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在房地產新政的影響下，深圳市場第三季度成交再次低迷，出現(xiàn)成交量減少，房價反而上漲的趨勢，市場觀望氣氛濃厚。
DTZ戴德梁行綜合住宅服務前言：在房地產新政的影響下，深圳市場第三季度成交再次低迷，出現(xiàn)成交量減少，房價反而上漲的趨勢，市場觀望氣氛濃厚。9月成交量出現(xiàn)輕度反彈，但從具體的成交情況看，主要集中在均價較低的樓盤。由此可見，市場并沒有出現(xiàn)實際上的回暖。
市場供應--持續(xù)減少
據深圳市國土資源和房地產管理局網上公布的數據顯示，第三季度商品住宅批準預售面積為141.60萬平方米(見表1)，供應量環(huán)比第二季度出現(xiàn)近20%的滑坡；第三季度批準預售總套數為14600套，環(huán)比第二季度下降18%?？梢?，第三季度供應的平均套型面積出現(xiàn)略微下降。值得一提的是，特區(qū)內第三季度供應的套型面積呈兩極分化狀態(tài)，整個季度入市樓盤只有9個，其中整體平均套型面積在144平方米以上的樓盤一共有4個，占總預售項目總數近一半，而特區(qū)內其余的5個項目總體的平均套型面積僅為58平方米。
在第三季度的區(qū)域供應中，龍崗區(qū)超過寶安區(qū)躍居第一位，供應量達62.46萬平方米，占總供應量的44%，新盤主要集中分布在龍崗的中心城、布吉和坂田片區(qū)。寶安區(qū)僅有8個樓盤入市，供應面積為34.61萬平方米，西鄉(xiāng)和松崗片區(qū)為其供應集中地。而特區(qū)內批準預售面積為33.06萬平方米，占總量的24%，環(huán)比第二季度上升18%。其中，南山區(qū)由于蘭溪谷二期、映月灣花園、澳城花園等大盤的入市，供應量達29.01萬平方米，成為特區(qū)內各區(qū)之首。
市場成交--均價上升成交量下降
據深圳市國土資源和房地產管理局公布的數據統(tǒng)計，今年第三季度全市住宅銷售面積為97.05萬平方米，環(huán)比第二季度下降了近37%。受房價高企的影響，第三季度成交量出現(xiàn)較大幅度的下降，特別是8月，日均成交量僅為65套(見表2)；9月成交量也呈持續(xù)低迷之勢，雖然日均成交量上浮到117套，但相對于其他月份，仍然下跌不少，其原因在于低價樓盤的入市帶動成交量的上漲，但價格的高企仍令大部分購房者望而卻步。
從各區(qū)的成交量來看，寶安區(qū)以37.04萬平方米(見表3)的成交量占據首位，占全市成交量的38%，主要成交集中在西鄉(xiāng)和松崗片區(qū)。松崗片區(qū)由于價格較低，尤其受到市場的關注，新入市的三個樓盤均取得了良好的銷售成績。龍崗區(qū)雖然以30.28萬平方米緊隨其后，但供求比為2.06：1，主要原因在于片區(qū)樓盤總體均價過高，致使購房者望“房”興嘆。此外，福田區(qū)的成交量僅為5.48萬平方米，同樣由于高企的房價將購房者擋在門外。
從成交均價來看，第三季度商品住宅的成交均價達15885元/平方米，環(huán)比第二季度上漲19%。其中8月成交均價達19585元/平方米(見表4、表5)，創(chuàng)深圳歷年來全市成交均價新高，而拉動8月成交均價大幅上漲的原因在于：一是高檔樓盤的入市，如南山區(qū)的博海名苑、半山海景·蘭溪谷二期和龍崗區(qū)的公園大地花園項目，特別是博海名苑頂層單位單價竟達10萬元/平方米；二是由于豪宅項目限批，部分豪宅存量房受到追捧，如福田的香蜜湖一號和蝴蝶谷名苑等項目。而南山區(qū)由于高端項目入市的帶動，房價升幅達34%，龍崗區(qū)則由于萬科城、公園大地等高端項目入市的帶動，均價攀升至13279元/平方米，環(huán)比升幅高達33%。
伴隨著房價的不斷攀高，市場成交量自7月以來逐月遞減，開發(fā)商的樂觀心態(tài)和購房者對市場的觀望導致了房價的“空漲”?？梢姡壳胺績r已經遠遠超過大部分購房者的心理底線。在二手房市場中，由于國家政策頻出，市場觀望氣氛濃厚，甚至出現(xiàn)已交納定金的購房者擔心房價下滑，不惜賠償違約金；又投資客擔心銀行新政將在按揭上造成過大壓力也不惜降價放盤等等，二手房市場的觀望氛圍也間接阻礙了新房置業(yè)者的購房欲望。此外，近期政府為規(guī)范房地產市場新政頻繁出臺，這些現(xiàn)象表明，房地產市場現(xiàn)已出現(xiàn)開發(fā)商、購房者、政府三方博弈的情形，但房價的何去何從最終取決于市場。
三、營銷推廣--注重品牌打造高格調
隨著房價的攀升，入市樓盤紛紛采取高調入市的策略，抓緊時機集中推廣。如西鄉(xiāng)片區(qū)樓盤，紛紛打著“泛中心區(qū)”的旗號高舉高打，并通過“CLD中央居住區(qū)”的概念造勢，吸引購房者接受，達到高價入市的目的。
在營銷推廣上，各開發(fā)商在活動的推廣規(guī)模上比之前有擴大，在層次上也逐漸提高，在進行樓盤推廣的同時加重了對企業(yè)品牌的推廣，活動的主題及內容均為更大力推廣自身品牌，反之，也通過自身品牌提升樓盤的形象。如京基集團的仲夏音樂會、萬科·東方尊峪的梧桐山之夜、鴻榮源的2007“鴻榮源杯”少兒才藝大賽、中信紅樹灣舉辦潮汕自駕游、萬科東海岸舉行07年春季植樹節(jié)和梅隴鎮(zhèn)舉行跨年倒數銳舞派對等等活動。
四、市場熱點--調控出現(xiàn)成效投資熱情轉淡
宏觀調控步步逼近和成交市場轉淡，迫使全市房地產投資市場開始降溫，投資客紛紛離場。深圳過高的房價也使得周邊城市樓盤將主要客戶源鎖定在深圳，例如惠州、東莞等地在樓盤的宣傳推廣中，不斷闡述房價的低廉、未來城市交通的規(guī)劃及“兩小時生活圈”的概念等等吸引著深圳客戶購房。
央行上調貸款利率
從今年1月起，中國人民銀行先后五次上調金融機構貸款基準利率，分別在3月18日，5月19日、7月20日、8月22日和9月15日實行，雖然調整的力度影響較小，但調整時間節(jié)點卻越來越緊湊。央行通過五次加息目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，遏制房價的上漲幅度，打壓投機炒作行為。通過今年五次加息行為，可以看出政府部門希望房地產市場“軟著陸”，并不希望通過過硬政策致使市場出現(xiàn)動蕩。
房貸首付比例提升
人民銀行、銀監(jiān)會9月27日發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼用褓J款購房作出了較為詳盡的規(guī)定，最引人注目的是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。新政的出臺旨在打擊房地產投機行為，也會提高銀行抵御房產市場風險的能力，這一政策雖然對深圳市場有一定的影響，但在目前觀望氛圍濃厚的形勢下，反響并沒有預期的強烈，畢竟沒有住房、有需求的購房者仍是市場主力。
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