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海外上市將成房企下一戰(zhàn)略舉措
借殼上市的這些房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況如何呢？萊茵置業(yè)、大龍地產(chǎn)，包括綠景地產(chǎn)借殼瓊能源，它們現(xiàn)在的凈資產(chǎn)規(guī)模非常小，甚至還不如剛剛IPO企業(yè)的凈資產(chǎn)，可見有一些房地產(chǎn)企業(yè)盡管是通過借殼了，但是它自己的盈利能力和規(guī)模還是比較小，萊茵置業(yè)現(xiàn)在正在向上市公司里注入資產(chǎn)，凈利潤情況也不是非常良好。這說明一個什么情況呢？說明盡管有一些企業(yè)在借殼上市上走在前面，但這些借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模、盈利能力并不是非常理想。
第三，國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司07年以來融資及資產(chǎn)重組情況，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司今年以來的直接融資金額合計已超過1000億元，這個金額是非常巨大的，另外就是上市的房地產(chǎn)公司現(xiàn)在也在加大資產(chǎn)注入、加強收購兼并等外延式的擴張。
一部分借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)或原上市的房地產(chǎn)企業(yè)，以股改來上市，支付對價的那部分資產(chǎn)，可能比大股東擁有的要小，所以他要逐步把大股東其他的房地產(chǎn)企業(yè)往里裝。另外一個是由于前幾年股市特別低迷，我們所接觸的房地產(chǎn)公司的老板對于自己擁有的房地產(chǎn)公司根本也是不聞不問，所以以前在股權(quán)分置時代不光是國有企業(yè)大股東不關(guān)心股票價格，包括民營企業(yè)的老板也不關(guān)心股票價格，但是隨著股權(quán)分置改革以來，包括股市持續(xù)向好，這些老板明白了，要把上市公司逐步做好，把有價值的資產(chǎn)放到上市公司里去，這樣自己的財富也會同步增加。他們的目的主要是為了避免同業(yè)競爭，減少關(guān)聯(lián)交易，同時做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
還有一塊是業(yè)績比較良好的房地產(chǎn)公司，比如萬科、金地等主流房地產(chǎn)公司，他們也在非?？斓刈鋈谫Y，其中股票融資頻率之快、融資額之大為此類上市公司融資最高峰期。他們非公開發(fā)行和公開發(fā)行募集資金投向，主要還是加快項目開發(fā)，替代原項目開發(fā)資金主要依賴銀行貸款的局面，減輕公司高負債壓力，同時增加上市公司自有資金以盡快儲備土地等核心資源，增強總體競爭力。
第四，談一下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外上市的情況。美國、香港、新加坡為我國各類企業(yè)海外上市的主要所在地，到目前為止香港主板一共吸納了30家左右的中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，在新加坡上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)有中國招商亞太、龍置地2家。海外上市可能成為中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步主要動態(tài)和戰(zhàn)略舉措。
我國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)上市面臨的主要問題(或風(fēng)險)有：第一個方面，國家宏觀調(diào)控政策、土地管理政策、房產(chǎn)信貸政策、有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策對企業(yè)擴張的速度和規(guī)模造成一定不利影響。這些風(fēng)險往往成為審核一個企業(yè)的主要重點，更何況房地產(chǎn)企業(yè)是非常特殊的行業(yè)，在中國現(xiàn)在經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下，一般普通的制造業(yè)是看得見穩(wěn)定增長情況，而房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面的不穩(wěn)定性非常明顯。
其次，內(nèi)地部分地區(qū)房地產(chǎn)市場秩序混亂，很多房地產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范，公眾形象不佳，作為一個想上市的企業(yè)來說，本身就要變成公眾企業(yè)，所以你的公眾形象，包括內(nèi)部運作非常不規(guī)范，這樣的企業(yè)如果匆忙上市也是對股民的不負責(zé)任。三，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域性非常明顯，市場過于集中，跨地區(qū)經(jīng)營能力不夠，地域經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場波動對企業(yè)效益產(chǎn)生不利影響；四，公司規(guī)模較小，自有資本金不足，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速度較慢、資產(chǎn)負債率過高、短期及長期償債風(fēng)險較大，整體財務(wù)風(fēng)險較大；五，在市場競爭加劇的情況下，戰(zhàn)略定位不明確，市場占有率不高、品牌影響力不強，競爭優(yōu)勢不明顯。六，土地及項目儲備不多，持續(xù)經(jīng)營及盈利能力不足，業(yè)績波動較大。
最后談?wù)勎覈康禺a(chǎn)企業(yè)國內(nèi)外上市的建議。
(一)、房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)外上市的基本條件。其實不管想在國內(nèi)上市還是在海外上市，投資人看到一個企業(yè)的投資價值時，分析的要點不會有太大差別，基本條件：
1、要有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和盈利模式，良好的公司治理結(jié)構(gòu)和一定的透明度，另外還要有專業(yè)化的管理團隊；
2、資產(chǎn)運營能力較強、資產(chǎn)負債率不能過高、持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力、股本回報率較高；
3、足夠的土地儲備(可滿足未來3-5年左右的項目開發(fā))及政府資源、穩(wěn)定的持續(xù)增長能力和一定的擴張能力；
4、具有一定的地域競爭優(yōu)勢和品牌知名度，具有自己的業(yè)務(wù)特色和核心競爭力；
5、房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身股權(quán)結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等綜合因素考慮上市地點；
(二)、在國內(nèi)上市的選擇
1、目前看來，相關(guān)主管部門的態(tài)度依然謹慎，可能也是迫于國內(nèi)整體宏觀調(diào)控的壓力；
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