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　　關(guān)于第二套房貸的嚴(yán)格界定大大超出了各方預(yù)料，尤其令開發(fā)商措手不及。因為在實際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來認定房貸次數(shù)

　　在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投資性購買比例的陡然降低，土地的流拍，這一切顯示樓市的“拐點”早已到來，遠比市場的察覺來得要早。

　　“現(xiàn)在還討論什么‘拐點’。”房地產(chǎn)投資人鄒建民，對于所謂“拐點”爭論一臉不屑，“應(yīng)該討論的是，深圳房價要降多少。”

　　瘋狂樓市的冰火兩重天

　　“去年的樓市可以用兩個‘百年不遇’來形容，上半年是百年不遇的熱，下半年是半年不遇的冷。”世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示。

　　去年年后開春，深圳的房地產(chǎn)市場以驚人的速度不斷攀升。國家發(fā)改委統(tǒng)計，深圳市新建商品住宅價格在去年1～10月，同比漲幅月均達13.5%，每個月都居于70個大中城市的最前列。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年1月份深圳的住宅銷售均價為10872元/平方米，9月份達到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60%。二手住宅市場就更是火熱，僅6個月的時間內(nèi)，價格就由2006年12月的8984元/平方米上升為去年6月份的14572元/平方米，增幅高達62%，部分高檔樓盤的增幅甚至超九成，被稱作又一次“深圳速度”。

　　而自去年“十一”黃金周之后，深圳樓市急轉(zhuǎn)直下，整個黃金周七天內(nèi)成交量只有82套。深圳統(tǒng)計局2007年11月總結(jié)分析也指出，與2006年同期相比，全市的商品房竣工面積大幅減少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面積同比下降40.5%；商品房銷售面積同比下降13.2%，幅度均不小。

　　差不多時候，國家發(fā)改委價格司司長曹長慶也在媒體上公開表示，深圳、廣州等先期房價漲幅較高的城市，房價正在逐步回落。

　　但實際上，“拐點”遠比市場的察覺來得要早。進入去年下半年，中原地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)顯示，市場觀望氣氛不斷加劇，6月份開始，住房銷售面積就逐月下降。從6月份的56萬平方米，下降至12月份的17萬平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3個月，而2006年10、11、12月是成交最為活躍的月份。

　　相應(yīng)的，新開樓盤的住宅價格在去年9月份達到全年最高后，從10月開始回落，11月、12月價格都在向下調(diào)整。

　　二手樓盤從來都是“春江水暖鴨先知”。二手樓價格自去年8月份之后，上升趨勢就開始止步。中原地產(chǎn)季度統(tǒng)計顯示，第三季度一共才成交二手住宅113.99萬平方米，比第二季度萎縮六成多。

　　明顯的價格回落開始出現(xiàn)在去年第四季度，成交量低位運行，市場成交僅以自住需求為主，全市共成交二手住宅66.18萬平方米。二手樓交易價格，已經(jīng)環(huán)比下跌了一成。

　　但即使如此，收益上半年的瘋狂增長，全年均價仍有較大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均價為12729元/平方米，同比增長51%。

　　世華交易系統(tǒng)也顯示，雖然二手住宅買賣成交均價并未出現(xiàn)明顯降幅，但是成交面積卻急劇下降，到了去年10月，35.55萬平方米的成交量甚至低于有農(nóng)歷新年的2月(51.9萬平方米)，創(chuàng)造了去年的市場新低，“金九銀十”的行業(yè)歷史慣象被打破，深圳二手住宅牛市從此拉開了調(diào)整的序幕。

　　“真是罕見的大起大落，用我們業(yè)內(nèi)的話來說就是‘冰火兩重天’。”世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華如此形容2007年的深圳二手樓市場。

　　土地不??？

　　土地的有限供應(yīng)導(dǎo)致價格“只漲不落”的論斷曾經(jīng)是深州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識。美聯(lián)物業(yè)市場研究員馮永恒至今也還同意這種說法。“從長期來看，深圳土地供應(yīng)還十分有限。”他認為，土地成本是支撐深圳市樓價的剛性因素，預(yù)計在未來，隨著深圳住宅用地供應(yīng)進一步減少，土地價格會繼續(xù)走高，深圳樓價也會繼續(xù)攀升。