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　　去年此時(shí)，福州一不小心就躥上了全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格的漲幅首位；而今年此時(shí)，榕城樓市進(jìn)入觀望期，“買房？不買房？這是個(gè)問題”。另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，觀望者已經(jīng)不僅僅局限于普通市民，原定于本月25日進(jìn)行的2007年最后一場土地拍賣被迫取消，因?yàn)閰⒓优馁u的報(bào)名人數(shù)不足而改為土地掛牌，此舉某種程度上已經(jīng)反映了開發(fā)商對2008年市場的觀望態(tài)度。

　　縱觀一年來的樓市變幻，毫無疑問，2007年是中國房地產(chǎn)行業(yè)有史以來經(jīng)歷了最多變化的一年。而這樣的調(diào)控將一直是“進(jìn)行時(shí)”，而絕非稍縱即逝的“過去時(shí)”。今年政策出臺之密集、力度之大，對整個(gè)中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價(jià)飆升的現(xiàn)象進(jìn)行了遏制，百姓購房，再度進(jìn)入觀望期。

　　【關(guān)鍵詞】

　　清算土地增值稅

　　時(shí)間：1月24日

　　文件名：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》

　　內(nèi)容：《通知》出臺后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計(jì)征。

　　點(diǎn)評：從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉?ldquo;清算制”，在房價(jià)高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕由此開啟。按照新的計(jì)稅辦法，項(xiàng)目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時(shí)間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。

　　土地增值稅頒布之初，業(yè)界人士都認(rèn)為這對開發(fā)商的利潤模式及開發(fā)經(jīng)營思路有所影響，特別是資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商存活情況令人擔(dān)憂，樓市可能出現(xiàn)洗牌局面。

　　據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度福州共拍賣(掛牌)出讓7塊土地，計(jì)172255.27平方米，合258.38畝，總成交額14.21億元，地價(jià)總體水平：每畝平均樓面地價(jià)550.08萬元，每平方米均價(jià)2798.71元。與去年同期相比：土地出讓面積增加52.36畝，增幅達(dá)25.42%；與去年第四季度末相比：土地出讓面積增加80.13畝，增幅達(dá)44.95%。并且，今年，福州首次對拍賣土地規(guī)定了保留價(jià)，如果拍賣現(xiàn)場的競買價(jià)未超過這個(gè)價(jià)格，該幅土地不能成交；3月22日，曾于去年11月和12月份兩次流拍的烏山西路地塊終于成功“出閣”，種種跡象顯示，福州的開發(fā)商們并未因此項(xiàng)政策受到過多的牽制，相反頗具實(shí)力和信心。

　　【關(guān)鍵詞】

　　金融緊縮

　　時(shí)間：3月18日

　　文件名：加息

　　內(nèi)容：自2007年3月18日起，央行實(shí)施了六次加息，5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.84%上漲到7.83%；而存款準(zhǔn)備金率則從9.5%上調(diào)至13.5%。

　　點(diǎn)評：這是2004年10月至今，央行調(diào)整利率政策實(shí)施最為密集的一次，背負(fù)著房貸的市民每月的還款額進(jìn)一步增加，同時(shí)，也使一部分打算通過貸款購置房產(chǎn)的人暫停買房步伐，而一些擁有部分資金，通過房貸購得房產(chǎn)，并以每月租金收益支付房貸的投資人群，終止了自己的房產(chǎn)投資計(jì)劃，轉(zhuǎn)而投資其他項(xiàng)目。

　　而對于房產(chǎn)開發(fā)而言，1月至今，銀行多次提高存款準(zhǔn)備金率，回收市場上過剩的流動資金，讓房產(chǎn)開發(fā)商從銀行貸款的難度越來越大，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金取得受阻，不得不通過其他融資方式來解決資金問題，這就意味著，部分不具實(shí)力的房產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局，企業(yè)可能會通過轉(zhuǎn)讓手中存量土地或者轉(zhuǎn)讓無能力繼續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目的方式來緩解資金壓力，這樣，市場上的土地供應(yīng)可能加大，可供開發(fā)銷售的房產(chǎn)將會增加，一、二級市場的聯(lián)動，將促使房產(chǎn)交易中的置業(yè)需求得到滿足，并且，對房價(jià)的快速增長也會有一定的抑制作用。

　　【關(guān)鍵詞】

　　二房首付不低四成

　　時(shí)間：9月27日

　　文件名：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》

　　內(nèi)容：對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；不得發(fā)放轉(zhuǎn)按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá)35%，不得發(fā)放貸款等。隨后，12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，并且規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”，同時(shí)，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。

　　點(diǎn)評：從穩(wěn)定房價(jià)角度來說，359號文具有積極的意義；對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價(jià)的推動力。不過，由于當(dāng)前福州市二手房投資比例相對比較合理，基本在一成左右，市場仍然以自住需求為主；同時(shí)，在目前二手房市場中，貸款的比例約為55%左右，而在貸款者當(dāng)中，剔除首次購房的消費(fèi)者，用貸款購買第二套房的消費(fèi)者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即受到影響的消費(fèi)者約為11%左右；而在這11%的消費(fèi)者中，如果其人均住房面積低于當(dāng)?shù)厮?，那么購買第二套房時(shí)仍然可以享受首套住房的優(yōu)惠政策，那么這部分升級置業(yè)的消費(fèi)者也不會受到此政策的影響；因此整體二手房市場不會出現(xiàn)大幅震蕩。

　　【關(guān)鍵詞】

　　經(jīng)適房“困難優(yōu)先”

　　時(shí)間：6月7日

　　文件名：《福州市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理若干規(guī)定(試行)》

　　內(nèi)容：根據(jù)規(guī)定，申請人必須同時(shí)具備四個(gè)條件：(一)在本市五城區(qū)工作生活；(二)在本市五城區(qū)落戶時(shí)間滿3年；(三)年收入低于4萬元(含4萬元)；(四)屬無房戶或者人均住房建筑面積低于12平方米(含12平方米)的住房困難戶。此外，申請人未婚的，還必須年滿40周歲。已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面積必須與申請人合并計(jì)算。并按照“困難優(yōu)先”的原則，由房管部門按申請人家庭的現(xiàn)住房面積、落戶時(shí)間以及困難情況進(jìn)行評分，以分?jǐn)?shù)高低分批次確定申請批準(zhǔn)順序。

　　點(diǎn)評：以往，福州市政策性住房分配渠道的多元化，必然產(chǎn)生申購條件、配售面積標(biāo)準(zhǔn)、配售價(jià)格不一等問題，導(dǎo)致住房分配不公、多頭占房等現(xiàn)象。開豪華車的人住在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)的現(xiàn)象絕對不是個(gè)例，以往的經(jīng)濟(jì)適用房成為了很多有錢人的投資熱點(diǎn)。隨著“5年上市限制”的到期，原業(yè)主以此獲取暴利的現(xiàn)象將成為“首批經(jīng)濟(jì)適用房”中一個(gè)客觀存在的事實(shí)。而新政策，將建立起良好的全市經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理的運(yùn)行機(jī)制，從根本上解決問題。

　　“同一個(gè)地段，商品房一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)價(jià)格，那么經(jīng)濟(jì)適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會對商品房價(jià)格有一個(gè)抑制作用，這些都體現(xiàn)了政府對國家宏觀調(diào)控的執(zhí)行力開始凸顯。”有關(guān)專家很肯定，新的政策將對市場起到一個(gè)很好的抑制作用。

　　【關(guān)鍵詞】

　　多渠道解決住房

　　時(shí)間：9月27日

　　文件名：《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

　　內(nèi)容：《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。

　　點(diǎn)評：隨著房價(jià)的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。

　　2000年，我省建立了廉租房制度，這是梯級住房體系的最下層，它為買不起房的最低收入人群開啟了安居門。至今，全省保障性住房竣工面積662.6萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房650.2萬平方米,廉租住房12.4萬平方米，解決了7.9萬戶家庭的住房困難問題。今年底預(yù)計(jì)還可竣工保障性住房40.1萬平方米。按照“國六條”和我省廈門住房保障工作經(jīng)驗(yàn)交流會要求，福、廈、泉三大中心城市積極探索，采取多種形式解決城市居民住房困難問題。廈門市有了“社會保障性住房”，福州市建設(shè)以安置拆遷戶為主的限價(jià)房，同時(shí)福州、廈門、石獅、長汀等地還積極探索在工業(yè)園區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃住房，建設(shè)了一批適合農(nóng)民工租賃的住房。如今，這個(gè)符合大眾利益的《意見》出臺，加之我省“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”的政策使經(jīng)濟(jì)適用房今后將不可能成為少部分人漁利的工具。【關(guān)鍵詞】

　　容積率不得隨意變更

　　時(shí)間：9月27日

　　文件名：福建省《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率管理的意見》

　　內(nèi)容：由福建省建設(shè)廳、省國土資源廳制定的《意見》要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地出讓后，除兩種情形外，一律不得變更容積率。這兩種情形是指因區(qū)域或城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)或文物保護(hù)需要，造成原土地使用權(quán)出讓合同約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件無法實(shí)施的，或因國家政策因素導(dǎo)致原土地使用權(quán)出讓合同約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件客觀上無法實(shí)施的。

　　點(diǎn)評：在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一些地方隨意變更土地出讓合同確定的容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，一些房企違反容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而今后，這種情況將被杜絕。容積率的保證，至少保證了購房者居住的合理空間，保證了居住的舒適度等基礎(chǔ)指標(biāo)。

　　【關(guān)鍵詞】

　　物權(quán)受法律保護(hù)

　　時(shí)間：10月1日起

　　文件名：《中華人民共和國物權(quán)法》

　　內(nèi)容：物權(quán)法規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”

　　點(diǎn)評：這部國人期盼已久的法律，明確了個(gè)人對財(cái)產(chǎn)的擁有權(quán)和支配權(quán)。整個(gè)《物權(quán)法》充分體現(xiàn)了重視個(gè)人資產(chǎn)，并且對國有資產(chǎn)做特別保護(hù)。對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有以下六個(gè)方面：一、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，提高了住宅類物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。二、實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴(yán)格規(guī)定。四、拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定維護(hù)了物權(quán)擁有者的利益，但可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，延緩拆遷開發(fā)的速度。五、明晰小區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。六、為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。

　　由于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是物權(quán)法里重點(diǎn)保護(hù)的對象，這就從法理上理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。從某種程度上講，由于確立了私權(quán)所有，也會促使更多地產(chǎn)商和機(jī)構(gòu)投資者更多地持有物業(yè)，進(jìn)行長期經(jīng)營。從長期看，對于市場需求將會有一定的拉動作用。物權(quán)法的出臺對已購房的消費(fèi)者來講，是重大的利好，有利于社會的穩(wěn)定。