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　　陳啟宗

　　沒經(jīng)歷大市場周期不是可靠的開發(fā)商

　　主持人：如果有一家房地產(chǎn)公司，在2006年他年報公布的市值是一千億，那么他們認(rèn)為，到2007年他們僅靠房地產(chǎn)本身可讓市值達(dá)到兩千億您覺得可能嗎？陳啟宗：可能。主持人：如果大家都覺得內(nèi)地有讓一千億在一年之內(nèi)變成兩千億的機(jī)會，陳先生您認(rèn)為可能嗎？陳啟宗：可能，不過再過一年兩年可能就剩下一百億。在香港的周期我個人就經(jīng)歷了好幾次，第一次我還在念高中，但是那個印象非常的深，那是1965年。第二次那時候已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)了1973年，第三次是1984年，還有一個比較小的一次是1992年，最后來了一個比較大的1998年，維持了6-7年，到了2002、2003年才開始。這些周期都會淘汰一般的好漢，你到底是被淘汰的一部分，還是被保留的，這個還要看個人的能力。“沒有經(jīng)歷過市場周期，而且是大的周期，它就不是一個可靠的房地產(chǎn)開發(fā)商。你經(jīng)歷了一次不一定行，經(jīng)歷了兩次可能你就行了。”“有一次我和內(nèi)地一些年輕的地產(chǎn)精英聊天，我告訴他們，你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉。現(xiàn)在內(nèi)地有多少家大公司能夠保證10年、15年后，成長為成功的大型房地產(chǎn)企業(yè)。這個問題實(shí)在是懸而未決。”我曾經(jīng)說過一句話，我說有四件東西是不能給你兒子的，第一是槍，第二是毒品，第三是女人，第四是錢，你把錢給你兒子，你是大笨蛋。

　　郎咸平

     “虛擬資金”或引起新一輪樓市泡沫

“你知道虛擬資金多可怕嗎？打到哪里，哪里的房價就失控。”郎咸平分析說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場，目前居民存款、企業(yè)家應(yīng)該用于投資而不敢投資的資金、部分腐敗官員的受賄款，還有國際熱錢等四股力量，共同形成了目前中國房地產(chǎn)市場的“虛擬資金”。在論壇上，郎咸平激動地說：“'虛擬資金'有多厲害？！這可是打到哪里，哪里的房價就有泡沫。像深圳、像當(dāng)前國內(nèi)的一些二線城市，資金一進(jìn)入，樓價就大漲。”郎咸平指出，“虛擬資金”有三大特色：第一，不可監(jiān)管；第二，不可預(yù)測；第三，不可控制。“像重慶，特區(qū)概念一出來，'虛擬資金'就大量涌入，房價從兩千多元每平方米、三千多元每平方米猛漲到好幾千甚至上萬元每平方米，這就是'虛擬資金'的擴(kuò)大，是'虛擬資金'造成了今天房地產(chǎn)價格的居高不下。”郎咸平強(qiáng)調(diào)，研究經(jīng)濟(jì)問題，一定要跳出經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。他表示，當(dāng)前肉價的上漲與房價上漲之間有微妙關(guān)聯(lián)。在樓市、股市發(fā)熱的時候，“虛擬資金”都涌入了樓市、股市，而政府沒有把從房地產(chǎn)行業(yè)得到的收益補(bǔ)貼到養(yǎng)豬行業(yè)，導(dǎo)致養(yǎng)豬行業(yè)資金不足。同時，由于豬瘟造成養(yǎng)豬環(huán)境惡化，養(yǎng)豬戶們又將錢拿去投資房地產(chǎn)、股市等，因此將可能出現(xiàn)“后繼無豬”的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)業(yè)也將會如此。

　　朱中一

       24號文是里程碑文件

　　政府調(diào)控和市場機(jī)制是調(diào)控房地產(chǎn)的兩種手段，落實(shí)住房保障和促進(jìn)市場的健康發(fā)展是房地產(chǎn)調(diào)控的兩個不可分割的內(nèi)容。國務(wù)院剛下發(fā)的《關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難問題若干意見》，是住房制度改革的里程碑文件，也是在貫徹總結(jié)國務(wù)院03年18號文件以及05年兩個“國八條”和06年的國六條的有關(guān)加強(qiáng)建立和完善住房保障制度提出的最系統(tǒng)最完整的解決城市低收入家庭住房困難的文件。因此我個人認(rèn)為，這個文件也是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要措施，對分流住房市場的需求緩解住房供應(yīng)的壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展將起到重要的作用。

　　潘石屹

       博鰲感受啟發(fā)

　　博鰲是好地方，我記得有一個哲學(xué)家說過，說城市是屬于身體的，鄉(xiāng)村是屬于思想的，所以，每一次到博鰲來都會受到好多的啟發(fā)，我的講話比較感性一點(diǎn)，沒有多少數(shù)據(jù)理論基礎(chǔ)，這可能是我思維上面的一個缺陷，有些人講話比較理性一點(diǎn)，一大堆的數(shù)字，我也沒怎么記住。我記得在04年年初的宏觀調(diào)控，翻看一張報紙，說房地產(chǎn)要宏觀調(diào)控，說是要管住兩個閥門：

　　一是土地，二是資金，說是房價要漲，其實(shí)是很感性的，說房價漲持續(xù)了半年，我受到了好多批判，承受好多的壓力，當(dāng)然我爸爸媽媽承擔(dān)的壓力比我還大，一直到04年的報紙，也是一張權(quán)威的大報，我看了以后嚇了一跳，標(biāo)題明顯缺乏邏輯：《建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)不點(diǎn)名批判潘石屹》，不點(diǎn)名怎么是我呢？我還說批判是你的，所以，我從此以后再也不敢談房價了。

　　任志強(qiáng)

       房價低于GDP增長速度

　　未來看什么？未來主要看大家有沒有錢買房子，如果大家有更多錢買房子呢，可能發(fā)展商心里就踏實(shí)一些，如果大家窮得都沒有錢買房子，發(fā)展商也就完蛋了。前面我們討論更多的都是房價，前幾年小潘在博鰲論壇上說：“我不說房價，因?yàn)橐哺悴磺宄q和降。”也有人說房價很快會跌了，跌的一塌糊涂，因?yàn)檎畷暧^調(diào)控，我想不管政府做不做宏觀調(diào)控，關(guān)鍵是看大家有沒有錢買房子。

　　可以看到在04年宏觀調(diào)控之后，房價高于GDP增長速度。但是，這里沒有扣除物價上漲指數(shù)，假定物價上漲指數(shù)進(jìn)行調(diào)整之后，我們會發(fā)現(xiàn)房價從來都是低于GDP增長速度的。

　　楊慎

　　不同意“房奴”這種情緒化觀點(diǎn)

　　建設(shè)部原副部長楊慎在演講中直言，“我不同意現(xiàn)在有些人說的'教育、醫(yī)療、住房是中國改革的三座大山'的觀點(diǎn)。把貸款買房、貸款租房、分期付款說是'房奴'，我不同意這種情緒化的觀點(diǎn)。應(yīng)該客觀的實(shí)事求是來看我們?nèi)〉玫某删秃蛦栴}。1949年以前全國住房面積僅有2億平方米。從1956年開始到1980年，30年的時間蓋了7億平方米的房子，一共1400萬套，按50平方米一套折算，蓋了1400萬套，平均每年47萬套，105個人才能分到一套住宅。”

　　楊慎認(rèn)為，這主要是群眾的住房需求量不斷提高，因而造成了房價的不斷上漲。住房消費(fèi)同我們城市化的進(jìn)程是成正比的。他表示，有了住房貸款就是房奴說法并不客觀。增加房屋建設(shè)量才是解決時下高房價的一個重要方式。

　　鐘偉

　　5年內(nèi)中國或?qū)⒊霈F(xiàn)萬億市值公司

　　我們國內(nèi)在H股或者是A股里面出現(xiàn)了市值過2千億大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)對中國房地產(chǎn)未來可能有關(guān)鍵性的影響，所以我們看一下什么時候萬億市值的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)？北辰實(shí)業(yè)差不多在2025、2026年將超過了1萬億的市值，另外一家是陸家嘴，還有一家是深圳萬科。A股上市公司當(dāng)中，大約這三家企業(yè)預(yù)計將是最先能夠突破萬億市值的企業(yè)，萬科、陸家嘴、北辰實(shí)業(yè)他們的市值達(dá)到萬億規(guī)模的年份分別是2018年，2024年，2025年?；蛘哒f，按照我們過去五年的房地產(chǎn)擴(kuò)充速度，在未來10年，不太有可能出現(xiàn)超過萬億的企業(yè)。

　　但是如果按照06、07年兩年的增速，我們估計上面的時間可能會縮短一半，換而言之，在A股上市公司當(dāng)中，最快在未來得5年時間，中國將會出現(xiàn)總市值上萬億的上市公司。

　　巴曙松

　　市場形勢好時應(yīng)逆向思考

　　在市場上做投資、做開發(fā)，值得關(guān)注的案例給我們的教訓(xùn)就是，我們在市場形勢好的時候，也應(yīng)該反過頭來做一些逆向思考，市場會不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？這樣在事前有一些思考和對策的時候，我們才能減緩或者躲過調(diào)整帶來的沖擊。在10年前，日本意識到東京地區(qū)人口過分密集，非常擁擠，城市化過分集中，極力地促使日本人口的分散，產(chǎn)業(yè)的遷移，不要都集中在東京的地方。但是，10年之后看起來，東京地區(qū)的人口密集度不僅沒有下降還在上升。從未來的趨勢來看，城市未必是一、二、三、四線這么推下去，很有可能是向一些大型的中心城市的集群，而國與國的之間的競爭開始表現(xiàn)為城市集群的競爭。