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　　北京城建欲組建REITs并非空穴來風(fēng)，早在2005年底越秀作為內(nèi)地第一支REITs赴港上市成功后，北京城建、大連萬達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等多個企業(yè)均表示了組建REITs的愿望。作為一家總資產(chǎn)360億元人民幣的大型集團(tuán)，北京城建集團(tuán)每年的經(jīng)營額近300億，但旗下只有北京城建投資股份有限公司一家上市公司，且僅在2007年底增發(fā)了12億元股票、5億元公司債。因此，城建集團(tuán)今年的集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展策略中第六項(xiàng)，就是增強(qiáng)直接融資能力，“除城建股份公司以外，再培育新的境內(nèi)外上市公司，同時(shí)還要拓展新的融資渠道等。”按照文件所說，“增強(qiáng)企業(yè)融資能力是企業(yè)承攬工程的重要手段，更是承攬國際工程的重要條件”，可見，在其它國企的“兄弟”和民營企業(yè)的“小弟”們都在通過股市“圈”錢的時(shí)候，城建集團(tuán)也坐不住了。

　　而漸傳漸實(shí)的北京城建REITs可能就是其拓寬融資渠道的表現(xiàn)之一。據(jù)《北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司投融資業(yè)務(wù)和資產(chǎn)整合方案》(城建資運(yùn)發(fā)[2006]397號)顯示，自2006年7月1日起，城建集團(tuán)將原房地產(chǎn)經(jīng)營部經(jīng)營管理的全部物業(yè)劃歸到置業(yè)公司經(jīng)營管理，即將其旗下商業(yè)物業(yè)全部劃歸到新成立的北京城建置業(yè)有限公司。這些商業(yè)項(xiàng)目共52處，其中外租項(xiàng)目26處，內(nèi)租項(xiàng)目26處，總建筑面積為近40萬平方米。這為其打造REITs奠定了基礎(chǔ)。

　　其中，位于北三環(huán)中路的城建大廈(論壇像冊戶型樣板間)是集團(tuán)最主要的商業(yè)物業(yè)，目前出租率已達(dá)94%，其它物業(yè)的租金收益則顯得平平。這不僅讓人擔(dān)心，北京城建集團(tuán)即將打造的這支REITs是否又會如2006年的其它RETIs產(chǎn)品一樣，胎死腹中。

　　由于2005年底，內(nèi)地首支RITEs——越秀基金在香港正式掛牌，使眾多內(nèi)地房企看到了融資的新途徑，尤其是主要從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，更是看到了商業(yè)物業(yè)上市融資的前景。2006年伊始，內(nèi)地凡是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一線企業(yè)，如大連萬達(dá)、北京北(論壇像冊戶型樣板間視頻1視頻2視頻3)辰、北京城建集團(tuán)、上海復(fù)地、廣州富力、廣州保利、中國海外等內(nèi)地多家企業(yè)，都開始積極籌備REITs，而發(fā)行地點(diǎn)，基本上都是考慮中國香港和新加坡兩地。

　　“萬達(dá)與麥格理合資的REITs招股文件已經(jīng)獲得香港聯(lián)交所的批準(zhǔn)，萬達(dá)成為內(nèi)地在境外上市的第一批REITs之一已毫無懸念。”2005年年底，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林還十分篤定，他以全國12個城市的12個購物中心為基礎(chǔ)傾力打造的REITs一定會成功上市。同樣，深圳星河集團(tuán)攜旗下五大商業(yè)、華銀控股接盤廣州正佳廣場等多家企業(yè)都透露要成立第一支REITs。但截至目前，除了越秀外，還沒有一支真正意義上的國內(nèi)REITs出來。

　　銅鑼灣百貨集團(tuán)總裁陳智稱：“目前國內(nèi)信托業(yè)面臨的最大問題是，我們沒有培育出自己的信托行業(yè)。”

　　相關(guān)部門顯然也意識到了這一問題。2005年9月19日，商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》，建議“盡快出臺《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，開放REITs通道”。隨后一年多的時(shí)間里，國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛放出消息開始籌備REITs，但2007年底關(guān)于REITs的消息都石沉大海了。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛表示，由于在我國，PE(私募股權(quán)投資基金)及REITs(房地產(chǎn)投資信托資金)都缺少相關(guān)法律政策的支持，而資本市場門檻很高，所以直接融資只是杯水車薪。

　　近日，受花旗銀行大跌影響，港股持續(xù)下跌，港股資金急欲尋找避難所，帶動具有穩(wěn)定股息回報(bào)率房地產(chǎn)信托基金(REITs)逆市而升，這多少給內(nèi)地正準(zhǔn)備打造REITs的房企一些激勵。

　　REITs產(chǎn)品經(jīng)過多年探索仍不成功，銀行又縮緊貸款發(fā)放，加之上市、增發(fā)、公司債等融資渠道受阻，2008年，房地產(chǎn)開發(fā)商即將面臨資金短缺的困局。

　　銀行貸款縮緊，融資難上加難

　　“2007年底，其實(shí)已經(jīng)很難從銀行貸出錢來了，房子又不好賣”，國美第一城總經(jīng)理陳云峰無奈地告訴《樓市》記者，“前兩天我們的銷售總監(jiān)給我打電話，說兩天沒賣房了，急的不得了，他能想到的就是趕緊投廣告。其實(shí)過去一兩年來，根本不用投廣告，往外散播一下消息，就有人趕緊來排隊(duì)，從提前三天排隊(duì)到提前一周，帶著小帳篷，特別專業(yè)?，F(xiàn)在，這種場面已經(jīng)看不到嘍！”

　　而同樣做銷售出身的中體奧林匹克花園(論壇像冊戶型樣板間視頻)副總陳順甚至半調(diào)侃地說，“昨天跟朋友聊天，討論現(xiàn)在買二套住房就得離婚了，離婚買房既能避開40%的首付和貸款利率，按第一套房標(biāo)準(zhǔn)貸款利率還能下浮15%。”他隨即對記者表示“感覺到房地產(chǎn)這個冬天有點(diǎn)冷”。

　　隨著深圳、廣州、上海乃至近日北京房價(jià)或明或暗的降價(jià)，樓市觀望氣息越來越濃。樓盤賣不出去，回款收不上來，企業(yè)不僅現(xiàn)金流不足，還要面臨還貸壓力及沒錢開發(fā)的困境。

　　其實(shí)，對中小企業(yè)開發(fā)商來說，融資難是其生存一直面臨的問題。他們當(dāng)中，只有不到十分之一的企業(yè)有可能從銀行獲得貸款，更多的則是通過借用民間資本或是私募來進(jìn)行開發(fā)。2007年央行實(shí)行貨幣緊縮政策以后，各商業(yè)銀行進(jìn)一步控制發(fā)放貸款量，提高了貸款門檻，實(shí)際上已經(jīng)向中小企業(yè)關(guān)閉了借貸的大門。

　　“我們可能是比較幸運(yùn)的中等規(guī)模的房企”，億城集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)總裁鄂俊宇對《樓市》記者說，“我們的增發(fā)獲得通過了，帶來了12個億，這可能對于像萬科、金地這樣大的上市公司不算什么，可卻給我們增加了一倍的開發(fā)資金”。

　　不過，由于央行和證監(jiān)會加大對股市的監(jiān)管力度，對于大的上市公司而言，小額融資也不再像鄂總想的那樣“不算什么”了。

　　2008年中國人民銀行工作會議在京召開，要求認(rèn)真執(zhí)行從緊的貨幣政策，防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱和物價(jià)由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹。這樣，我國的貨幣政策開始從2003年實(shí)行的穩(wěn)健的貨幣政策、2007年7月提出的穩(wěn)中適度從緊貨幣政策，向從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變。

　　“地方銀行四季度貸款基本上就停止了，即使有指標(biāo)也不貸，這叫做‘寧可違法，也不違規(guī)’，因?yàn)椴蛔屬J是規(guī)定，不給貸是違法”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說吧)對《樓市》記者說，“雖然目前一季度的放貸計(jì)劃還沒出來，不過估計(jì)也沒有多少。”

　　2007年上半年銀行放貸量遠(yuǎn)超過實(shí)際計(jì)劃也是導(dǎo)致今年銀行貸款收緊的重要原因。據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月商業(yè)銀行累計(jì)凈投放現(xiàn)金1915億元，同比多投放420億元。而據(jù)央行和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合完成的全國銀行家調(diào)查問卷顯示，81.3%的銀行家認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行偏熱，60%的銀行家認(rèn)為央行還要再次加息。由此可見，2008年，房企越來越難從銀行獲得貸款。

　　A股融資受阻，H股上市更嚴(yán)

　　一直在籌劃A股借殼上市的天潤集團(tuán)副總裁王哲最近也十分苦惱，準(zhǔn)備了一年多，結(jié)果由于證監(jiān)會將從嚴(yán)審批，“2008年可能就排不上了，公司資金已經(jīng)很緊張，上市又受阻了。”

　　沒有趕在2007年上市的房企普遍面臨這一困境，而境內(nèi)上市、IPO、借殼、資產(chǎn)注入、整體上市，這些房企竭盡所能的招式，將在A股市場“失靈”了。

　　2007年10月底，關(guān)于證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)A股IPO申請及審批的傳言，使很多未上市或未回歸A股的開發(fā)商感到擔(dān)心，雖然證監(jiān)會隨后表示此消息為傳言，但2007年10月以后，進(jìn)入A股市場的條件確實(shí)是越設(shè)越高了。自2007年8月以來，僅有榮盛發(fā)展和2008年1月17日上市的合肥城建兩家房企進(jìn)入A股市場，2007年初就已經(jīng)向證監(jiān)會遞交了回歸A股申請的上海復(fù)地和富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)直到現(xiàn)在“回A計(jì)劃”仍未獲通過。

　　IPO上市困難，增發(fā)、公開增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債、公司債等再融資同樣受限制。素有房企“老大”之稱的萬科，公司債及增發(fā)方案提交后遲遲沒有下文；雅居樂、碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的公司債沒有任何進(jìn)展，上市公司的日子也漸漸不好過了。

　　“雖然沒有被擱置，但也幾乎沒有任何進(jìn)展”，增發(fā)方案還未獲得通過的金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)總裁張華綱表示，“管理層沒說停止辦理，也沒說什么時(shí)候能夠辦理。”而看到形勢不好，準(zhǔn)備借殼上市的大華(集團(tuán))有限公司更是中止了上市計(jì)劃。

　　銀行貸款越來越難，A股市場頻頻受阻，其它融資產(chǎn)品如REITs、私募股權(quán)基金等又屢屢不見出來，使更多有強(qiáng)烈融資需求的房企把希望寄托于H股，2008赴港上市成為內(nèi)地房企不得不打的一場“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

　　這場戰(zhàn)役中表現(xiàn)最為踴躍的要數(shù)廣州各房企，剛有傳言說廣州十幾家房企準(zhǔn)備赴港上市，素有“廣東地產(chǎn)五虎”一虎之稱的恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，就已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備具體事宜了。

　　2007年境外上市的房企中，70%以上選擇在香港上市，內(nèi)地房企僅在港股市場的集資額就達(dá)到79.85億美元，很多內(nèi)地房企嘗到了股市的甜頭。重慶龍湖、恒大地產(chǎn)、星河灣等多家企業(yè)，都計(jì)劃在2008年赴港上市。

　　不過，鑒于目前H股市場一直震蕩，再慮及中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場有許多不確定因素存在，港交所可能會對內(nèi)地房企上市的規(guī)模及數(shù)量采取更嚴(yán)格的控制。

　　中國REITS概況一覽表：

　　開發(fā)商名稱/商業(yè)物業(yè)上市時(shí)間/所屬區(qū)域備注

　　香港房委會領(lǐng)匯151個房委會旗下的商場和178個停車場2005.11.25香港香港第一支

　　長江實(shí)業(yè)泓富旗下商業(yè)2005.12.16香港香港第一支私營REITs

　　富邦集團(tuán)富邦一號國際會議中心等集團(tuán)旗下物業(yè)2005.3臺灣臺灣第一支

　　越秀投資越秀維多利亞廣場、財(cái)富廣場、城建大廈及白馬大廈2005.12.21廣州內(nèi)地第一支

　　北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的

　　嘉德置地嘉德商用中國信托基金七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心未知新加坡第一只純用于中國的零售商業(yè)REITs和蕪湖嘉信茂廣場。

　　華銀控股/正佳廣場/廣州未知

　　大連萬達(dá)/ 12家萬達(dá)商場/大連未成功

　　北京城建/城建大廈等/北京正在準(zhǔn)備

　　星河集團(tuán)/五大商業(yè)地產(chǎn)/深圳正在準(zhǔn)備

　　聯(lián)華信托/先募資后收購商業(yè)物業(yè)/福州未知(央行指定A股上市)

　　保利/保利水城等/廣州未知

　　富力/旗下商業(yè)/廣州未知

　　北京北辰/奧運(yùn)中心區(qū)所開發(fā)的會議中心、酒店和寫字樓及其它商業(yè)物業(yè)/北京/