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　　而政策面上，央行持續(xù)加息，并聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)勢出臺了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這項(xiàng)“9#zhPoint#29”通知明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時(shí)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，直接抑制了房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求。

　　去年12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又再度聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，通知關(guān)于第二套房貸的嚴(yán)格界定大大超出了各方預(yù)料，尤其令開發(fā)商措手不及。因?yàn)樵趯?shí)際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　“殺手锏”一出，深圳市房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)現(xiàn)象立刻得到抑制。國土局資料顯示，去年10月交易量跌至年內(nèi)最低，僅有35.55萬平方米，環(huán)比9月下降36.78%。市場高漲之下的突然受冷，中介機(jī)構(gòu)成交明顯萎縮，以至于出現(xiàn)“中天置業(yè)”老總不得不失蹤潛逃、“長河地產(chǎn)”直接宣布關(guān)門歇店的現(xiàn)象。

　　世華的調(diào)查顯示，至少有41%的買家，因?yàn)橄拶J政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開發(fā)商們立刻一改往常捂盤惜售的常態(tài)。中原地產(chǎn)資料顯示，通知發(fā)布后的11天內(nèi)，深圳共推出大大小小共8個(gè)項(xiàng)目、5020套單位、48萬平方米，比11月份整月的推盤量還要多出10%。5日后至今拿到批預(yù)售的項(xiàng)目就高達(dá)13個(gè)，83萬平方米，開發(fā)商推盤速度異常迅猛。

　　同時(shí)，開發(fā)商拿地也變得謹(jǐn)慎起來，流拍現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)。

　　扭曲的市場

　　但高企的投資氣氛長期刺激之下，已經(jīng)造成了深圳房地產(chǎn)市場嚴(yán)重扭曲的構(gòu)成形態(tài)。

　　對于投資者們而言，天然傾向于首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶型結(jié)構(gòu)。加上各商業(yè)銀行在房貸上的趨之若鶩，使得深圳市場的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的全年數(shù)據(jù)顯示，2007年深圳全市共推出59453套新房，其中90平方米以下房型比例為55%，90平方米以上房型比例為45%，幾乎是五五開，離國家70%目標(biāo)還有較大距離。

　　“一個(gè)穩(wěn)定、良好的市場應(yīng)該是，60平方米左右的戶型最好賣，也占據(jù)市場上的大多數(shù)。”王書權(quán)表示，“但目前購買者主要的目標(biāo)是100平方米左右的三、四房戶型。而豪宅的空置率最高。”

　　在2007年的新房供應(yīng)中，3房比例為31%，4房及以上房型比例為11%，復(fù)式及別墅比例為7%。而適合于大多數(shù)一次置業(yè)者的2房比例僅為27%，和1房的17%，加起來才約占市場的1/3。

　　扭曲不只是房子，更加嚴(yán)重的是購房者的心態(tài)。世華的統(tǒng)計(jì)顯示，去年上半年投資與自住所占的比例當(dāng)中，投資一直高居60%以上。而中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)表明，在5、6月份，投資的比例更是高達(dá)80%以上。

　　“這是一個(gè)很不好的信號。這顯示，市場上最活躍的是以投資需求為主的投資客群體，市場基礎(chǔ)很不牢固。”王書權(quán)強(qiáng)調(diào)，“一個(gè)正常的市場，應(yīng)該以第一次置業(yè)者占主要的大多數(shù)。”他說，一個(gè)成熟的市場應(yīng)該是首次置業(yè)者占到60%，投資者大約30%，豪宅持有者大約10%；并形成與之相對應(yīng)的市場供應(yīng)。

　　“斷裂”的價(jià)格

　　嚴(yán)重的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)扭曲之下，現(xiàn)有的市場呈現(xiàn)出來的，是價(jià)格的“斷裂”式表現(xiàn)。

　　“一個(gè)在天上，一個(gè)在地下。”世華總經(jīng)理梁文華調(diào)侃現(xiàn)在市場行情，“開發(fā)商們抱著盤不賣，客戶們摟著錢不買。”

　　最先頂不住的就是中介，繼中天置業(yè)老總突然失蹤、長河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪之后，金地置業(yè)、招商置業(yè)等擁有雄厚實(shí)力和背景的中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞。據(jù)世華肖小平表示，實(shí)際上絕大多數(shù)中介都在收縮，只是程度和表現(xiàn)不一而已。

　　如此低的成交量，在王書權(quán)看來，“房價(jià)沒有不下降的理由。”而林曉華也判斷，即將入市的大量中低樓盤，也將融化目前的市場，從而帶低價(jià)格指數(shù)。

　　事實(shí)正如他們所料，深圳的萬科、中海就已紛紛率先實(shí)行了降價(jià)策略。

　　“這是一個(gè)非常聰明的決定。”梁文華對此極為贊賞，“現(xiàn)有的市場行情之下，無疑是個(gè)‘現(xiàn)金為王’的時(shí)代。這樣做的話，不僅回收現(xiàn)金，又一次地占據(jù)了市場先機(jī)，而且還贏得了極高的社會(huì)聲譽(yù)。”

　　“大家都需要回歸理性，一個(gè)理性的市場對誰都有好處，瘋狂的市場對誰都沒有好處。”王書權(quán)提醒道。駱樂