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　　房地產(chǎn)界有一句流傳已久的名言：“地段、地段、還是地段。”一直以來(lái)福州的房?jī)r(jià)基本以地段為主導(dǎo)，不管什么樣的產(chǎn)品，在相似的地段，價(jià)格基本不分上下。然而，隨著樓市的不斷發(fā)展，以地段論價(jià)格的定調(diào)開(kāi)始有所改變。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在部分區(qū)域，同一個(gè)地段的樓盤(pán)之間，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)了一定的差距，即便在同一樓盤(pán)內(nèi)，不同位置的房源，價(jià)格也出現(xiàn)了很大的差距。

　　現(xiàn)象

　　同一地段樓盤(pán)價(jià)格多元

　　在過(guò)往福州的樓市中，不看周邊樓盤(pán)定價(jià)的樓盤(pán)的，比較少見(jiàn)，除了2000年，融僑依靠自身的品牌價(jià)值，其開(kāi)發(fā)的融僑錦江以高出周邊樓盤(pán)500元/平方米的價(jià)格“出市”，引起眾人關(guān)注外，福州的大多數(shù)樓盤(pán)是參照同一地段樓盤(pán)的價(jià)格定價(jià)。“在之前的福州市場(chǎng)上，新樓盤(pán)的定價(jià)，一般是以同一地段其他樓盤(pán)的定價(jià)為準(zhǔn)，當(dāng)然根據(jù)品質(zhì)不同，會(huì)有一定的價(jià)格差，但總體來(lái)說(shuō)，這種價(jià)格差并不會(huì)很大。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，由于相同地段的客戶(hù)屬性有相似性，樓盤(pán)價(jià)格差不敢拉太大，高了，怕客戶(hù)被其他樓盤(pán)搶走，低了，又怕利潤(rùn)賺少了。所以，根據(jù)其他樓盤(pán)的價(jià)格來(lái)定價(jià)是較為保險(xiǎn)的，但就記者的調(diào)查，近年來(lái)，福州市場(chǎng)上這樣的慣性“局面”已逐漸被打破。

　　隨著新區(qū)的建設(shè)，越來(lái)越多成長(zhǎng)起來(lái)的新生代樓盤(pán)，開(kāi)始不再簡(jiǎn)單的“唯地段論”。最明顯的例子在金山，2005年，公園道1號(hào)別墅上市，當(dāng)時(shí)的定價(jià)比周邊同期產(chǎn)品高出500至1000元/平方米。公園道1號(hào)的銷(xiāo)售人員告訴記者，產(chǎn)品剛推出時(shí)，許多客戶(hù)都有異議，憑什么公園道1號(hào)一套別墅的價(jià)格要比周邊高出30萬(wàn)元，但銷(xiāo)售人員表示，“我們的房子單其成本造價(jià)就要比其他樓盤(pán)高出許多，因此貴得有道理，貴得有價(jià)值。”

　　而到了2007年，我們可以更加明顯地發(fā)現(xiàn)，“地段論”正在逐漸淡出市場(chǎng)。在一些區(qū)域，不僅是同一地段上的同期產(chǎn)品價(jià)格差異變大，即便是在同一樓盤(pán)內(nèi)，價(jià)格差也隨之開(kāi)始拉大。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，以往在一個(gè)樓盤(pán)中，引起價(jià)格差異的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)是樓層，另一個(gè)是景觀。正常情況下，每層樓的價(jià)格會(huì)有100元/平方米左右的價(jià)差，而處在景觀帶(如可觀江景、中心景觀帶)的房子會(huì)比其他的房子貴一些，不過(guò)一般價(jià)格差不會(huì)超過(guò)500元/平方米。但目前市面上出現(xiàn)的一些樓盤(pán)卻出人意料。就拿融僑·觀邸來(lái)說(shuō)，同一樓盤(pán)間，產(chǎn)品的最高價(jià)格差達(dá)到了6000元/平方米，而在海潤(rùn)天地，同一樓盤(pán)間，產(chǎn)品價(jià)格差達(dá)到了近2000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，諸多綜合因素決定了同一樓盤(pán)間產(chǎn)品的價(jià)格差異，比如成本、景觀及位置等，就拿海潤(rùn)天地來(lái)說(shuō)，賣(mài)價(jià)貴的產(chǎn)品外墻全部采用石材干掛工藝，其每平方米成本就要比普通外墻貼面磚高出1000元/平方米。

　　分析

　　如何定價(jià)要看市場(chǎng)

　　“以前我們樓盤(pán)的定價(jià)是拍腦袋拍出來(lái)的。”一位開(kāi)發(fā)商曾告訴記者，“樓市熱到這個(gè)程度，開(kāi)發(fā)商定價(jià)早就不考慮成本了，而是互相攀比，完全是喊價(jià)。到最后是撐死膽大的，悔死膽小的。”

　　據(jù)了解，從2000年開(kāi)始，福州樓市一直處于不斷上升的態(tài)勢(shì)，因此在房地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商們一般遵循著這樣的定價(jià)策略：即成本定價(jià)法和可比樓盤(pán)定價(jià)法。前者根據(jù)成本加上合理的利潤(rùn)，最終得出樓盤(pán)的價(jià)格；后者主要參照周邊樓盤(pán)的價(jià)格，進(jìn)行比較后得出自己的價(jià)格。據(jù)某代理公司負(fù)責(zé)人介紹，代理銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，盡管也要替開(kāi)發(fā)商做成本分析、消費(fèi)群分析、需求分析以及可比樓盤(pán)分析，但所有這些通通只是參考，最后定價(jià)多少，經(jīng)常是開(kāi)發(fā)商“拍腦袋”拍出來(lái)的。“你樓盤(pán)單價(jià)8000元/平方米，他就開(kāi)1萬(wàn)元/平方米，別的樓盤(pán)一看就開(kāi)1.2萬(wàn)元/平方米。市場(chǎng)找不到規(guī)律和道理，充滿(mǎn)非理性因素。這真是‘人有多大膽，地有多大產(chǎn)’，完全演變成膽量的較量。博弈到最后，贏了就賺大錢(qián)；虧了反正原先成本也不過(guò)每平方米四五千元，大不了最后降價(jià)賣(mài)。但相同的是，開(kāi)始總是能喊多高就喊多高。”

　　這幾年福州房市大旺，房子好賣(mài)，市場(chǎng)上同質(zhì)化現(xiàn)象日漸明顯，因此，如果按照樓盤(pán)的品質(zhì)來(lái)劃分，同一地段的房?jī)r(jià)是很難拉開(kāi)差距的，但一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前樓市已進(jìn)入調(diào)整期，今后樓市的購(gòu)買(mǎi)力以剛性需求為主，購(gòu)房者需求的差異化將會(huì)拉大同一地段樓盤(pán)的價(jià)格差。

　　影響

　　定價(jià)難題困擾開(kāi)發(fā)商

　　從今年底到明年初，福州計(jì)劃上市的新盤(pán)不少，但有一個(gè)問(wèn)題困擾著開(kāi)發(fā)商，那就是如何定價(jià)？

　　按照以往的銷(xiāo)售規(guī)律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷(xiāo)售期，由于資金充足，買(mǎi)家多在年底買(mǎi)樓，趕在過(guò)年前住新房。一般開(kāi)發(fā)商也都加大貨量供應(yīng)沖年底業(yè)績(jī)。雖然目前這一價(jià)升量增的局面還未出現(xiàn)，但是，按照慣例，作為支撐福州樓市一股重要的力量———外來(lái)資金，將會(huì)在春節(jié)前后大量進(jìn)入福州。因此一些著力外銷(xiāo)的樓盤(pán)將會(huì)在這期間開(kāi)盤(pán)，但據(jù)記者了解，迄今為止，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的定價(jià)心中仍然沒(méi)底。

　　而在以前這根本不是難題。記得曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)傳流過(guò)這樣一個(gè)笑話(huà)，有一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)代理公司的朋友，面對(duì)開(kāi)發(fā)商頻頻調(diào)高的樓價(jià)，連自己一時(shí)都不能夠接受。但市場(chǎng)檢驗(yàn)的結(jié)果，無(wú)疑表明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷是正確的，這個(gè)樓盤(pán)不但很好地賣(mài)出了開(kāi)發(fā)商預(yù)期的價(jià)格，而且在短短的一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格翻了三成。同樣的情況，去年在福州頻頻發(fā)生，不少地產(chǎn)公司的人士常笑稱(chēng)自己樓盤(pán)定價(jià)太低，將作調(diào)整。

　　如今，風(fēng)向有點(diǎn)變，依然是價(jià)格，但如何定價(jià)卻讓開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)頭痛了。不少開(kāi)發(fā)商表示，定價(jià)問(wèn)題先放放，等到開(kāi)盤(pán)前一兩天才能做出決定。一位開(kāi)發(fā)商則告訴記者，現(xiàn)在買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商之間開(kāi)始了新一輪的博弈，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格定位心中都沒(méi)底。如何在價(jià)格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了開(kāi)發(fā)商思量的要點(diǎn)。而在買(mǎi)家的觀望中，開(kāi)發(fā)商如何讓自己的定價(jià)皆大歡喜的問(wèn)題，則開(kāi)始考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)和買(mǎi)家心理的功力。

　　對(duì)此情況，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前福州樓市已進(jìn)入高位盤(pán)整期，前期樓價(jià)大幅提升之后，銷(xiāo)售速度明顯減緩，強(qiáng)行拉升可能造成空漲，市場(chǎng)需要時(shí)間消化前期房?jī)r(jià)漲幅維持比較穩(wěn)定的成交量。而在這一次的市場(chǎng)調(diào)整平臺(tái)中如何定價(jià)，既能夠穩(wěn)定市場(chǎng)，又有效占領(lǐng)市場(chǎng)，則是考驗(yàn)發(fā)展商操盤(pán)把控的能力的時(shí)候了。只有合理的價(jià)格，才能讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出。

　　趨勢(shì)

　　附加值決定房?jī)r(jià)

　　從去年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直籠罩在持續(xù)的宏觀調(diào)控中。受此影響，福州樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)也發(fā)生著深刻變化，剛性需求和柔性需求逐漸成為福州樓市的主導(dǎo)力量，這與中央倡導(dǎo)的自住型住宅消費(fèi)一脈相承，因此，這是一種良性的需求轉(zhuǎn)型。然而在這種轉(zhuǎn)型中，需求層面對(duì)產(chǎn)品的要求必然會(huì)發(fā)生變化。

　　眾所周知，從今年開(kāi)始，宏觀調(diào)控的方向已從供給和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向了對(duì)需求層面的調(diào)節(jié)，對(duì)第二套住宅增加首付比例、調(diào)高貸款利率等一系列政策，大大提高了房產(chǎn)投資的成本，縮減了樓市中的投機(jī)需求，由此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)，樓市中需求方將迅速轉(zhuǎn)向以自住型需求為主。

　　“在這種情況下，有價(jià)值的將不僅僅是地段，現(xiàn)在需要加快變臉力度，著重在品質(zhì)和品牌上著力。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。自住型需求分為剛性需求和柔性需求兩種：所謂的剛性需求，是指急于實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房需求，不管價(jià)格的高低、地段的優(yōu)劣，都難以抑制這種購(gòu)房熱情，如動(dòng)遷需求、婚房需求就屬于典型的剛性需求。而柔性需求則是指改善居住型需求、部分首次置業(yè)型需求(即不為結(jié)婚目的而購(gòu)置房產(chǎn))、養(yǎng)老居住型需求。剛性需求與柔性需求對(duì)產(chǎn)品的要求完全不同，而這種多元化的要求決定了今后市場(chǎng)上產(chǎn)品的差異化將明顯拉大價(jià)格的差異，在同一地段的房源，價(jià)格也許會(huì)出現(xiàn)很大的差別。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這種發(fā)展?fàn)顩r在一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的城市已成趨勢(shì)，舉例來(lái)說(shuō)，在成都，同一區(qū)域的在售樓盤(pán)中，房?jī)r(jià)自4000～6500元/平方米不等，價(jià)格差距較大。有的樓盤(pán)，僅僅一街之隔，其差價(jià)相差好幾百，甚至在某些特定的戶(hù)型單位，價(jià)格差上千。這其中，有些樓盤(pán)著力于在物業(yè)形態(tài)、戶(hù)型設(shè)計(jì)，景觀環(huán)境等方面下工夫，有些樓盤(pán)則以一個(gè)企業(yè)足夠的名氣和品牌做后盾，還有一些樓盤(pán)則以高性?xún)r(jià)比取勝。該業(yè)內(nèi)人士也介紹說(shuō)，目前上海、北京、廣州、深圳等地，樓盤(pán)產(chǎn)品的差異化越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)亦越來(lái)越回歸理性。

　　也許不久的將來(lái)，這陣風(fēng)就會(huì)吹到福州，我們就可以看到福州樓市未來(lái)發(fā)展的格局所在：在地段優(yōu)勢(shì)趨同的情況下，“地段唯一”論已被打破，合理的價(jià)格，加上過(guò)硬的品質(zhì)和信得過(guò)的品牌，樓盤(pán)的差價(jià)化特質(zhì)成為樓盤(pán)價(jià)格高低和旺銷(xiāo)與否的關(guān)鍵。