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　　歲末將至，密集的調(diào)控政策終于讓狂飆的房價有了松動。1998年，中國正式啟動了以“取消福利分房、實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。經(jīng)適房“面向中產(chǎn)階級”釋放出一個重要信號。隨著“三房”對接系列政策的推出，老百姓心中的石頭落了地。正所謂“安居一夢，十年輪回。”

　　調(diào)控聲緊房價躥高

　　轉(zhuǎn)型年、井噴年、調(diào)控年？在風云變幻的2007年，房價瘋漲讓百姓心痛：“我們基本買不起房了。”

　　“狂漲不需要理由”

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房價上半年平均漲幅都在6%左右；下半年漲勢迅猛，7至11月漲幅分別是7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%。一些大城市更是以平均兩位數(shù)的漲幅持續(xù)上漲。

　　房價上漲速度之快，已經(jīng)能和資本市場相比。以北京市為例，7月下旬，中大恒基發(fā)布研究報告稱，北京今年上半年住宅開盤均價為12655元/平方米，同比2006年上漲了42.3 %，漲幅驚人；國家統(tǒng)計部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月北京住宅售價上漲15.3 %，已連續(xù)6個月漲幅超過兩位數(shù)。

　　“狂漲不需要理由。”2007年，開發(fā)商私下說的一句話，成為這一年度最令人震撼的經(jīng)典名言：現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。

　　調(diào)控新政收緊樓市

　　與房價躥升相應(yīng)的，是2007年緊鑼密鼓的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。如果把這算做動員令，接下來，全年調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。

　　首先是收緊消費環(huán)節(jié)的信貸閘門。央行今年連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準備金率，前所未有；并與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了提高第二套房首付比例及貸款利率的通知。

　　其次是加大供給環(huán)節(jié)的調(diào)控力度。一是對土地增值稅進行清算，向企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅；二是限制開發(fā)商囤地。

　　在強化“90平方米70%”導向作用的同時，2007年底還頒布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，以此保證中低收入者住房，抑制房價。

　　調(diào)控新政讓樓市陷入僵局。在10月份房價大漲的同時，全國許多大城市的房市卻一片低迷，紛紛處于“有價無市”的局面。無論是新房還是二手房的交易量都已經(jīng)大幅萎縮。深圳“十一”黃金周期間市場只成交82套。

　　幕后推手扭曲樓市

　　“有價無市”是各方對房地產(chǎn)最一致的認識，開發(fā)商、學者、政府都認為是扭曲的樓市，但在誰是房價的主要推手上卻有不同的認識。

　　知名地產(chǎn)商任志強在其博客中驚呼：中國的房市瘋了。他認為，政府也擠進了房市之中，將土地作為發(fā)財?shù)墓ぞ?，?ldquo;招拍掛”和壟斷合一的方式推波助瀾，讓土地的價格飛漲。

　　政府部門則認為開發(fā)商“捂盤惜售”助推房價。典型事件是北京東區(qū)某樓盤“一棟樓捂出一個億”。該樓盤113號樓于2005年7月17日就已獲得預(yù)售許可證，但該項目一直到2006年3月18日才首次開盤。

　　也有房地產(chǎn)專家認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗抬高房價。本應(yīng)當擔任調(diào)控主角的政府和有關(guān)部門，身陷利益之中，他們也像開發(fā)商一樣從房地產(chǎn)市場中獲利，執(zhí)行中央調(diào)控政策的動力不足。

　　這種觀點的依據(jù)是：國土資源部部長徐紹史對媒體公布，非法批地的案件，主要是地方政府和涉及政府為違法主體，占用涉及土地面積的80%。

　　再出重拳拴緊“野馬”

　　為了拉住這匹“野馬”，自今年下半年起，第三次宏觀調(diào)控加大力度。打擊開發(fā)商捂盤哄抬房價、采取金融政策平抑房產(chǎn)投機等政策組合拳頻頻出擊。

　　“老百姓總告訴我，不要忘記房價。”11月21日，溫家寶總理在新加坡參觀保障性住房時發(fā)出感慨。隨即出臺了經(jīng)適房、廉租房等系列政策。專家表示，這一系列政策已經(jīng)表明了政府調(diào)控的態(tài)度，樓市需求將被分流。廉租房是政府著力解決的問題，經(jīng)濟適用房將用市場和政府調(diào)控相結(jié)合的方式解決，中高檔商品房則用完全市場的方式來分配。

　　被人們寄予厚望的國家督察組，已于12月初奔赴全國10多個城市，檢查各地落實既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況。其中房價與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將成為檢查的重點。

　　臨近年底時，樓市的銷售也似乎在步入寒冬，直接的表現(xiàn)就是成交量在急劇萎縮。11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右；在北京，一些房地產(chǎn)公司也開始變相降價，通過“買房送精裝修”、“送全套家具家電”等各種方式來進行促銷。

　　隨著“從緊的貨幣政策”和“第二套房貸以家庭為單位計算”兩記重拳的實施，房價初顯“拐點”跡象，各方都在博弈中密切關(guān)注著走勢。

　　明星地產(chǎn)商潘石屹在其博客上撰文：“迎接暴風雨。”新的調(diào)控風暴即將降臨，明年我們再回首房地產(chǎn)行業(yè)時，會不會還有這樣的感受——房子更貴、開發(fā)商更富、政府更著急？

　　展望2008:房價取決于政策執(zhí)行力

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，明年的貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”；央行、銀監(jiān)會界定“第二套房貸”以家庭為單位。年底的這兩則消息，讓人們對明年的房地產(chǎn)充滿了更多期待。

　　在2007年嚴厲的房貸新政、住房保障政策出臺后，深圳、上海等地房價應(yīng)聲而降，是真的下降還是散布虛假信息對抗調(diào)控？時間很快會做出回答。

　　如果這些政策執(zhí)行到位，一定量的經(jīng)濟適用房、廉租房能進入市場，會增加住房的供應(yīng)量，有效緩解需求，形成梯級消費，也會使商品房市場在價格預(yù)期方面受到較大的影響。

　　問題是，究竟會有多少經(jīng)濟適用房、廉租房會投入市場？當前土地轉(zhuǎn)讓收入成為一些地方政府的主要收入來源，他們會拿出多少地，完不成任務(wù)有沒有問責，充滿變數(shù)。

　　還有，明年實行從緊的貨幣政策，估計通過加息是常用手段。這一政策必將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化影響，一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投資投機需求將積極入市，也有可能推動房價繼續(xù)上揚。

　　實際上，如果房價繼續(xù)飆升，政府有可能出臺更嚴厲的調(diào)控措施，物業(yè)稅就是其中之一。此舉也會使一二手樓市的價格升勢明顯減緩。