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　　由于報(bào)名人數(shù)不足3名，原定于昨日(12.25)出讓的3幅福州城區(qū)宗地遂轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌截止日期為2008年1月4日。“近段時(shí)間，在國(guó)家出臺(tái)一系列的調(diào)控政策背景下，福州土地出現(xiàn)集體流拍也是意料之中，它也說(shuō)明了眼下福州開(kāi)發(fā)商的集體憂慮。”福州房地產(chǎn)專(zhuān)家陳國(guó)旺這樣評(píng)論。

　　無(wú)獨(dú)有偶，前不久剛剛拋出“樓市拐點(diǎn)論”的萬(wàn)科董事局主席王石，前日在央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》中指出：“2008年后，萬(wàn)科絕不拿地王；這個(gè)房市有問(wèn)題，建議三四年后再買(mǎi)房。”對(duì)此，福州多名開(kāi)發(fā)商表示，王石說(shuō)了大實(shí)話，但作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商老大在央視這樣的媒體發(fā)表這樣的言論，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)意味頗深，需要認(rèn)真對(duì)待。

　　土地市場(chǎng)向來(lái)被看作樓市的風(fēng)向標(biāo)，這次3幅土地集體流拍，是何原因?qū)е碌模渴欠褚馕吨Ｖ輼鞘谐霈F(xiàn)拐點(diǎn)？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大面積拋盤(pán)？而王石的觀點(diǎn)，又該如何來(lái)解讀呢？

　　【土地流拍】

　　一下放出數(shù)百畝地觀望者多參拍者少

　　此次流拍的第一幅編號(hào)為宗地2007-22號(hào)的地塊，位于倉(cāng)山區(qū)南江濱路南側(cè)，港頭河以北，分成三地塊，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務(wù)辦公)，總面積為76702平方米，競(jìng)買(mǎi)保證金為1.7億元。據(jù)悉，該宗地在10月20日曾因未達(dá)拍賣(mài)保留價(jià)10.35億元而流拍。

　　而流拍的第二幅編號(hào)為宗地2007-27號(hào)的地塊，位于排尾路以南，也分成三地塊，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務(wù)辦公)，總面積37754平方米，競(jìng)買(mǎi)保證金為1億元。第三幅編號(hào)為宗地2007-28號(hào)的地塊，位于洪灣路西側(cè)、三環(huán)路東側(cè)、鳳山路南側(cè)，面積為186429平方米，主要用于商業(yè)金融和居住(兼容商務(wù)辦公)，競(jìng)買(mǎi)保證金2.5億。

　　據(jù)悉，截至11月底，福州市區(qū)今年共計(jì)才出讓800多畝土地面積，面對(duì)有限的土地供給，之前各家開(kāi)發(fā)商還爭(zhēng)得頭破血流。而此次拍賣(mài)會(huì)一下子就放出三塊總面積達(dá)450畝左右的土地，自然引起不少人關(guān)注，但是觀望的人多，參拍的人少。

　　“之前有人問(wèn)我，這次土地拍賣(mài)會(huì)有什么樣的結(jié)果，我就坦言要么流拍，要么低價(jià)成交，不幸言中了。就這一兩個(gè)月時(shí)間，福州土地市場(chǎng)可謂是冰火兩重天。原因很顯然，由于時(shí)下銀行銀根收緊，不僅影響到開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，基于兩頭緊的考慮，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期越來(lái)越謹(jǐn)慎，眼下不敢輕舉妄動(dòng)也是情理之中。”陳國(guó)旺說(shuō)。

　　【原因探析】

　　流拍關(guān)鍵原因是銀行信貸緊縮

　　無(wú)論是對(duì)后市房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性，還是對(duì)利空調(diào)控政策的心理預(yù)期，造成昨日(12.25)土地流拍的另一個(gè)關(guān)鍵原因，即是開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金從來(lái)都是與銀行信貸行情一榮俱榮。

　　事實(shí)上，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重超半，已是業(yè)界公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。一份來(lái)自專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，今年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%。

　　然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來(lái)自商品房銷(xiāo)售收入，而這些商品房銷(xiāo)售收入又大部分來(lái)自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來(lái)自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來(lái)自銀行信貸。

　　福州一家銀行信貸部門(mén)有關(guān)人士告訴記者，隨著銀行房貸規(guī)模緊縮，直接造成福州房市成交量的逐月下降，而成交量下降又直接影響到開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣(mài)房子和預(yù)收款的資金回籠渠道，“所以土地流拍，很淺顯的原因就是銀行信貸緊縮。”

　　銀行放貸不會(huì)爆發(fā)性增長(zhǎng)

　　除了依靠市場(chǎng)回籠解決資金的渠道，受銀行房貸緊縮的行情影響外，開(kāi)發(fā)商另一部分依靠銀行貸款用來(lái)添置土地的渠道，亦受到打擊。

　　據(jù)介紹，根據(jù)今年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的“房貸新政”規(guī)定：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。

　　“房貸新政”中，監(jiān)管層要求：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

　　“土地出讓金不讓貸款，小開(kāi)發(fā)商怎么買(mǎi)土地，大開(kāi)發(fā)商或許有些錢(qián)，但他們沒(méi)有自己掏錢(qián)買(mǎi)地的習(xí)慣！”另一家股份制銀行人士稱(chēng)，明年該行將控制貸款節(jié)奏和規(guī)模，個(gè)別審批權(quán)限甚至?xí)鲜湛傂校瑢?duì)房貸會(huì)更加嚴(yán)格，尤其是開(kāi)發(fā)貸。比如，對(duì)一手樓要看開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，對(duì)資質(zhì)差的會(huì)放棄不做，要防止?fàn)€尾和開(kāi)發(fā)商假按揭套現(xiàn)；對(duì)于二手樓則要坐實(shí)評(píng)估價(jià)，對(duì)評(píng)估公司進(jìn)行嚴(yán)格副審。

　　值得一提的是，市場(chǎng)人士擔(dān)心進(jìn)入2008年，已經(jīng)克制已久的銀行放貸，會(huì)不會(huì)在新的貸款額度出來(lái)后，出現(xiàn)一波爆發(fā)性增長(zhǎng)，從而激起開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆?，推?dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。對(duì)此，多家銀行人士表示，今年的銀根緊縮并不會(huì)是一時(shí)之勢(shì)，此前監(jiān)管層已發(fā)出種種信號(hào)表明，明年的放貸節(jié)奏不大可能出現(xiàn)像今年一樣前三季度將全年額度放空的現(xiàn)象，而是極有可能按季節(jié)性放出額度，因此，爆發(fā)性增長(zhǎng)的現(xiàn)象幾乎不可能。

　　【后市把脈】

　　福州樓市是否已出現(xiàn)拐點(diǎn)

　　據(jù)陳國(guó)旺統(tǒng)計(jì)，福州這幾個(gè)月樓市成交量在萎縮。9月份成交4000多套，10月份成交2000多套，11月份成交1700多套，而12月份的數(shù)據(jù)，截止至12月24日僅有1500多套，其中包括400多套經(jīng)適房。而去年11月份成交量是4000多套，12月份是6000多套。

　　成交量萎縮，3塊地整體流拍，種種跡象是否表明福州樓市拐點(diǎn)到來(lái)？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大面積拋盤(pán)？

　　對(duì)此，陳國(guó)旺表示，樓市是區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，對(duì)于福州而言，還很難說(shuō)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，目前還沒(méi)有明顯跡象。如果要說(shuō)跡象，還要等上一段時(shí)間，要看新開(kāi)樓盤(pán)的定價(jià)是否出現(xiàn)大幅降低。鑒于目前的宏觀調(diào)控背景，可能會(huì)出現(xiàn)微降，但就憑有限的土地供應(yīng)來(lái)看，大幅下降的可能性很小。

　　至于開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)因?yàn)榭覆蛔《鴴伇P(pán)，陳國(guó)旺說(shuō)，這種情況一般不會(huì)出現(xiàn)，拋盤(pán)還是要講究技術(shù)的，亂拋是沒(méi)人接的。“雖然現(xiàn)在出現(xiàn)土地流拍，但起拍價(jià)并未下降。按目前形勢(shì)，政府完全可通過(guò)控制供應(yīng)來(lái)控制地價(jià)。”陳國(guó)旺指出。

　　而福州海潤(rùn)地產(chǎn)總經(jīng)理尹歡坦言，由于央行對(duì)第二套房的認(rèn)定是以家庭為單位，這項(xiàng)政策直接導(dǎo)致大量投資客離場(chǎng)。11～12月份市場(chǎng)銷(xiāo)量萎縮特別明顯。市場(chǎng)需求萎縮，加之現(xiàn)在金融環(huán)境這么緊，導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)商處于觀望中。

　　王石提法讓開(kāi)發(fā)商感覺(jué)更“冷”

　　福州樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，已引起大家的關(guān)注，而王石在央視上提出的觀點(diǎn)，更受業(yè)界關(guān)注。

　　萬(wàn)科董事局主席王石在央視上提出：“房?jī)r(jià)這樣上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層，他們已經(jīng)感覺(jué)到買(mǎi)房子非常吃力的時(shí)候，這個(gè)房市快要出問(wèn)題了，所以在現(xiàn)在瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會(huì)出問(wèn)題的。”“建議三四年之后再買(mǎi)，第一，房地產(chǎn)質(zhì)量還有待大的提高，不僅僅是建造質(zhì)量，還有售后服務(wù)質(zhì)量；第二個(gè)就是房?jī)r(jià)，三四年之后你是一個(gè)中產(chǎn)階層，你存這么多年(錢(qián))還買(mǎi)不起房子的話，我覺(jué)得市場(chǎng)是有問(wèn)題的。”

　　昨日(12.25)，福州多家開(kāi)發(fā)商向記者表示，眼下開(kāi)發(fā)商正面臨寒冬，王石的這些提法有點(diǎn)雪上加霜。“只要把經(jīng)濟(jì)鏈條認(rèn)真梳理一下，就會(huì)得出上述結(jié)論。”福州一開(kāi)發(fā)商老總?cè)缡钦f(shuō)。他稱(chēng)，王石在央視說(shuō)這番話，是給開(kāi)發(fā)商聽(tīng)的，其潛臺(tái)詞是，實(shí)力小的開(kāi)發(fā)商可能要出局。最近可以留意一下這個(gè)現(xiàn)象，最近福州八縣市的土地拍賣(mài)公告開(kāi)始多起來(lái)，由于市區(qū)地價(jià)越拍越高，實(shí)力小的開(kāi)發(fā)商為尋求生存開(kāi)始進(jìn)入周邊縣級(jí)市場(chǎng)，這也從某種層面上說(shuō)明洗牌已經(jīng)開(kāi)始。

　　福建正祥集團(tuán)副總裁江映輝表露出這樣的擔(dān)憂：對(duì)于“三四年之后再買(mǎi)房”的提法，許多人會(huì)產(chǎn)生這樣的誤解———三四年之后房?jī)r(jià)會(huì)降，如果這樣誤解多了，對(duì)樓市可不是好影響。其實(shí)，王石是在說(shuō)現(xiàn)在樓市質(zhì)次價(jià)高，三四年之后大家可以買(mǎi)到性價(jià)比更高的房子。

　　□相關(guān)鏈接

　　福州周邊本月放量供應(yīng)土地

　　12月11日，長(zhǎng)樂(lè)市國(guó)土資源局發(fā)布2007年第二次公開(kāi)拍賣(mài)及每四次掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告，出讓3幅經(jīng)營(yíng)性商住地塊共計(jì)170多畝，3幅地塊的總建筑面積可達(dá)30萬(wàn)平方米。

　　12月中下旬，閩侯縣將推出4幅商住用地公開(kāi)出讓。這4幅地塊起價(jià)共計(jì)5.671億元，出讓土地總面積達(dá)13.9286萬(wàn)平方米(約合209畝)。

　　12月25日，閩清縣國(guó)土資源局也將掛牌出讓一幅約16畝商業(yè)、住宅用地，由于容積率為4，掛牌起始價(jià)為7000萬(wàn)元。

　　12月28日，連江縣國(guó)土資源局將拍賣(mài)一幅位于城區(qū)的80多畝的地塊。據(jù)透露，該地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金為3000萬(wàn)元，早在去年底，該地段周邊的一幅地塊，就拍出了每畝222多萬(wàn)元的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)。