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　　精英對話之“中國房地產(chǎn)企業(yè)價值思考”

精英對話

　　8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇在最后關(guān)頭再次掀起高潮。有秦朔、巴曙松、陳啟宗、蓬鋼等嘉賓參與的“中國房地產(chǎn)企業(yè)價值思考”對話成了近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)難得一見的精彩對話。以下為對話精彩摘要：

　　秦朔：這兩天的會開下來對于中國房地產(chǎn)，基本上兩種聲音，一種聲音是非常地看好，認(rèn)為還有15到20年的黃金機(jī)遇期，這種最極端的表述就是今天上午中信證券王先生講的《心有多大舞臺就有多高》，另外一個方向的判斷就是現(xiàn)在也要居安思危，也有一些潛在的問題，我們把它極端化一些也可以叫做心有多大，陷阱也可能有多大，這就是兩種方向的思考。

　　巴曙松：香港房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期也有三、四千家各類各樣的地產(chǎn)商，群雄逐鹿，到今天大概前10大地產(chǎn)商能占市場份額的60%還多。所以昨天的股市大跌和尾市大反轉(zhuǎn)，我有一個做投資的朋友說，今天市場要死人了，跌到1200點(diǎn)的時候，做投資可能會被銀行斬倉，斬倉之后到了半個小時跌到200點(diǎn)，所以要經(jīng)過一個周期的洗禮就重新排名了。我也希望如果我們經(jīng)歷過這么未來10年的快速成長，然后在中國內(nèi)地出現(xiàn)像新鴻基、恒隆這樣的大企業(yè)，在目前3、4萬家公司里面，未來的這些公司在哪里。能夠在10年之后還站在博鰲講壇上面說，84年的周期，65年的周期能夠都過來，那不是一件容易的事情，所以我們每次都在投資界講一些非常有趣的話。有一句，只有當(dāng)潮水退去的時候，我們才知道誰沒有穿游泳褲；當(dāng)臺風(fēng)來的時候豬都會飛。陳啟宗：土地增值稅現(xiàn)在大家都說不好，到底是征這個稅，要是你真的按照法規(guī)來收的話，整個房地產(chǎn)就完了。政府要做事的話，是可以做的，但是要衡量不良的效果，并不表示政府不可以做這樣的事，現(xiàn)在政府還是主要用其他的行政手段。有一件事還沒有看到政府用的，用市場供求的方法來把房地產(chǎn)價格降下來，譬如說剛才巴教授說，城市發(fā)展一倍，土地的供應(yīng)量多的不得了，住房很自然就會下來了，再加上不一定要收百分之百，你就威脅收土地增值稅。你一這樣說，就雞飛狗跳，所以其實(shí)可以做的很多事。

　　蓬鋼：金融是把資金合理的分配，把它用到最需要的地方去。剛才陳先生講市場錢太多了，可能在今后這幾個月就會出現(xiàn)一個逆轉(zhuǎn)的情況，有可能這個就是極速的下降。到目前為止，資金量把資產(chǎn)的價格推到很高，這個趨勢有可能在今后幾個月有很明顯的下降，尤其是在流動性的衍生產(chǎn)品。尤其是跟美國市場的泛濫有很大關(guān)系，在亞洲來講這個問題并不是很大，大部分的經(jīng)濟(jì)學(xué)的還有做投行這個行業(yè)是這樣的，亞洲市場實(shí)際上對于所謂高科技財務(wù)產(chǎn)品這個方面的比例并不大。

　　李稻葵：我覺得咱們房地產(chǎn)行業(yè)在一個正常的市場經(jīng)濟(jì)里面和其他行業(yè)恐怕差不太多。但是在中國經(jīng)濟(jì)特殊情況下，有其特殊性，兩個重要的資源，一個是土地，一個是資金。這兩個資源的獲得，是需要大量的政府關(guān)系，社會關(guān)系，所以在今天我們房地產(chǎn)界的英雄們可以說沒有一個例外，這兩個方面搞不定的話，房地產(chǎn)休想發(fā)展。

　　閆建霖：中國一句古話：夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛。投資銀行要有很多定義，它的基本定義是促成交易，它是促成交易的一個中介。那么現(xiàn)在不斷發(fā)展會接受很多資金的委托來做投資，就是它的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，包括它的自有資金，在發(fā)行股票的過程中間，或者是并購中間產(chǎn)生投資的機(jī)會。這樣它對企業(yè)帶來的服務(wù)，本來是幫有錢人找項目，幫有項目的人找錢，這個過程中可能加入了自己的投資，在中信目前我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要設(shè)計這方面業(yè)務(wù)，包括基金的管理，全部在我們這個部門來實(shí)現(xiàn)。

　　林少洲：在未來幾年，中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)一個大的結(jié)構(gòu)上的變化，就是說在商品化程度可能會有所下降，公共產(chǎn)品福利性的屬性必然上升，這是一個階段性的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的需要。

　　秦朔：我覺得這場論壇很有質(zhì)量，“居安思危”會作為2007年博鰲房地產(chǎn)論壇的關(guān)鍵詞，也會載入博鰲房地產(chǎn)論壇的史冊。