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　　隨著城市商業(yè)體系的不斷健全完善，商業(yè)地塊的開發(fā)也提出了更高的要求，多數(shù)項目都已經(jīng)呈一站式、專業(yè)化發(fā)展趨勢。開發(fā)商只有從規(guī)劃、定位、招商、后期管理各個方面精耕細作，才有可能取得長期收益。

　　核心提示

　　在10月20日的土地拍賣現(xiàn)場上，商業(yè)地塊一改往日的沉寂，三幅三坊七巷的地塊被聚春園集團一并拿下。據(jù)有關(guān)人士透露，聚春園集團已經(jīng)做好了通盤規(guī)劃，即依托聚春園目前的品牌效應(yīng)，將三坊七巷打造成帶有濃郁福州特色的餐飲、旅游的特色一條街。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種先規(guī)劃后拿地的方式并不新鮮，早在2006年，永輝就拿下金山新區(qū)規(guī)劃好的地塊用作超市。但隨著城市商業(yè)體系的不斷健全完善，商業(yè)地塊的開發(fā)也提出了更高的要求，多數(shù)項目都已經(jīng)呈一站式、專業(yè)化發(fā)展趨勢。開發(fā)商只有從規(guī)劃、定位、招商、后期管理各個方面精耕細作，才有可能取得長期收益。那么這股“精耕細作”的風(fēng)潮如何起源，又將走向何處呢？

　　現(xiàn)象

　　規(guī)劃更顯“精細”

　　和眾多城市相同，福州的商業(yè)地塊已進入連鎖化時代，其形式特點是大型連鎖超市、專業(yè)店、專賣店、百貨店、餐飲店的興起。但隨著時代的變遷，我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地塊自身的規(guī)劃、定位已經(jīng)成為商圈成功與否的首要課題。為此，不少開發(fā)商早在項目啟動前就下足了工夫，以期贏在起跑線上。

　　記者從陽光集團副總經(jīng)理王涓處了解到，陽光國際生活街區(qū)的最初出發(fā)點是讓原本獨立體的居住區(qū)和城市有機結(jié)合，形成一個具有鮮明特色和功能齊全的全方位生活街區(qū)。早在規(guī)劃時，就將目標客戶定位于城市的精英階層，業(yè)態(tài)定位于時尚、娛樂、休閑等商業(yè)行為，“零售業(yè)和餐飲業(yè)的巨頭新華都和潮福城的入駐，表明了我們已經(jīng)有了清晰的項目定位，并朝著這個方向努力。”王涓稱。

　　而華辰集團的君臨天華項目也早在啟動前就做足了工夫，據(jù)內(nèi)部人員透露，為了使“君臨天華”能夠最大化地創(chuàng)造商業(yè)價值，開發(fā)商曾多次邀請設(shè)計師到歐洲、北美等地考察各種商業(yè)形態(tài)；并邀請德國著名的設(shè)計院和上海建筑設(shè)計研究院兩大國際級機構(gòu)加盟，根據(jù)福州城市發(fā)展規(guī)劃和臺江商貿(mào)的特點，結(jié)合國際先進的商業(yè)理念，設(shè)計成一個具有中國特色的龍形步行街與國際標準的ShoppingMall相結(jié)合的新型商業(yè)形態(tài)。“君臨天華”以其獨特的全沿街獨立店面，打造出福州唯一一個真正的步行街，沒有車流，只有人流。800米龍形步行街將四個主題區(qū)域一線貫通，采用地面兩層加負一層的立體商業(yè)建筑模式，以保證商業(yè)效果。

　　而地處八一七南路黃金地段的群升國際，也早在規(guī)劃時就將項目定位于“都心國際復(fù)合街區(qū)”，群升國際的策劃部經(jīng)理陳劍向記者透露，群升國際共規(guī)劃多個主題街區(qū)，如精品商業(yè)街、品牌專賣店、大型購物中心、生活超市、高尚住宅區(qū)、酒店、主題商業(yè)廣場、休閑娛樂會所等多種業(yè)態(tài)。目前，東百、麥當勞已搶先入駐。

　　分析

　　商業(yè)業(yè)態(tài)成競爭焦點

　　隨著大福州戰(zhàn)略的演進、城區(qū)面積不斷擴大，五四北新區(qū)、金山新區(qū)、鼓山新區(qū)等大型新城區(qū)都已經(jīng)日漸成熟。業(yè)內(nèi)人士指出，有居住的地方，對商業(yè)必定會有較大的需求，因此，政府也會適時地對舊的商業(yè)圈進行布局調(diào)整，對各個新區(qū)進行精細的商業(yè)規(guī)劃，并對商業(yè)業(yè)態(tài)進行合理分布。而在這樣的大環(huán)境下，福州商業(yè)細化目標市場、進入連鎖化發(fā)展的趨勢日漸明顯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在福州商業(yè)發(fā)展的幾年間，大量國際零售集團紛紛進入中國開店，民營連鎖商業(yè)快速發(fā)展，而其他各業(yè)態(tài)近年來也得到很大程度的發(fā)展；大型綜合超市和倉儲式商品迎合人們“一站式”購物需求，且又以產(chǎn)品豐富、價格低廉的優(yōu)勢占據(jù)相當?shù)母偁幜Γ瑢⒊蔀閮?nèi)外資企業(yè)競爭的焦點。

　　開發(fā)商長遠“謀局”

　　與20年前相比，福州人口規(guī)模擴大3倍，經(jīng)濟規(guī)模擴大了十多倍，人口和收入都有了一定增長，在這樣的背景之下，福州必然會形成新的業(yè)態(tài)和新的商圈。省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生認為，由于經(jīng)濟收入不盡相同，不同的人群必然會對消費場所、消費對象產(chǎn)生不同的要求，而對不同檔次的商圈的需求也日漸明顯。陳劍告訴記者，以北江濱為例，目前高檔樓盤林立，但是周圍卻沒有與之相匹配的商圈，如果僅僅依靠中亭街，盡管人流量大，但是檔次略低，因此急需有檔次的、相對集中的、成熟的業(yè)態(tài)入駐臺江，以滿足這一部分居住人群的需求。

　　開發(fā)商張先生認為，城市規(guī)劃和商圈規(guī)劃是相輔相成的，成功的商圈不僅能提升品牌價值，更能獲得穩(wěn)定的商業(yè)回報。“開發(fā)商簡單地銷售平層單店的年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”心家泊地產(chǎn)策劃經(jīng)理鄭青松告訴記者，目前諸多品牌實力開發(fā)商都已經(jīng)將自身定位于“城市運營商”，因此，自身旗下的商鋪項目一般都采取只租不售或者多租少售的經(jīng)營方式，為的就是收獲良好的口碑和品牌價值，謀求更大的發(fā)展空間。

　　縱深

　　“精耕細作”亟待升級

　　“我認為福州的商業(yè)地產(chǎn)與真正意義上的精耕細作還有一定差距。”開發(fā)商鄭先生直言，目前福州的商業(yè)項目大都是引入單一或復(fù)合型業(yè)態(tài)的專賣店或零售巨頭，以此帶動整個商圈，形成一站式的購物環(huán)境。同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。福州目前的現(xiàn)狀是產(chǎn)品和客戶并沒有實現(xiàn)無縫對接。由于對自身的業(yè)態(tài)定位就不清楚，不能實現(xiàn)量身定制，也無法吸引顧客的眼球。

　　目前的福州商業(yè)地產(chǎn)很多借力于商業(yè)管理公司、招商團隊，但是這些專業(yè)團隊一般在項目問世后才出現(xiàn)，并沒有出現(xiàn)在規(guī)劃之前。“隔行如隔山，如果早期就選擇讓商業(yè)管理公司、招商團隊介入，或許對商業(yè)地產(chǎn)的未來業(yè)態(tài)定位會有很好的作用。”開發(fā)商鄭先生舉例說，現(xiàn)在經(jīng)常碰到開發(fā)商規(guī)劃時想做成KTV，結(jié)果電力難以負荷；想規(guī)劃為桑拿，結(jié)果水量又得不到滿足。這些都是不夠?qū)I(yè)造成的。

　　有些開發(fā)商考慮到成本問題都不愿意引進專業(yè)的招商團隊，因此還處于以開發(fā)小型店面為主的滯后狀態(tài)中，對大型商場遲遲不敢規(guī)劃。在這些開發(fā)商看來，小面積的商鋪能賣一個算一個，可以分散風(fēng)險，而如果規(guī)劃成數(shù)千平方米的大商場，則存在的風(fēng)險會很大。其實這些可以通過考慮共有產(chǎn)權(quán)、聯(lián)合經(jīng)營等方式加以解決。

　　出路

　　差異化經(jīng)營規(guī)劃先行

　　在市場同質(zhì)化現(xiàn)象日漸明顯的時候，打造特色經(jīng)營項目，避免同質(zhì)化競爭是制勝的關(guān)鍵因素。在項目初期，就必須對規(guī)劃、招商、定位作出清晰的判斷，對市場、業(yè)態(tài)、人流進行細分，進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷。由于消費規(guī)模擴大，經(jīng)濟必然走向細分，提高商業(yè)水平必然要緊跟著變化而變化。此外，讓商家提早介入，發(fā)展訂單商業(yè)也是大勢所趨。開發(fā)商張先生認為，現(xiàn)在福州的相當多的出讓地塊都規(guī)劃有商業(yè)用房部分，但這種規(guī)劃只針對面積，而對具體的用途卻未能體現(xiàn)，因此規(guī)劃不當?shù)那闆r屢有發(fā)生；同時，對商家而言，卻為找不到合適的物業(yè)而苦惱。如果商家能與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)提前介入，從規(guī)劃到設(shè)計就量體裁衣，就是最佳的選擇。

　　“如果商業(yè)運作是100分的話，前期的規(guī)劃、招商只占30%，而后期的持續(xù)管理卻占到70%。”心家泊地產(chǎn)策劃總監(jiān)鄭青松向記者坦言，商業(yè)地產(chǎn)是個持續(xù)經(jīng)營的東西，從產(chǎn)品規(guī)劃開始到后續(xù)管理，都必須注入大量的精力。

　　□相關(guān)新聞

　　怪象！“蹭店族”橫行榕商圈

　　2007年開始，福州大大小小商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)集體上市潮，也因此涌現(xiàn)不少新商圈。然而，在一片繁華的背后，卻衍生出所謂“蹭店一族”，他們活躍在各個新興商圈，利用各商業(yè)物業(yè)運營前期的店租優(yōu)惠，四處“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”，想方設(shè)法讓開發(fā)商、商業(yè)公司延長租期，給予長期優(yōu)惠，以期降低自身的經(jīng)營成本；甚至在優(yōu)惠期滿后，以破壞商圈整體形象為借口，對開發(fā)商和商業(yè)運營公司提出不正當?shù)囊?。業(yè)內(nèi)人士表示，“蹭店族”嚴重擾亂了市場，一定要用管理和市場的雙刃劍將其驅(qū)逐。

　　●優(yōu)惠招商引來“蹭店族”

　　隨著大福州戰(zhàn)略的推進，商圈也在各個區(qū)域安營扎寨。出于招商、樹立品牌的需要，商業(yè)公司往往給商鋪投資者幾個月的免租優(yōu)惠條件。日前，有極少數(shù)商戶積極吸取北京“蹭吃一族”的精髓，在各個新商圈流竄爭當“蹭店族”。從工業(yè)路到東區(qū)、馬尾……總能見到“蹭店族”的影子。他們以廉價的租金、簡單的裝修以及隨意的促銷模式，打起了商業(yè)“游擊戰(zhàn)”。盡管他們在一定程度上培育了新興商圈的人氣，卻很大程度損害了新商圈的整體形象，為新商圈的長遠發(fā)展帶來負面影響。

　　●無理蹭店多方利益受損

　　“商業(yè)地產(chǎn)需要一個較長時間的培育過程，特別在新區(qū)，開發(fā)商為此要先投入不菲的財力和精力。少數(shù)品質(zhì)不良、動機不純的商戶想通過散播謠言、無理取鬧等非正常手段獲得優(yōu)惠條件，這最終只能使項目本身、開發(fā)商的名譽受毀，最終其他商戶也將無法保障收益。”東區(qū)商圈某大賣場負責(zé)人對這些蹭店族很無奈。

　　“其實在導(dǎo)入優(yōu)惠租金措施的商圈里，總存在少量這樣的蹭店族。他們除了自己不履行合約之外，還煽動不明真相的其他商戶一起違約，這對項目的運營本身傷害很大。”工業(yè)路新商圈某運動品牌專賣店負責(zé)人說，“特別對我們這些品牌店的沖擊是很大的，而開發(fā)商以優(yōu)惠租金培育人氣的初衷顯然也被蹭店族抹殺了。”

　　●提高門檻品牌化經(jīng)營

　　“開發(fā)商或招商公司將在選擇商家方面提高門檻，多爭取有遠見、聲譽好的商家。如果只是著眼于逃避租金，那么這樣的商家也注定無法取得長足發(fā)展。匯集質(zhì)優(yōu)的商戶對整個商圈的檔次和人氣也能起到一定的抬升作用。”八一七路某商業(yè)開發(fā)商陳先生向記者表示，“我們也將完善合同條款，對各自的違約責(zé)任作出更加清晰明確的約定，以維護自身的權(quán)益。”