠于擴(kuò)散效應(yīng)，部份偏遠(yuǎn)區(qū)域如番禺，隨著物業(yè)配套及交通設(shè)施的改善，去年的樓價(jià)亦大幅上升；根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十一月番禺區(qū)的二手樓價(jià)高達(dá)11,888元人民幣每/平方米，成為全市之冠，與第三季相比，增長(zhǎng)逾七成，其升幅是廣州之最；而成交量方面，與白云區(qū)看齊，各占全市的總成交量24%，顯示當(dāng)?shù)氐臐摿薮?，備受看好?/p>

　　劉董分析，在住屋需求大增的背景下，廣州區(qū)首季的整體均價(jià)仍有望上升5-10%，成交量則因新年假期而出現(xiàn)小幅收窄5%；此外，政府雖然公布將會(huì)推出限價(jià)房及經(jīng)濟(jì)適用房等，但預(yù)料對(duì)廣州的整體市場(chǎng)影響輕微，主要是因?yàn)閰^(qū)內(nèi)的居民希望改善生活環(huán)境，買家多以中上住宅及豪宅為主；而在眾多區(qū)域中，仍以番禺區(qū)最具投資潛力，主要是該區(qū)的交通配套日漸完備，加上不少大型發(fā)展商進(jìn)駐番禺，令買家的信心大增，因此相信其后市將繼續(xù)看俏。

　　總結(jié)

　　在宏觀調(diào)控的政策控制下，07年部份地區(qū)的樓市一度停滯不前，然而隨著08年奧運(yùn)的來(lái)臨，世界各地的目光均會(huì)集中于中國(guó)，這將會(huì)為各地的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好因素，當(dāng)中以北京區(qū)的得益最大。郭董解釋，受惠于奧運(yùn)會(huì)的舉行，不少大型基建已在北京相繼落成，地鐵的新支線亦逐步開(kāi)通，交通便利將有助推動(dòng)樓市發(fā)展。此外，由于奧運(yùn)的限制，北京08年的新增住宅將全面停工，一手住宅的供應(yīng)量因而受到影響，導(dǎo)致買家轉(zhuǎn)投二手住宅市場(chǎng)，故預(yù)料未來(lái)北京的二手住宅市場(chǎng)將會(huì)急速發(fā)展，當(dāng)中以發(fā)展成熟的朝陽(yáng)區(qū)潛力最高。

　　與此同時(shí)，在擴(kuò)散效應(yīng)帶動(dòng)下，不少發(fā)展商及買家均由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)至二線城市，同時(shí)也轉(zhuǎn)而選擇樓價(jià)偏低的近郊住宅，這將有利各地的樓市發(fā)展，不再偏重市中心的物業(yè)項(xiàng)目，加強(qiáng)整體的城市規(guī)劃，有助地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因此各地的地產(chǎn)市場(chǎng)前景將會(huì)繼續(xù)看好。