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　　回顧2007，對福州的房地產來說，是不平凡的一年。宏觀調控頻繁出臺、樓市變數(shù)加大、土地供應量持續(xù)減少、金融政策調整、五四北板塊重振、住房梯度消費出現(xiàn)等等，都讓人有太多的感慨：2007年樓市實在是不平靜。

　　伴隨著宏觀調控的一再出臺，今年樓市仍一路挺進，成交看好，然而，隨著“二套住宅”等地產金融調控政策的出臺，10月份福州樓市來了個“急剎車”，成交量持續(xù)下降，樓市觀望氣氛濃厚，一些經久不見的促銷手段在樓盤中出現(xiàn)。樓市瓶頸如何破解？在銀根緊縮之下，如何解決融資問題？于是，上市成為今年開發(fā)商最熱門的事；住房保障體系之下，住房差異化越來越明顯，萬元房價在福州出現(xiàn)；需求在增加，但土地供應量卻持續(xù)減少，一場外來大鱷與本地開發(fā)商爭奪戰(zhàn)上演……這一切，都是今年樓市的熱點話題。

　　2007即將離去，上一道“年度盤點”菜，品鑒之余，留待各人評說。

　　回顧一

　　成交量震蕩起伏

　　從2007年福房指數(shù)分析報告來看，今年1月份成交量最高，達55.79萬平方米；之后到7月份，持續(xù)下跌；到8月份，出現(xiàn)萎縮后的首次放量增長；之后又開始持續(xù)下跌，成交量又明顯萎縮，11月已跌至歷史最低水平，只有15.54萬平方米。

　　雖然成交量遠不及去年，但房價卻一路高歌。從去年底均價突破5000元大關以來，2007年，房價節(jié)節(jié)攀升，到11月份，均價已達6959元/平方米。市場出現(xiàn)了明顯的價漲量跌的狀態(tài)。

　　這與市場的狀況息息相關。上半年土地供應量減少，不少開發(fā)商在留意新項目地塊的同時，采取小放量增加推盤次數(shù)的做法，延長開發(fā)周期，商品供應量減少；房價穩(wěn)步上漲，樓盤仍是皇帝的女兒不愁嫁，樓盤打折基本不可能，能買著已是萬幸；不少消費者擔心再不購買，以后將再難購買，股市里買漲不買跌的心態(tài)，在房地產里也通行，因此雖然房價上漲，需求量仍在上漲；股市行情看漲，讓一部分資金流向股市，小部分的消費者放緩買房計劃。

　　進入8月，成交量上升，福州大學房地產研究所王阿忠博士分析，由于受到股市的影響，開發(fā)商看淡六七月份，而壓盤推遲銷售，然而，深圳等城市房價的上漲卻激發(fā)我市8月份的成交量在壓盤后巨幅反彈；從另一方面看，8月樓市，為“金九銀十”的房地產市場做預演，以烘托市場熱度；此外，三坊七巷的改造也產生了部分的被動性住房需求，使這一部分群體走向購房市場。

　　然而，隨著國家宏觀調控力度的加大，央行數(shù)次加息，二套住宅增加首付，“9·27”房貸新政等政策的出臺，消費者由急于入市購買轉成持幣觀望態(tài)度，導致9月后成交量下滑，到11月份成交量創(chuàng)歷史新低。下半年，樓市進入一個微妙的階段。樓市中很久未見的營銷手段，例如優(yōu)惠促銷，以刺激銷售量，然而，部分開發(fā)商采取的這些“救市”措施，只是起到了暫時緩解的作用，樓市成交量仍未明顯上升。消費者開始回歸理性置業(yè)，自住房的需求比例上升。

　　回顧二

　　“地荒”引發(fā)搶地

　　12月25日，原本定下來的2007年最后一場土地拍賣，因故臨時取消。這對于原來就很緊張的福州土地市場而言，無異于“雪上加霜”。據(jù)相關部門的數(shù)據(jù)顯示，2007年，福州土地放量一千三百余畝，與前幾年土地每年供應量保持在三千畝左右相比，福州土地市場可以用“地荒”二字來形容。奪地之爭異常激烈，小地塊當家，地塊流拍，天價奪地，福州土地市場波瀾起伏。

　　從年初開始，奪地之爭就上演了。在3月27日的福州土地拍賣會上，五四北僅8.02畝的地塊，就引來7位買家競相爭奪。經過75輪舉牌加價，以5000萬元的高價拍出，比1600萬元的起拍價高出了3倍，單價為623萬元/畝。9月11日，在福飛路某地塊拍賣中，本土企業(yè)不敵外來上市公司萬科，未能奪拍，最終被萬科以27.2億元競得，高出起拍價14.7億元，業(yè)界稱之為“9·11事件”。不難看出，在福州2007年土地市場競爭激烈程度大過往年。

　　雖然競爭激烈，但今年土地市場的一個現(xiàn)象卻不得不引起關注，那就是小地塊的流拍，而時間就在9月以后，大家都對土地市場一片看漲的情況下，出現(xiàn)此種情況出乎許多人的意料。究其原因，始作俑者居然是小地塊。細數(shù)福州25幅掛牌地塊，約有11塊地為10畝以內的小地塊，占總體供應量的44%。小地塊當家是今年土地市場的又一大特征。

　　小地塊的推出，讓一些開發(fā)商頗感郁悶。他們“寧可空手而歸，也不愿將就小地塊”。因為在開發(fā)上，所付出的精力差不多，利潤卻不能最大化。與大開發(fā)商“寧缺毋濫”的心理不同的是，中小開發(fā)商往往困于小地塊的高單價，想拿又拿不到。

　　應該說，今年福州土地市場遭遇一“尷尬”年。城市規(guī)模不斷擴大，但新區(qū)各種配套措施尚未跟上，因此很難在短期內推出大片土地，土地市場陷入地根緊縮的困局。10月9日，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(即39號令)，要合理控制單宗土地供應規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設時間原則上不得超過三年。39號令的頒布實施，實際預示著未來單幅土地出讓規(guī)模將明顯下降，開發(fā)商拿地的工作量與成本會放大，土地市場的競爭將更趨激烈。

　　不但拿地難，囤地行為也更加要不得了。省國土資源廳在年末下發(fā)通知，要求全省各地要加大閑置土地的處置力度，開展閑置土地的調查摸底工作，加大處置力度并按期保質完成工作。

　　然而，土地是房地產開發(fā)的源頭，土地供應減少，不得已，眾多開發(fā)商只好分兵轉戰(zhàn)異地，甚至周邊縣市。據(jù)悉，包括中庚、海潤、金輝、融僑、融匯、開成、名城、仁文等在內的福州數(shù)十家地產公司均在異地開辟了新的戰(zhàn)場。

　　回顧三

　　住房梯度消費出現(xiàn)

　　2007年是房地產調控政策最頻出的一年。而在這些政策中，建設部發(fā)展研究中心主任陳淮認為，今年8月國務院出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是最具代表意義的。它把解決城市低收入家庭住房困難“作為政府公共服務的一項重要職責”，明確了住房保障政策，指出了房地產調控的基本方向。

　　這項政策的出臺，從某一方面來說，對商品房制度是一種肯定，它明確了開發(fā)商和政府各部門各自的責任。今后，住宅的供應必定是以滿足中低收入階層的保障性住房和普通商品房共存的情況，而福州房地產市場未來將逐漸形成“廉租房、經濟適用房、限價房、二手房、商品房”的階梯式住房消費模式。

　　這一趨勢已初露端倪。福州市有關部門正在積極推進住房保障體系的完善，今年6月份出臺了《福州市經濟適用住房銷售管理若干規(guī)定》。緊接著國家11月發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》等政策；12月6日，福建省政府出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》；12月10日，福州市對經濟適用房和廉租房供應對象標準重新進行了調整，在保障低收入家庭住房問題上邁出了實質性的一步。

　　中低收入者可以選擇保障性住房，普通的工薪階層可以選擇保障性住房或者限價房，有經濟能力又想改善住房條件的就可以去選擇商品房。從福房指數(shù)分析報告來看，雖然成交量低總價高，但是大戶型豪宅反而成交量高。不難看出，商品房中，一些高品質高價位的樓盤受到了城市自住需求者的歡迎。2007年下半年，福州已進入萬元房時代。融僑·觀邸、三迪·香頌楓丹、三迪·凱旋楓丹均價都在萬元以上。別墅市場也欣欣向榮，金山、烏龍江，更是別墅項目眾多，融匯山水、領域、泰禾紅樹林、長灘美墅、中天金海岸等一大批高品質別墅項目紛紛亮相，購買的火爆場面也頻頻在各個售樓處出現(xiàn)。

　　不難看出，住房梯度消費正在形成。

　　回顧四

　　中介冷暖兩重天

　　今年二手房市場可謂是冷暖兩重天，市場變數(shù)頗多。

　　開春以來，大部分品牌房地產中介公司從逐年上升的二手房成交量中看到了市場存在的潛力，紛紛開疆拓土，且收益上佳。

　　上半年，雖然股市紅火，房產投資者減少，但自住需求量仍在增加，中大戶型日益受到購房者的關注，百萬以上的房源成交量日益上漲，而商鋪交易的潛力也初見端倪。房產中介市場，為了迎合市場要求，對二手房交易市場進行細分，麥田·豪門、陽光家園豪宅、朝陽·豪宅天下、驪特·名門、雙安·尚品豪宅紛紛面世。不少房產中介，在經過2006年的蓄積后，不斷增加門店數(shù)量。同時，一些房產中介企業(yè)，還將觸角“伸”向了樓盤的銷售代理，一、二手房市場的聯(lián)動，已經初現(xiàn)端倪，并日漸如火如荼。

　　然而，到了下半年，房地產宏觀調控政策頻頻出臺，銀貸緊縮，受一手房市場觀望情緒濃厚牽連，二手房市場迅速陷入低迷。根據(jù)福房·二手房指數(shù)的數(shù)據(jù)分析，自8月以來，二手房交易量已呈現(xiàn)出日趨下滑的趨勢。而這種趨勢，在剛剛過去的11月，表現(xiàn)得尤為明顯。

　　相隔數(shù)月境遇如此不同，讓許多房產中介始料不及。淡市之下，福州房產中介不甘受限，積極轉變思路，或苦練內功，或轉變企業(yè)經營模式，或另辟蹊徑，大力發(fā)展原本作為住宅交易補充部分的商鋪買賣、租賃業(yè)務等，多管齊下，拓展業(yè)務。