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　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷“政策消化期”考驗(yàn)“拐點(diǎn)”露端倪

　　自2007年9月底國家出臺(tái)房貸新政以來，原本火熱的樓市突然冷卻，似乎進(jìn)入了“冬眠期”，市場觀望氣氛漸濃。北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)出現(xiàn)了下跌，而南昌樓市也受到影響，2007年11月份商品房成交量與幾個(gè)月前相比縮水近一半，比2006年同期也下降不少。兩個(gè)多月來的房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩，讓人們對(duì)未來的市場走勢有了些許不安，加上近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定“從緊的貨幣政策”；2007年內(nèi)央行6次加息，從今年元旦起，最新還貸利率實(shí)施等等。一時(shí)間，“南昌樓市的拐點(diǎn)到了”之類的“拐點(diǎn)論”成為輿論焦點(diǎn)。對(duì)此，本報(bào)記者近日探訪了南昌的房地產(chǎn)市場和業(yè)內(nèi)人士，大家普遍認(rèn)為目前樓市正在經(jīng)歷“政策消化期”的考驗(yàn)，“拐點(diǎn)”苗頭開始顯現(xiàn)。

　　近兩個(gè)月商品房成交量下滑明顯

　　有數(shù)據(jù)可以說明目前南昌樓市觀望氣氛濃厚，那就是近兩個(gè)月商品房成交量下滑明顯。據(jù)了解，2007年10月份，南昌市商品房成交量比9月份減少三成，而11月份的下降速度更加快，成交量只有9月份的一半。而在二手房市場，近兩個(gè)月的二手房成交量更是萎靡不振，但價(jià)格卻沒有動(dòng)搖，買房的和賣房的都在觀望，等待時(shí)機(jī)才出手。

　　京昌房產(chǎn)熊先生認(rèn)為，房貸新政出臺(tái)是直接導(dǎo)致前期火熱樓市緊急剎車的一個(gè)主要原因，而臨近年底各銀行貸款額度相繼告罄，對(duì)房貸發(fā)放控制得很緊，尤其是二手房的房貸更是比商品房房貸嚴(yán)格得多，造成房貸發(fā)放停滯，這是目前樓市處于觀望期的一個(gè)原因。

　　房地產(chǎn)市場正處于“政策消化期”

　　同致地產(chǎn)分析師李先生表示，近來，政府出臺(tái)的幾項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)初顯，樓市需求被分流，南昌房地產(chǎn)市場正經(jīng)受著政策的考驗(yàn)。2007年，中國人民銀行連續(xù)加息了6次，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率從2006年的6.84%上調(diào)至7.83%，上調(diào)近一個(gè)百分點(diǎn)。利息在漲，地價(jià)在漲，房價(jià)在漲，房地產(chǎn)市場上的角力正步入關(guān)鍵階段。

　　影響比較大的應(yīng)該是關(guān)于第二套房貸款的政策。中國人民銀行于2007年9月27日，發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。然而，這一政策尚不明朗，央行貸款政策收緊，加上加息預(yù)期，買方觀望情緒濃厚。李先生認(rèn)為，目前，南昌房地產(chǎn)市場成交量下跌是各項(xiàng)政策綜合作用的結(jié)果。不過，南昌樓市的剛性需求比其他城市要強(qiáng)烈些，過了這段政策消化期后，樓市應(yīng)該會(huì)好轉(zhuǎn)起來。

　　“觀望期是出手購房的最佳時(shí)機(jī)”

　　“我打算今年結(jié)婚，想買套房子作為新房，但在目前市場觀望氛圍濃厚的情況下，我該不該購房呢？有人說房價(jià)下降的拐點(diǎn)就要來了，如果我在這個(gè)時(shí)期買房的話，會(huì)不會(huì)吃虧呢？”這是近日記者接到的一位余姓市民來電咨詢的問題。其實(shí)，與該市民有類似想法的人有不少。

　　藍(lán)地顧問副總經(jīng)理彭蔚告訴記者，近年來，南昌的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程正在加快，隨著城市范圍的擴(kuò)大，勢必有更多的人入住南昌。因此，在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，南昌的住房剛性需求格局不會(huì)改變，買房的人多，房價(jià)就不會(huì)輕易下降。目前，房貸新政、加息還有貸款難只是暫時(shí)影響著人們的購房決策。有人說，近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定“從緊的貨幣政策”，央行于2007年12月25日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率就是貨幣政策從緊的一個(gè)信號(hào)。但這并不意味著到銀行貸不到款。今年初，各銀行貸款計(jì)劃和額度將下達(dá)，去年年底房貸發(fā)放停滯的情況將會(huì)改變，屆時(shí)，二手房貸款申請(qǐng)應(yīng)該可以辦下來。貸款發(fā)放渠道的暢通將刺激人們購房的欲望，到那時(shí)，樓市觀望期結(jié)束，房價(jià)又將呈上升之勢。所以，觀望期是出手購房的最佳時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)期房價(jià)不會(huì)跌什么也難以漲起來，開發(fā)商考慮到之前買家的利益，一般會(huì)選擇價(jià)格暗降的做法，即以各式各樣的名目來打折促銷，如房價(jià)打折優(yōu)惠、贈(zèng)送物管費(fèi)、贈(zèng)送家具家電等。這樣，在觀望期買房，能享受到很多優(yōu)惠，買房所承受的價(jià)格肯定比觀望期結(jié)束后的房價(jià)便宜點(diǎn)。“越早購房越有不吃虧”，這句話是有一定道理的。

　　樓市目前顯現(xiàn)出“拐點(diǎn)”端倪

　　一些媒體上“南昌樓市提前入冬”、“成交量下滑觀望氣氛濃厚”等字眼讓不少人產(chǎn)生房價(jià)下跌的“拐點(diǎn)”將來到的想法。不過，近期青山湖·香寓等樓盤開盤在售價(jià)沒有下降的情況下，依然賣的很火。記者采訪南昌市多個(gè)樓盤，得知很多樓盤的報(bào)價(jià)沒有下降，但也沒有上調(diào)。這些似乎沒有驗(yàn)證“拐點(diǎn)論”。

　　“南昌的房地產(chǎn)市場，目前已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)的苗頭”天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)總經(jīng)理盛政祥在接受記者采訪時(shí)說。他表示，從去年9月27日房貸新政實(shí)施以來，樓市觀望氣氛漸濃，出現(xiàn)了銷量明顯下降的情況，去化速度減緩。南昌樓市的購房者中，自住型需求占相當(dāng)大的比例，在目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理的情況下，人們開始審慎地對(duì)待購房，出手不再那么急切了。因此，在進(jìn)入觀望期后，沒有哪個(gè)開發(fā)商在這個(gè)時(shí)候輕易打出高價(jià)牌，去年前9個(gè)月那種房價(jià)漲幅節(jié)節(jié)攀升的趨勢到目前已經(jīng)接近停滯，價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)，按照業(yè)界“房價(jià)不漲就是跌”的理論，樓市的“拐點(diǎn)”已經(jīng)開始露出端倪。如果政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度持續(xù)加大，那么在今年的某個(gè)時(shí)候，樓市由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場時(shí)，“拐點(diǎn)”將變得很清晰。