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　　空置率超50%揭開凱德商業(yè)項目“雪藏”的真相

　　與在中國投資的住宅和寫字樓項目相比，嘉德置地似乎故意將其在中國投資的商業(yè)地產(chǎn)項目“雪藏”起來，但隨著嘉信茂廣場一個個開業(yè)后，空置率超50%、商戶虧損和水土不服等真相逐漸顯山露水。

　　不知何故，一貫喜歡“和媒體記者踢足球”的凱德置地中國執(zhí)行總裁林明彥近段時日行色匆匆，顯得分外低調(diào)。在2006(博鰲)房地產(chǎn)論壇7月4日舉行的“博鰲三人行”互動對話節(jié)目中，林明彥一直都不肯上臺發(fā)言，而是在臺下拿著話筒就“高房價抑制了中國城市化進程”觀點簡單對答了4句之后，便悄然離開會場。與林氏的“低調(diào)”形成鮮明對比的是，他的頂頭上司、新加坡嘉德置地集團總裁廖文良卻“頂風”投資。

　　7月11日由建設(shè)部、商務(wù)部等六部委簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(“171號文”)，對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域，進行了明確規(guī)范。作為進入中國最大的外資地產(chǎn)商，嘉德置地首當其沖。然而，一個月前--也就是“國六條”出臺一周左右的時間，總額為10億美元的嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金和嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國孵化基金宣告設(shè)立，用于投資中國商業(yè)地產(chǎn)。廖文良寄望在中國的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目能齊頭并進。目前嘉德置地在中國的商業(yè)地產(chǎn)項目主要有上海的來福士廣場、北京安貞購物中心、北京望京購物中心、北京西環(huán)廣場(未開業(yè))、天津一處物業(yè)和21個深國投商業(yè)廣場(現(xiàn)正醞釀統(tǒng)一改名未“嘉信茂廣場”)。

　　在嘉德商用投資的這些商業(yè)項目中，以“沃爾瑪”為主力租戶的深嘉信茂廣場備受關(guān)注。翻開嘉德置地在新加坡、日本、馬來西亞等國投資商用物業(yè)的歷史，大規(guī)模投資“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”尚屬首次，特別是在購買力相對弱小的二三線城市。由于“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”始作俑者大連萬達集團早前飽受市場的非議，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑嘉德置地將可能步萬達之后塵。一些列疑問油然而生。慣常在大城市投資的嘉德置地是否遭遇水土不服呢？“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式所帶來的招商難題能否解決呢？如何留住“沃爾瑪”的顧客購買百貨商場的服裝首飾呢？面對強勢的“沃爾瑪”，嘉德置地又該如何把握開業(yè)的節(jié)奏呢？

　　空置率超50%

　　與在中國投資的住宅和寫字樓項目相比，嘉德置地似乎故意將其在中國投資的商業(yè)地產(chǎn)項目“雪藏”起來。在這個自稱是中國最大的跨領(lǐng)域外資開發(fā)商的網(wǎng)站上，人們很難獲得其在華投資項目的明細，特別是對中國的商用物業(yè)尤顯“吝嗇”。“在中國的鄉(xiāng)土城市捆綁沃爾瑪?shù)墓灿?1個購物中心”。嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司(簡稱“嘉德商用”)的英文網(wǎng)站顯示著這樣一句信息?？偛吭O(shè)于新加坡的嘉德商用是凱德置地中國公司的兄弟企業(yè)，這一層關(guān)系也讓媒體很難從凱德置地方面探聽到嘉德商用與深圳國際信托投資有限責任公司(簡稱“深國投”)合資項目的進展情況。甚至連與媒體關(guān)系“交好”林明彥也不愿多談及相關(guān)問題。從媒體披露的信息可知，如果將時間追溯到2004年11和2005年7月，可以看到嘉德商用以40多億人民幣的大手筆先后從深國投旗下的深國投商業(yè)和深國投商置手中控股21家嘉信茂廣場。彼時，此交易名噪一時。然而，低調(diào)的嘉德置地不久便將此事“冷卻”下來。嘉德置地方面一直以“這是我們兄弟公司的業(yè)務(wù)，不知情”為由，對相關(guān)信息“秘而不宣”。

　　嘉德置地首次在中國二三線城市招商運營購物廣場的現(xiàn)狀如何？空置率到底多少呢？諸多的疑問是難以從嘉德置地和深國投方面找到真實的答案。好在一個購物廣場的開業(yè)和運營情況遲早會“暴露”在陽光底下，因為開業(yè)后的表現(xiàn)比如何說辭都更具有說服力，而這正好反襯出嘉德置地在商業(yè)地產(chǎn)項目投資上的成敗。記者通過深入調(diào)查采訪，試圖還原已開業(yè)的重慶、長沙、蕪湖和濰坊4家嘉信茂廣場的現(xiàn)狀。

　　一年前的6月30日，重慶市九龍坡區(qū)九龍廣場沃爾瑪超市隆重開業(yè)，但大多數(shù)購物者并沒有留意廣場的物業(yè)最終持有者是嘉德置地與深國投。這是雙方在2004年年底宣布合作后開業(yè)的首家嘉信茂廣場，也是沃爾瑪在中國的第47家店。“我們將改名’嘉信茂廣場’。”重慶深國投商業(yè)中心招商中心的負責人葉小姐表示。而已經(jīng)開業(yè)的其他3家和今年即將新開業(yè)的8家廣場都統(tǒng)一改為“嘉信茂廣場”。這8家新開業(yè)的嘉信茂廣場分別位于漳州、茂名、成都、南昌、南海、綿陽、泉州、宜賓。2007年，嘉德商用還將繼續(xù)開店，但大部分集中在廣東地區(qū)。

　　重慶嘉信茂廣場共4層，商業(yè)營業(yè)面積為53000平方米。一樓主要是服裝、特色餐飲；二三層主要是沃爾瑪；四層為今年春節(jié)前開業(yè)的華納電影院。它的招商管理是由嘉德商用和深國投合資成立的重慶中山輝華有限公司負責，前者持有51%股權(quán)。從四層樓的布局來看，重慶嘉信茂廣場基本能體現(xiàn)出覆蓋一個購物中心應(yīng)具備的業(yè)態(tài)。但這依然難以掩蓋來自空置率的威脅，而“空置率”對于任何一個購物廣場來說都可能是致命的。據(jù)悉，四樓還有2000多平方米的面積處于空置狀態(tài)，商戶還可以在一樓找到100-200平方米的空鋪。和重慶嘉信茂類似的有2005年11月17日開業(yè)的長沙嘉信茂廣場，這是嘉德商用投資的第二家引入沃爾瑪?shù)馁徫镏行?。一層主要是服裝、皮鞋，中間位置有部分商鋪空置，二三層是沃爾瑪和一些小飾品店，四層正在引入健身品牌，有一部分面積還處于空置狀態(tài)。

　　相比西部重鎮(zhèn)重慶和中部的長沙而言，2005年12月27日開業(yè)的安徽蕪湖嘉信茂的情況顯得異常“糟糕”。該購物廣場同樣是由四層樓構(gòu)成，一層的空置率達到60%以上。記者發(fā)現(xiàn)，建筑面積在1萬多平方米的一層只有11家商戶在經(jīng)營，其余的空間都由木板做成隔段封閉起來，透過隔段的縫隙可以看到里面仍然是毛坯墻。由于二三層的主要租戶為沃爾瑪，沃爾瑪進出口處的招商情況比一樓好些。二層主要的商戶包括經(jīng)營粉絲的店鋪、中國聯(lián)通、中聯(lián)達大藥房，茶葉店。三層有小孩玩具店、韓國料理、書店、美容店。但四層的情況卻十分糟糕。1萬多平方米的毛坯房，空調(diào)管道暴露，到處都是建筑垃圾。晚于蕪湖嘉信茂開業(yè)2天的山東濰坊嘉信茂廣場的現(xiàn)狀也如出一轍，整個四層是毛坯，甚至連沃爾瑪所在的三層出口處也出現(xiàn)空置，據(jù)稱未來將引人一家專業(yè)小家電賣場。而一層的肯德基和永和豆?jié){遲遲沒有進駐，其空置率也十分高。

　　據(jù)測算，已經(jīng)開業(yè)的重慶、長沙、蕪湖和濰坊4個嘉信茂廣場，總建筑面積在20萬平方米左右，如果包括沃爾瑪在內(nèi)，其空置率約為25%；如果扣除沃爾瑪租賃的9萬多平方米，四個嘉信茂廣場的空置率高達50%左右，而蕪湖和濰坊嘉信茂廣場的空置率在70%左右。即便是在已開業(yè)的嘉信茂廣場擁有如此高空置率下，嘉德置地還在啟動新一輪的開店計劃。在今年8月底和9月初開業(yè)的將有漳州、茂名、成都、南昌4家嘉信茂廣場，南海、綿陽、泉州、宜賓4家嘉信茂廣場也將在今年年底陸續(xù)開門納客。但誰能想象出這8家嘉信茂廣場未來的開業(yè)景象會是怎樣的呢？

　　虧損的商戶

　　不論嘉信茂廣場招商人員給來詢問的商戶們?nèi)绾蚊枥L前景，眼前的高空置率背后隱藏著商戶們的虧損。

　　記者發(fā)現(xiàn)，令商戶虧損的主要原因不外乎租金過高、人流量不夠和自身經(jīng)營管理不善等。對于嘉信茂廣場而言，高昂的租金和稀疏的人流量是導(dǎo)致商戶們虧損的根源。孫女士是蕪湖嘉信茂廣場一層經(jīng)營服裝品牌的商戶之一。2005年10份，曾經(jīng)有過服裝經(jīng)營經(jīng)驗的她知道蕪湖融匯中心和“沃爾瑪”(對嘉信茂廣場的代稱)在同時招商，由于沃爾瑪為世界500強之首，她放棄了前者而選擇進駐嘉信茂廣場。

　　由于孫氏經(jīng)營的F4店是江浙一帶比較流行的年輕時尚類服裝品牌，當時她對前景充滿信心。于是，她租賃了一層160平方米的使用面積，租金為每月1.7萬元人民幣，也就是每天每平方米3.54元。但該筆費用不包括每平方米每月35元的物業(yè)管理費，水電費和店鋪內(nèi)的空調(diào)費。加上物業(yè)費等，孫女士至少每個月要掏出2.4萬元的物業(yè)開支。盡管租金不菲，但她仍然相信沃爾瑪效應(yīng)。在收取租金方面，每個嘉信茂廣場一律采取“保底租金加扣點”的方式。據(jù)孫女士稱，嘉信茂給她保底租金的營業(yè)額為11萬元，而“扣點的多寡到現(xiàn)在為止還沒有談攏”。

　　“保底租金加扣點的模式在國內(nèi)的購物中心很難施行下去，一般只在香港和其他國際大城市特別成熟的物業(yè)才可能出現(xiàn)。”一位圈內(nèi)人士對記者表示。以開業(yè)時間最長達1年的重慶嘉信茂廣場為參數(shù)，首先它所在的城市談不上是國際大城市，其次從開業(yè)時間上也不能稱作成熟物業(yè)。據(jù)悉，至少蕪湖嘉信茂廣場的“扣點”遲遲未能實行，具體原因不得而知。不過，在各地嘉信茂招商部門對外宣稱時，依然打著“保底租金加扣點”的旗號。該圈內(nèi)人士認為，如果在二三線城市的購物廣場中實行“保底租金加扣點”的方式，很容易造成“跑單”的后果。盡管如此，世界500強之首“沃爾瑪”所具備的天生引力，讓她與嘉信茂廣場簽約了兩年，租金采取“押三付一”的形式。

　　但招商人員所描繪的美好前景很快如同海市蜃樓般在孫女士的眼前消失。當她經(jīng)營到今年3月份時，發(fā)現(xiàn)當時一同進入的第一批商戶已陸續(xù)撤走了3家，而她本身的經(jīng)營狀況也是步履艱難。“從去年年底開業(yè)以來，我每月的營業(yè)額連1萬元都到不了。”孫女士對記者坦言。“一個是11萬元，一個是1萬元”，嘉信茂廣場方面的預(yù)期和孫女士的現(xiàn)實相差如此懸殊。可以測算的是，如果1萬元的營業(yè)額所賺取的利潤能夠維持營業(yè)員的工資之外，孫女士每個月至少要虧2.4萬元。對于一個在三線城市的商戶來說，這不啻為一筆“巨額”虧損。如果照此計算，孫女士在簽約兩年內(nèi)如是經(jīng)營，將至少給她帶來57萬元人民幣的虧損。一層百貨冷清的場面讓許多商戶開始懷疑“沃爾瑪帶來人氣的神話”。與萬達商業(yè)廣場一樣，“沃爾瑪神話”再次在嘉信茂廣場的一層百貨身上得以終結(jié)。“很多顧客是沖著沃爾瑪來的，而不會在一層停留太久。”濰坊嘉信茂廣場一家服裝品牌店的老板對記者表示。由于蕪湖嘉信茂廣場空置率較高且有木板隔段，一層的經(jīng)營場面顯得更為蕭條。不過，需要說明的是，沃爾瑪?shù)拇_能夠帶來人流，它的開店原則之一就是每天的人流量在3萬人次左右，但沃爾瑪超市的顧客未必是一層和四層商業(yè)的目標客戶，他們不可能拎一大包食品和生活用品去逛一層的百貨。而在國外，沃爾瑪廣場一般是獨立的建筑，很少和其他商業(yè)混雜在一起。

　　“為什么沃爾瑪沒有帶來人流呢？”和蕪湖嘉信茂廣場的孫女士一樣，很多一層商戶都不敢相信眼前的事實。而已購買11家萬達商業(yè)廣場底商商鋪的業(yè)主們的遭遇已成為一個個活生生的教材，后來者應(yīng)該從這些教訓(xùn)中吸取經(jīng)驗。

　　租金被迫下調(diào)

　　高昂的租金與商戶們的虧損難脫干系，這亦折射出物業(yè)持有者和管理者的嘉德商用對在中國二三線城市投資嘉信茂廣場的預(yù)期過高。如果商戶出現(xiàn)大面積虧損，嘉德置地投資的嘉信茂廣場則是一赤裸裸的敗筆。

　　針對每平方米每天的租金水平，北京戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬認為，省會城市步行街的租金在10-15元之間，一類地段的租金為6-7元，三線城市的一類地段為5-7元，二類地段為2-4元。記者從蕪湖市地圖看，蕪湖嘉信茂廣場所處的中山北路和銀湖南路交叉口西南側(cè)，為三線城市的二類地段。而目前孫女士所支付的每天近4.6元的租金(含物業(yè)管理費)顯然偏高。

　　而關(guān)于35元的物業(yè)管理費也屬于“天價”。事實上，地處天津、南昌、哈爾濱等省會城市的萬達商業(yè)廣場對商戶收取的物業(yè)費為每月每平方米29元，而位于蕪湖等三線城市的嘉信茂收取的費用高達35元。“我們不清楚它們收費的依據(jù)在哪里。”濰坊嘉信茂廣場一位商戶抱怨當時和嘉信茂廣場所簽訂的是“霸王條款”。“在大城市經(jīng)營商場的嘉德商用，對二三線城市的投資預(yù)期過高是必然的。”一位業(yè)內(nèi)專家指稱，“當?shù)氐娜肆髁亢拖M水平?jīng)Q定著二三線城市租金水平的可塑性比較差。”憑借在商海的多年經(jīng)驗，孫女士預(yù)計期望在短時間內(nèi)提升人流量可能性不大。因此，她選擇了和蕪湖嘉信茂廣場的招商部門進行協(xié)調(diào)，希望對方能下調(diào)租金和物業(yè)管理費。她期望能將虧損收窄一些。

　　為了不“節(jié)外生枝”，嘉德商用方面正在被迫下調(diào)租金和物業(yè)管理費，用以“安撫”虧損的商戶。“現(xiàn)在租金和物業(yè)管理費將有所下調(diào)，但至于下調(diào)的幅度還需要等待深圳總部和新加坡方面的確認。”濰坊嘉信茂一位商戶說。和孫女士采取的做法一致，蕪湖嘉信茂廣場的其他幾家商戶也就租金和物業(yè)管理費問題正在與相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)。在經(jīng)歷重慶、長沙、蕪湖和濰坊4家嘉信茂廣場半年以上的經(jīng)營管理之后，嘉德商用也似乎意識到問題所在，紛紛調(diào)整自己的招商策略。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)開業(yè)的4家嘉信茂廣場目前在對外招商時在租金和物業(yè)管理費上有所變化。除了“保底租金加扣點”的形式?jīng)]有改變之外，租金中包含了每月35元的物業(yè)管理費、空調(diào)、保安和樓梯等費用。

　　數(shù)字是最好的說明。目前重慶嘉信茂廣場一層中廳位置每月每平方米的租金報價為150元左右，好的位置在400元左右。長沙嘉信茂廣場的平均租金超過200元。此外，年底開業(yè)的成都嘉信茂廣場一層中廳的租金為180元，最好的位置租金為400元。但租金下調(diào)的幅度有多大呢？即便是蕪湖嘉信茂廣場一層較好位置所按現(xiàn)在報出的租金價格每平方米在130元左右(含物業(yè)管理費，與濰坊嘉信茂相差無幾)，如果按照孫女士租賃的160平方米計算，她所需要支付的租金約為2.08萬元，比原先僅少支付3000元左右。對于每月僅有不到1萬元流水的孫女士而言，目前下調(diào)的租金難以讓她達到盈虧平衡。而有關(guān)未來的租金到底能否下調(diào)？下調(diào)的空間又是多少？孫女士不敢奢望太多。

　　盡管如此，很多商戶仍然相信有“沃爾瑪”超市的“魔力”能逐漸改善嘉信茂廣場經(jīng)營狀況，但問題是，嘉德商用能將租金降低到什么水平呢？沃爾瑪帶來的人流何時能大量進入一層購買服裝和鞋呢？這不僅僅需要商戶們的期望和耐心，更需要嘉_商用先把空置的商鋪招滿，再逐步地提高整個廣場的經(jīng)營水平。出師未捷。有業(yè)內(nèi)專家指稱，如同大戰(zhàn)之前斬殺大將一樣，嘉信茂廣場在開業(yè)不久便下調(diào)租金，這可能為正在招商的項目帶來不好的印象。受制于沃爾瑪

　　“繞不開的沃爾瑪”，嘉德商用所走的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式的內(nèi)容與大連萬達集團趨同，兩者皆選擇沃爾瑪作為購物廣場的主力店。從某種意義上看，這種獨創(chuàng)的模式成就了沃爾瑪在中國擁有60家店的業(yè)績，盡管它的表現(xiàn)比頭號競爭對手法國家樂福遜色許多。

　　沃爾瑪能夠成就萬達集團和嘉德商用嗎？至少從目前看，后兩者在與沃爾瑪合作的購物廣場中，在經(jīng)營方面的表現(xiàn)不夠理想。在許多充滿發(fā)財夢的商戶眼里，這個世界500強之首的強勢品牌能給他們帶來人流量，讓顧客盈門。然而，沃爾瑪品牌的光芒遠遠蓋過了“嘉信茂”--這個剛剛新設(shè)立的購物廣場品牌。。因為在許多顧客眼中，他們?nèi)ゼ涡琶瘡V場不是專為一層的百貨而來，而是為了購買打著“天天平價”的沃爾瑪超市中的生活必需品。在商場招商時，“沃爾瑪”成為吸引商戶入駐的最大賣點。到底什么樣的業(yè)態(tài)時候和沃爾瑪超市在一起呢？一些賣低價位的小商品市場比較適合。因為沃爾瑪本身的商品越來越多，食品、洗護產(chǎn)品、服裝和家用電器幾乎能“一站購齊”。

　　記者在調(diào)查重慶、長沙、蕪湖和濰坊4家嘉信茂廣場時還發(fā)現(xiàn)，一些商戶所經(jīng)營的內(nèi)容與沃爾瑪有所“雷同”。

　　“如果嘉信茂廣場百貨部分的市場定位不能區(qū)別與當?shù)仄渌儇?，很難吸引顧客光顧。”設(shè)在北京的一家跨國代理行商鋪部的一位高層表示。以蕪湖嘉信茂廣場為例，一層進門處有金銀首飾店和賣包的小攤位，最有名氣的服裝品牌莫過于耐克專賣店，還有一家名為“天籟”的服裝專賣店。“這與蕪湖當?shù)氐陌儇浬虉鱿啾?，沒有任何特色而言。”蕪湖當?shù)匾晃话儇浗缛耸糠Q。盡管嘉德商用和深國投共同投資的購物廣場已經(jīng)有“嘉信茂”這個統(tǒng)一的名稱，但這難免被沃爾瑪品牌所淹沒。如今一層“弱勢”的百貨品牌更加凸現(xiàn)沃爾瑪在整個嘉信茂廣場中占據(jù)著“主導(dǎo)”地位。從目前嘉德商用投資的嘉信茂廣場的建筑面積來看，體量約為5萬平方米，沃爾瑪在二三層共租賃1.6萬平方米以上，占總面積的32%左右。

　　嘉德商用如果要引導(dǎo)顧客到一層購物，培育嘉信茂品牌是必經(jīng)的道路之一。記者在多方采訪中亦發(fā)現(xiàn)，嘉德商用正在試圖扭轉(zhuǎn)人們對嘉信茂廣場和沃爾瑪之間的認識誤區(qū)。

　　“大家應(yīng)該看到沃爾瑪與嘉信茂廣場是租戶與業(yè)主的關(guān)系，沃爾瑪只是嘉信茂廣場的一個租戶而已。”深圳嘉德深國投商業(yè)咨詢管理有限公司一位不愿透露姓名的人士稱。深圳嘉德深國投商業(yè)咨詢管理有限公司是由嘉德商用和深國投合資成立，主要負責所有嘉信茂廣場的整體招商、運營和管理工作。為了吸引顧客購買嘉信茂廣場的百貨部分，嘉德深國投商業(yè)管理公司開始擁有自己獨立的開業(yè)活動和整體策劃。“我們已經(jīng)開始聯(lián)動沃爾瑪超市和百貨搞一些活動，但不會讓商戶掏錢。”上述那位不愿透露姓名的人士說。

　　雖然嘉德商用方面一直在努力扭轉(zhuǎn)被沃爾瑪“主導(dǎo)”的局面，但從已經(jīng)開業(yè)4家店的現(xiàn)狀來看，這注定要有很長一段路要走。即使是已經(jīng)開業(yè)近3年的萬達商業(yè)廣場，沃爾瑪?shù)挠白硬]有完全消除，盡管馬來西亞的百盛購物中心所租賃萬達廣場的面積要大許多。更何況，沃爾瑪在嘉信茂廣場占據(jù)著絕對的主力店位置。

　　此外，不論是蕪湖嘉信茂廣場還是濰坊嘉信茂廣場等的開業(yè)時間，都存在被沃爾瑪“牽著走”的嫌疑。2005年11月17日，是沃爾瑪在長沙雨花亭廣場(現(xiàn)在統(tǒng)一成為“嘉信茂廣場”)正是開業(yè)的日子，而一層的百貨也緊隨著在當天進行試營業(yè)。事實上，連一層招商比例還不到50%的蕪湖和濰坊嘉信茂廣場也“被迫”在沃爾瑪開業(yè)之日匆匆試營業(yè)，而這種高空置率的“慘淡經(jīng)營”場面一直維系到今天。

　　事到如今，沃爾瑪似乎還控制著嘉信茂廣場開業(yè)的節(jié)奏。記者獲悉，3月份開始招商的福建漳州嘉信茂廣場的開業(yè)時間定于8月31日--這也是沃爾瑪超市的開業(yè)時間，目前仍然在進行當中，而四層至今仍然沒有拿出一個整體的規(guī)劃。“目前商戶可以在1層拿到任何位置的商鋪，這種招商情況還算好嗎？”一位知情人士透露。按照常理，購物中心開業(yè)在即，當下正是商戶們裝修的時刻，但招商情況并不理想。難道這個嘉信茂廣場如果在一層沒有招滿商的情況下也要強行開業(yè)嗎？對于嘉信茂廣場的一層商戶而言，空置率較高的商場是難以帶來人流量的，而這也注定商戶們將出現(xiàn)虧損的局面。這將會出現(xiàn)一個“惡性循環(huán)”的后果。

　　招商之危

　　“不是沒有招商時間，而是招商不夠成功。”一位業(yè)內(nèi)專家對嘉信茂廣場的“表現(xiàn)”提出質(zhì)疑。嘉信茂廣場捆綁沃爾瑪?shù)?ldquo;訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，實際上蓋樓之前就已經(jīng)確定了沃爾瑪?shù)幕锇殛P(guān)系。但為何一層和四層的招商步伐遲遲跟不上沃爾瑪開業(yè)的節(jié)奏。

　　以蕪湖嘉信茂廣場為例。2004年7月28日，蕪湖深國投商業(yè)中心(目前改名為“蕪湖嘉信茂廣場”)正式奠基。也就是說，至少從那天開始，沃爾瑪成為蕪湖嘉信茂廣場二三層的主力租戶已經(jīng)確定，從“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的模式上看，可以將沃爾瑪?shù)淖赓U面積精確到單位每平方米。從2004年7月28日奠基到2005年12月27開業(yè)之間，整整有1年零5個月的時間，但在如此“充裕”的招商時間，蕪湖嘉信茂廣場卻在開業(yè)時卻以高達50%的空置率的面目登場。

　　“將一些嘉信茂廣場開業(yè)后出現(xiàn)的高空置率和商戶虧損的原因歸結(jié)于招商不利，這并不為過。”北京一位商業(yè)地產(chǎn)專家分析。與建筑面積為5萬平方米左右的第一代單體萬達商業(yè)廣場相比，嘉信茂廣場的模式更優(yōu)于萬達。具體表現(xiàn)是，萬達的底商用臨街商鋪，散賣給投資者，而嘉信茂是的底層都是內(nèi)鋪，沒有出售，一層墻體外是櫥窗。

　　“只租不售的模式更易于招商管理和運營。”張家鵬對記者表示。但張認為目前嘉信茂廣場的體量比較適合二三線城市，不需仿照萬達建第二代綜合體商業(yè)廣場。而正在招商的南昌嘉信茂廣場的一位丁先生也認為萬達的模式“沒有辦法和我們相比”。一個公開的秘密是，當年萬達將11家萬達商業(yè)廣場的底商出售后，統(tǒng)一經(jīng)營陷入困境。盡管在模式上占優(yōu)，但為何嘉信茂廣場出現(xiàn)高達50%的空置率和一層商戶們的虧損呢？甚至連下調(diào)租金一事，也能夠凸顯嘉信廣場招商之乏力。因為至少從萬達商業(yè)廣場開業(yè)的前期表現(xiàn)來看，底層商鋪已全部售罄，開業(yè)時幾乎沒有空置的商鋪，但嘉信茂廣場甚至連這些“表面文章”都沒有做到。

　　記者獲悉，一位名叫陳南絲的先生是深圳嘉德深國投商業(yè)咨詢管理有限公司招商部門的主要負責人，他是由嘉德商用從新加坡派駐的，而分派各地嘉信茂廣場的招商負責人也基本來自新加坡。此外，其他招商工作人員基本來自當?shù)亍Ｔ?ldquo;招聘”上，嘉德商用似乎作了較大的努力。從“百度”上輸入“深圳嘉德深國投商業(yè)咨詢管理有限公司”后，可以發(fā)現(xiàn)有關(guān)其招聘廣告的網(wǎng)頁共有1020篇，招聘的職位包括物業(yè)管理經(jīng)理、商業(yè)租賃經(jīng)理、市場推廣經(jīng)理、商場總經(jīng)理(副總經(jīng)理)等。

　　“我們項目的招商工作人員都來自本地。”嘉德商用和深國投的合資公司重慶中山輝華有限公司的葉小姐表示，葉是重慶嘉信茂廣場招商部的負責人，她是重慶人。但事實上，從決策的層面上，嘉德商用派來的新加坡人是各地嘉信茂廣場的主管。除了招聘當?shù)厝诉M行招商工作之外，嘉德商用的另一途徑是尋找代理公司。據(jù)深圳商報披露，2006年4月，星彥地產(chǎn)與深圳嘉德深國投商業(yè)咨詢管理有限公司下屬的湖南深國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司強強聯(lián)手，就長沙雨花亭項目簽署招商代理協(xié)議，由星彥地產(chǎn)商業(yè)運營中心為項目提供招商客戶資源。雙方正就北京、成都等地深國投項目的全面合作進行深入洽談。

　　盡管嘉德商用在亞洲擁有和經(jīng)營著30多家購物中心，但這些在一線城市的管理和招商經(jīng)驗并不適合中國的二三線城市。“嘉德商用在中國的中小商戶資源十分匱乏。”一位知情人士對記者表示。即使是在今天看來，經(jīng)營狀況漸有起色的上海“來福士廣場”，其商戶也難以符合嘉信茂的市場定位。有分析指出，面對中國二三線城市購物廣場的招商運營，嘉德商用從新加坡派來的高管幾乎都沒有實際操作案例。“下調(diào)租金的做法是他們?yōu)樗敛环拇鷥r”。

　　“相比一線城市商場中的一線品牌商，嘉信茂廣場租戶的素質(zhì)并不是很高，統(tǒng)一管理的難度會更大。”一位專家稱，“越是國際化的管理，越難以在二三線城市施展。”嘉信茂廣場潛藏的另一個硬傷是，來自租戶華納影城--僅次于沃爾瑪?shù)牧硪恢髁ψ鈶?，可能面臨政策的風險。2005年1月31日，深國投和美國華納兄弟國際影院公司設(shè)立合資影院，分別持51%和49%股份，首批合資影院開設(shè)5家，分別設(shè)在深圳、重慶、南昌、長沙和鄭州5個城市。根據(jù)國家廣電總局的有關(guān)規(guī)定，外資在國內(nèi)電影院并不能擁有控股權(quán)，但在北京、上海、廣州、成都、西安等7個城市，持股比例最高可達75%。然而，華納控股的合資公司在國內(nèi)開多家影院是否觸及廣電總局的政策紅線呢？萬達給出了答案，記者獲悉，當年萬達和華納分手的原因是受制于股權(quán)比例。“廣電總局不允許華納控股。”萬達集團一位高層人士透露。一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，不知何因，目前華納影城至少在濰坊和蕪湖嘉信茂廣場未在招商規(guī)劃之列。

　　被“套”嫌疑

　　深國投，這個和沃爾瑪打交道近10年的本地通，它非常清楚沃爾瑪?shù)降捉o它帶來了什么，它也十分清楚在一線城市和二三線城市投資的差異在哪。然而，當一個是新加坡的“紅頂商人”遇到這個“地頭蛇”之后，后者似乎更容易“著道”。對于早前在中國二三線城市鮮有投資的嘉德置地來說，在嘉信茂廣場項目上存在被“套”的嫌疑，它的主角之一是深國投。精明的深國投正是利用了捆綁“沃爾瑪”的開發(fā)模式，將控制權(quán)交給了遠道而來的嘉德商用并從中套取巨額資金。2005年7月8日，嘉德商用以33.73億元從深國投商置業(yè)有限公司和深圳市深國商業(yè)投資有限公司手中獲得15家以沃爾瑪為主力店的商場65%股份，總面積超過662000平方米。2004年12月23日，嘉德商用還以9.84億元取得6家以沃爾瑪為主力店的商場51%的股份。

　　至此，嘉德商用在與深國投合作的嘉信茂廣場預(yù)計投資達43.58億元。據(jù)悉，嘉德商用還可能繼續(xù)投資另外17家以沃爾瑪為主力店、總面積達700000平方米的商場。記者獲悉，嘉德商用所購買的商場都是在建或者已經(jīng)規(guī)劃未建的項目，而深國投已經(jīng)建成并租給沃爾瑪?shù)纳顕渡虡I(yè)中心并不在出售范圍之內(nèi)。“以前深國投主要在深圳等一線城市建商場，現(xiàn)在開發(fā)二三線城市風險較大，很自然將控制權(quán)交出。”一位不愿透露姓名的人士稱深國投售股的做法可以將“利益最大化和風險控制到最小”。

　　同樣操作手法還體現(xiàn)在美國西蒙房地產(chǎn)集團和摩根斯坦利身上。2005年7月25日，深國投將長三角地區(qū)12家以沃爾瑪為主力租戶的65%股權(quán)賣給了前兩者。如此，深國投成功套線，將絕大部分風險“轉(zhuǎn)嫁”給了這些“老外”。即便在嘉德商用和深國投共同投資的重慶、長沙、蕪湖和漳州四個嘉信茂廣場中，深國投都是通過集合資金信托計劃進行融資，而并沒有從自己的口袋中掏出“真金白銀”。而在與嘉德商用的合資項目中，深國投通過旗下子公司深國投商用置業(yè)公司進行選址和建造，它拿地的最大籌碼依然是“沃爾瑪”。

　　澳大利亞麥格理銀行投資萬達商業(yè)廣場便是一個很好的例子。2005年7月份，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬優(yōu)先債的代價持有萬達9家商業(yè)廣場的28%股權(quán)。但1年時間不到，因低租金水平等問題，萬達REITs上市擱淺(詳見本刊2006年7月號《反思萬達商業(yè)模式》)。記者獨家獲悉，目前麥格理銀行正想方設(shè)法“抽身而退”。另一個讓嘉德商用被“套”的主角是“沃爾瑪”。沃爾瑪拓展二三線城市可能獲取的成功并不意味著嘉德商用的勝利。“在中國，嘉德建造的大型購物中心吸引到了沃爾瑪連鎖公司這樣的大客戶。”嘉德商用總裁潘錫源近日在接受華爾街日報中文網(wǎng)絡(luò)版采訪時表示。潘氏的言下之意是捆綁“沃爾瑪”是嘉信茂廣場不可或缺的伙伴。

　　盡管沃爾瑪?shù)淖饨鹁S持在較低的水平(每天每平方米在1元左右)，但這并沒有影響嘉德商用投資中國訂單式商業(yè)地產(chǎn)的熱情。由于市場普遍認為大連萬達得前車之鑒是因出售底商造成，但事實上，沃爾瑪給一層商戶到底帶來了什么？也許萬達集團董事長王建林和深國投董事長李南峰心里十分清楚。擁有強大的網(wǎng)點是零售企業(yè)具備競爭力的最大賣點之一。從1992年外資進入中國零售市場，到2004年年底正是向外資開放，不論是沃爾瑪還是家樂福，商務(wù)部的城市網(wǎng)點規(guī)劃和城市局面的購買力決定一線城市超市的保有量受限，因此，從2005年開始，沃爾瑪將自己開店計劃瞄準二線線城市。“天天評價”的策略和舒適的超市購物環(huán)境，可能讓沃爾瑪能站穩(wěn)腳跟，但這并不意味著能夠“仙及”它的業(yè)主--嘉信茂廣場的整體經(jīng)營狀況。“很過企業(yè)對沃爾瑪進行盲目的崇拜。”

　　和麥格理一樣，嘉德商用入主嘉信茂廣場意在打包成REITs(房地產(chǎn)信托基金)上市。在REITs包中，“沃爾瑪”概念的確對購買基金單位的投資者充滿了誘惑力，但繳納低租金的沃爾瑪又是影響嘉信茂廣場整體租金水平的“罪魁禍首”。

　　因此，嘉德商用唯有提高一層和四層的租金水平。從嘉信茂廣場二三層沃爾瑪之外的租賃面積亦可以看出，嘉德商用寄望于通過“散租”的形式拉高整體的租金。但這仍然是一種預(yù)期。如果在眼前嘉信茂廣場紛紛下調(diào)租金后，商戶們的經(jīng)營狀況還未見起色，嘉德商用又該用什么招術(shù)去拯救呢？它會“黔驢技窮”嗎？