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　　這幾年，在樓市最紅火的時(shí)候，有人稱“買房就像買白菜”。然而，這種現(xiàn)象在2007年第四季度卻蕩然無存，理性置業(yè)又重新回歸，而且成為越來越多樓市消費(fèi)群體的共識(shí)。

　　引子：這幾年，在樓市最紅火的時(shí)候，有人稱“買房就像買白菜”。然而，這種現(xiàn)象在2007年第四季度卻蕩然無存，理性置業(yè)又重新回歸，而且成為越來越多樓市消費(fèi)群體的共識(shí)。

　　一方面，隨著9月份以來國家宏觀調(diào)控的步步深入，以及央行貨幣政策的日益從緊，樓市的觀望之風(fēng)日趨濃烈，房地產(chǎn)業(yè)的格局在悄然發(fā)生變化；另一方面，樓價(jià)居高不下，甚至迎來了萬元房時(shí)代，買房不再是率性而為，而是理性思考的過程。挑地段、看配套、選戶型、看景觀資源等等，買房的種種選購因素又重新擺在人們眼前。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士驚嘆，榕城樓市回歸理性置業(yè)時(shí)代。對(duì)開發(fā)商而言，面對(duì)理性置業(yè)，又將是一次實(shí)力的考量。

　　現(xiàn)象

　　理性買房

　　最近，陳先生舉棋不定。他看中了五四北某樓盤，非常滿意房子的戶型，但是他的家人卻有不同意見，稱小區(qū)內(nèi)綠化景觀并不是特別好，周邊配套還有待完善，陳先生原來打算下定的決心又重新動(dòng)搖了，他稱自己得理性點(diǎn)，畢竟單價(jià)并不低。

　　其實(shí)，像陳先生這樣的購房者如今越來越多了。記者從榕城在售的一些樓盤售樓部里了解到，與以往相比，購房者關(guān)心的問題越來越多了，景觀、配套、教育資源、戶型等都是他們所要了解的問題，尤其是宏觀調(diào)控政策之下，買房后首付款的多少及貸款額度能否正常發(fā)放是他們最為關(guān)心的問題。一地產(chǎn)營銷公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，去年此時(shí)他的一些朋友委托他買房，都只是一個(gè)電話解決，甚至連戶型及社區(qū)都未做考察。然而，今年他們已表示要買房還是親自考察一通，同時(shí)表示投資行為暫緩，如有買房還是考慮自住需求。在深圳，購房者發(fā)起了“理性置業(yè)者聯(lián)盟”，他們宣稱，我們渴望置業(yè)，但是審時(shí)度勢(shì)、理性果斷是我們的立足點(diǎn)；“理性置業(yè)”，這是對(duì)生活負(fù)責(zé)任的一種態(tài)度，是對(duì)國家、市場(chǎng)、家庭、個(gè)人的深思熟慮之后所做出的置業(yè)決定；是在理智切實(shí)的置業(yè)需求驅(qū)動(dòng)下，做出的不超過個(gè)人及家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的置業(yè)行為。業(yè)內(nèi)人士稱，雖然福州的消費(fèi)者并不像深圳的購房者旗幟鮮明，但現(xiàn)在的購房者表現(xiàn)出了這幾年來少見的理性程度。

　　這種理性置業(yè)，不單單表現(xiàn)在投資行為的減少、自住需求的增加，還表現(xiàn)在一種居住生活態(tài)度的務(wù)實(shí)回歸。數(shù)年前，福州的消費(fèi)者經(jīng)歷了從市中心居住到郊區(qū)，從公寓房到別墅的住宅產(chǎn)品，別墅作為人們的終極居所，成為許多人追求并購買的對(duì)象。然而，這其中有一部分人理性地認(rèn)識(shí)到，郊區(qū)住宅并非是自己最適合的居所，而市區(qū)內(nèi)配套好、居住環(huán)境成熟的高檔住宅成為他們青睞的對(duì)象，于是有開發(fā)商看到了新的商機(jī)，并為他們量身定做了市區(qū)平層大戶型。據(jù)悉，平層大戶型的推出頗受歡迎。

　　分析.1

　　大勢(shì)所趨

　　“理性置業(yè)是大勢(shì)所趨”，業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，這幾年，福州樓市發(fā)展迅速，樓市需求一直較為旺盛，供給卻較為有限，因此，樓市呈“賣方市場(chǎng)”，需求與供給并不平衡，再加上一些投機(jī)買房行為，讓樓市異常火爆，排隊(duì)買房、買房托關(guān)系也打不了折的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，而對(duì)于消費(fèi)者而言，買漲不買跌的消費(fèi)心態(tài)，讓樓市的非理性置業(yè)者增加。如今，在國家宏觀調(diào)控政策下，置業(yè)者心態(tài)發(fā)生變化，隨著樓市供需狀況的調(diào)整，談理性置業(yè)就更為必要了。

　　從大的政策環(huán)境來看，國家也在調(diào)控打擊非理性置業(yè)者。“90-70”的政策，讓更多人有自己的房子；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的建設(shè)；金融政策的緊縮，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》及最新的《補(bǔ)充通知》，明確第二套房的定義、首付款的比例提高至40%等，都可以看出，抑制投資性購房需求，有效控制房?jī)r(jià)，遏制投機(jī)炒作，讓樓市理性回歸是調(diào)控的目的所在。

　　從樓市的現(xiàn)狀來看，如今價(jià)格正在向“萬元房時(shí)代”跨入，應(yīng)該說，在短短的幾年時(shí)間內(nèi)，已是翻番，在房?jī)r(jià)高企的狀態(tài)下，無論是投資還是買房，都是一筆不菲的數(shù)目，因此，理性置業(yè)在所難免。從11月福房指數(shù)分析報(bào)告來看，近四個(gè)月以來，樓市交易量持續(xù)減少，11月份成交量萎縮了將近一半，這種劇烈的成交萎縮是很少見的。在成交的房子當(dāng)中，中高價(jià)房比例子有所上升，因?yàn)檫@部分高收入家庭對(duì)價(jià)格變動(dòng)敏感度較低，但在各種相關(guān)政策的影響下，很大一部分購房者持幣觀望，因此交易清淡成交銳減。這當(dāng)中，理性占據(jù)了最主要的部分。

　　分析.2

　　實(shí)力考量

　　購房者置業(yè)理性回歸，對(duì)開發(fā)商來說，無疑也是一次理性和實(shí)力的考量。

　　“在這種政策背景之下，以及消費(fèi)者的理性心態(tài)之下，樓盤要經(jīng)受一番挑剔眼光的考驗(yàn)，忍受推盤速度緩慢、資金回籠慢的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓盤定位不準(zhǔn)，品質(zhì)不夠要求，沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，就有可能慘遭淘汰。”業(yè)內(nèi)人士鄭先生稱，明年的行業(yè)洗牌將會(huì)更加明顯。

　　鄭先生稱，這幾年，開發(fā)商只要手里有地，便已經(jīng)是撿了個(gè)金元寶，奪地之風(fēng)愈演愈烈，地價(jià)屢創(chuàng)新高，蓋了房根本不愁銷路。于是在這種情況下，樓盤的品質(zhì)也良莠不齊。他告訴記者，其實(shí)，拿地只是第一步，一個(gè)樓盤到銷售時(shí)有90%的工作是在前期準(zhǔn)備之中，前期市場(chǎng)調(diào)查、樓盤如何定位、樓盤的景觀、配套設(shè)施的增設(shè)等都影響到一個(gè)樓盤的素質(zhì)，因此，有沒有下足工夫，都可以看得出來。這幾年，很顯然有些開發(fā)商忽略了一些準(zhǔn)備工作。但是這種狀況有所改變了，鄭先生稱，如今已經(jīng)遇到多個(gè)開發(fā)商向他發(fā)出“邀請(qǐng)”，請(qǐng)他幫忙做一些前期的市場(chǎng)調(diào)查。他告訴記者，不難看出，開發(fā)商已開始走向理性。

　　“理性時(shí)代的來臨，我們要轉(zhuǎn)變牛市思維了，要轉(zhuǎn)換一下角度，多考慮下買方市場(chǎng)。”一開發(fā)商也向記者坦言。這位開發(fā)商稱，宏觀調(diào)控政策就是把消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期作了一個(gè)理性調(diào)整。原來消費(fèi)者的未來預(yù)期多體現(xiàn)在投資上，而現(xiàn)在更多轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰。虼水a(chǎn)品的品質(zhì)就尤為重要了。未來的開發(fā)不但在產(chǎn)品上要下足工夫，在定價(jià)上也重新考慮，而不是一味地跟風(fēng)定價(jià)，為什么要定這個(gè)價(jià)、可能會(huì)產(chǎn)生的效果等都值得三思。

　　理性置業(yè)之下，開發(fā)商面對(duì)的不僅僅只是對(duì)產(chǎn)品及定價(jià)的調(diào)整，最為關(guān)鍵的還是實(shí)力的比拼。對(duì)于開發(fā)商而言，除了自有資金，加上銀行貸款外，另外很大一部分來自于銷售的回款，如果一旦銷售緩慢，資金回籠慢，銀行貸款又吃緊，企業(yè)就有可能遭遇極大的風(fēng)險(xiǎn)。在9月份五四北福飛路土地拍賣會(huì)上，本地的開發(fā)商心理預(yù)期價(jià)最高是20億，但在這價(jià)格之上，再無人敢競(jìng)拍，最終該地塊以27.2億元的高價(jià)被萬科集團(tuán)收購，創(chuàng)下了福州樓市土地拍賣單幅地塊的最高成交總價(jià)?？梢钥闯?，在資金實(shí)力的運(yùn)作上，本地開發(fā)商還稍遜一籌。隨著越來越多外地的開發(fā)商的介入，這種實(shí)力的較量將越來越明顯。

　　趨勢(shì)

　　樓市仍好

　　“理性置業(yè)，讓樓市回歸自住的層面，這有助于樓市持續(xù)健康的發(fā)展”，鄭先生稱，雖然理性置業(yè)讓開發(fā)商有點(diǎn)當(dāng)頭棒喝之舉，甚至有個(gè)別開發(fā)商覺得嚴(yán)冬真的來了，但不少開發(fā)商仍舊看好明年福州的樓市。

　　一從事地產(chǎn)多年的開發(fā)商稱，地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，雖然深圳等地樓市出現(xiàn)降價(jià)等現(xiàn)象，但福州作為一省會(huì)城市，本身仍具有增長的空間。城市不斷擴(kuò)展，尤其是隨著城市路網(wǎng)建設(shè)的完善，一些新的區(qū)域?qū)⒕哂袠O大的開發(fā)空間。比如，在建的鼓山大橋、金山會(huì)展中心的搬遷、東部新城即將崛起，在福州城市發(fā)展的進(jìn)程中，土地資源的稀缺一直是制約城市發(fā)展的瓶頸，而擁有較大規(guī)?？砷_發(fā)土地的東部就成為城市發(fā)展的必然方向和重中之重。再如，繞城高速公路的啟動(dòng)、在建的福州灣邊大橋，都將大大拉近閩侯與福州中心城區(qū)的距離，閩侯地塊的大規(guī)模開發(fā)再次吸引了眾多開發(fā)商的目光。

　　雖然有外來地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入，但是本地開發(fā)商的開發(fā)步伐絲毫不會(huì)降低，樓市開發(fā)只會(huì)更加理性，無論是產(chǎn)品的質(zhì)量還是品牌的建設(shè)都會(huì)更上一層樓，可以預(yù)見，樓市產(chǎn)品會(huì)更加豐富多樣化，樓盤差距將會(huì)拉大，高價(jià)位的房子仍舊堅(jiān)挺。

　　□一吐為快

　　該買得買

　　12月9日，萬科廣州金色康苑推出，比預(yù)期價(jià)低了近七千元/平方米的價(jià)格，樓盤被搶購一空。據(jù)其他媒體消息，萬科在深圳、上海等都有降價(jià)銷售。一時(shí)間，樓市議論紛紛，業(yè)界頗為關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬科降價(jià)，再加之宏觀調(diào)控后樓市成交量萎縮，相當(dāng)一部分置業(yè)者寄希望于這次宏觀調(diào)控之下，樓市會(huì)出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。如果實(shí)際價(jià)位沒有達(dá)到他們的心理預(yù)期，就會(huì)抱觀望態(tài)度。對(duì)于這部分的置業(yè)者，這位業(yè)內(nèi)人士提醒到，置業(yè)者在政策、市場(chǎng)面前，要有一理性的判斷，不能一味只認(rèn)準(zhǔn)某一點(diǎn)，最后有可能還是會(huì)吃虧。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士稱，福州樓市很可能出現(xiàn)整體下降的情況，是因?yàn)榇罅拷紖^(qū)樓盤的開發(fā)，讓樓市均價(jià)有所變動(dòng)。對(duì)于一些定價(jià)合理、品質(zhì)高的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然會(huì)保持高位，甚至略有上漲。他提醒購房者，理性置業(yè)并不是不買房，最好還是自己有個(gè)清醒的判斷，分清是自住還是投資，自住購房如果具備購買的能力，樓盤性價(jià)比比較高的話，就應(yīng)該果斷地買下來；投資的話，就要算清一筆賬，包括物業(yè)、租金以及未來期望的增值等等，再作決策。