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　　復(fù)雜的情況下，開發(fā)商的心理也很復(fù)雜。但無(wú)論哪種情況，今年樓市腳步遲緩已成定論。

　　2007年1月至12月10日為止的一年里，昆明市場(chǎng)總共有45個(gè)新盤亮相，而其中只有28個(gè)項(xiàng)目開盤并在售(包括商鋪?lái)?xiàng)目)，其余17個(gè)項(xiàng)目至今沒有開盤動(dòng)向。一年28個(gè)盤，僅相當(dāng)于往年旺季一個(gè)季度的推盤量，而今年“28”的背后卻是多于往年數(shù)倍的購(gòu)房人群，這兩者在今年相遇了，成了樓市青黃不接的代名詞。對(duì)此，市場(chǎng)上有了兩種不同的解釋：一開發(fā)商捂盤惜售；二很多項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，賣不了。在此，我們?cè)囍鴣?lái)解剖一下“新盤少”的原因所在——

　　有多少樓盤“在售”

　　在本報(bào)“在售樓盤速查表”上，除12月中旬前售完并“銷戶”的樓盤外，一共有73個(gè)項(xiàng)目在售，當(dāng)然，這73個(gè)包括了商鋪?lái)?xiàng)目和住宅項(xiàng)目?jī)刹糠?。我們可以這樣來(lái)分解：減去今年45個(gè)亮相新盤，以及3個(gè)是州市盤，25個(gè)屬于尾盤銷售。

　　“尾盤銷售”數(shù)量看似不少，但細(xì)查起來(lái)卻所剩無(wú)幾，歸納一下大概有幾種情形：一種是“在冊(cè)”但目前無(wú)房銷售，如順城、興杰站·現(xiàn)代城等；另一種是“僅余二、三席”，在記者采訪中，售樓部的這類回答很普遍，如其中五大洲·別樣院景、麗陽(yáng)星城、云南映象一期等，售樓小姐的答復(fù)都是“還有二、三套，你親自過(guò)來(lái)看好嗎？”沒有更多的挑選余地是這類樓盤的特點(diǎn)。除此之外，在售的還有商鋪?lái)?xiàng)目，如大觀茶城、金都商集、時(shí)代·創(chuàng)富、錦波商界廣福美食城、車行天下?lián)u錢鋪、騰輝商業(yè)廣場(chǎng)、昆明老街正義坊、頤高數(shù)碼等等。

　　另外，新開盤一售即空也會(huì)導(dǎo)致無(wú)房可售，今年11月開盤的滇池印象和廣福·商業(yè)中心，他們分別推出了500套國(guó)際公寓和200套精裝小戶型，但都在開盤后一到三天或幾小時(shí)內(nèi)銷售一空，而下面的房源目前無(wú)法接上氣，所以只能是“在售”而又無(wú)房可售。

　　再看今年的45個(gè)新盤：17個(gè)項(xiàng)目未動(dòng)，28個(gè)在售，粗略統(tǒng)計(jì)一下，其中10個(gè)項(xiàng)目屬于純商業(yè)項(xiàng)目；還剩18個(gè)住宅，但如滇池印象、廣福·商業(yè)中心等是屬于推出部份已售、楿宮國(guó)際等盤則屬于還有部分尾房，目前市場(chǎng)大部份由云大知城、世紀(jì)半島、中林華都、金色俊園、東驤神駿等支撐，其他別墅項(xiàng)目如同德·極少墅、采蓮郡、等則屬于高端產(chǎn)品，銷售周期自然拉長(zhǎng)。

　　經(jīng)過(guò)這樣一分解，昆明住宅市場(chǎng)真是沒有多少樓盤可以“在售”。面對(duì)前所未有的龐大購(gòu)房群，市場(chǎng)完全成為一個(gè)賣方市場(chǎng)，“開發(fā)商完全變成了賣白菜的，推出來(lái)一車就立即被搶空。”成2007年下半年的寫照。

　　“空檔”中的開發(fā)商

　　在“捂盤惜售”和“沒有預(yù)售許可證”兩種情況導(dǎo)致“上市新盤少”的市場(chǎng)推斷中，開發(fā)商給予了強(qiáng)烈回應(yīng)，一口咬定是無(wú)預(yù)售許可證所致。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)審批進(jìn)而愈加謹(jǐn)慎，特別是昆明發(fā)生曾華案、胡星案后使得規(guī)劃審批速度減緩，審批手續(xù)更加嚴(yán)格。樓盤開發(fā)具有一定的時(shí)間周期，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的遲緩都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)樓市步伐的遲緩。不過(guò)，也有人認(rèn)為，今年昆明樓市供不應(yīng)求，也不排除少數(shù)開發(fā)商捂盤悟售、待價(jià)而估的“托市”行為。新盤供應(yīng)遲緩和成本的提高直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上升是今年樓市一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)是有自身特定周期的，產(chǎn)品開發(fā)出來(lái)不賣自然影響資金回收，而且現(xiàn)在政策收得很緊，產(chǎn)品出來(lái)擺著這種現(xiàn)象我沒有見過(guò)，前此時(shí)候說(shuō)同德.極少墅就一直不賣，但我們要分析，它是別墅項(xiàng)目，銷售周期本來(lái)就長(zhǎng)，開發(fā)商有實(shí)力將它做成現(xiàn)房銷售，那更有賣點(diǎn)，這里存在的只有不同的銷售定位和策略。”集成廣福地產(chǎn)的銷售經(jīng)理丁夙說(shuō)。

　　“在這個(gè)特殊的時(shí)期，開發(fā)商也很難，拿不到預(yù)售許可證，賣不了房，在房?jī)r(jià)普遍上漲的情況下，大家也只有努力把房子蓋好，等待來(lái)年，但來(lái)年所要面臨的問(wèn)題更多，比如加息、物業(yè)稅等政策調(diào)控措施，而原計(jì)劃今年銷售卻沒能銷售的各種新盤、大盤將在明年扎堆放量，這樣會(huì)導(dǎo)致銷售速度放緩，資金回收放慢。同樣，明年房?jī)r(jià)還會(huì)走高，而推高端產(chǎn)品的話，大量想購(gòu)房的中低檔消費(fèi)者更買不了房。因此，現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)的定位，各家開發(fā)商只能‘試水’，在開盤前摸底市場(chǎng)的心理價(jià)位。”同仁實(shí)業(yè)策劃部葉家琪經(jīng)理說(shuō)。

　　復(fù)雜的情況下，開發(fā)商的心理也很復(fù)雜。但無(wú)論哪種情況，今年樓市腳步遲緩已成定論。