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　　王德勇：大家下午好！很高興有機會和大家交流，在今天，大家非常關(guān)注房地產(chǎn)資本戰(zhàn)略的話題，我想今天和大家做一點交流。

　　談資本戰(zhàn)略，第一個觀點我認為當前是全球地產(chǎn)看中國，得出這個結(jié)論，我們指的是在當前形勢下中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常好的發(fā)展的歷史機遇，從全球視野來看，現(xiàn)在看來歐美房地產(chǎn)已經(jīng)開始有衰退跡象，這個事情越來越危險，特別是美國房地產(chǎn)市場的衰退，有可能會比大家預(yù)期的更為嚴重。相比來看亞太的房地產(chǎn)市場是一片蓬勃發(fā)展，中國尤其如此。我們從幾個角度做了一些分析，得出來的結(jié)論是這樣的，在未來10年，中國對住宅的需求量每年以12.8%的速度增長，這個數(shù)據(jù)在過去幾年是12.9%，也就是說未來和過去的增長速度是相當?shù)?。這樣看來，未來中國一定會成為全球最重要、最大的市場，相應(yīng)的中國的一些公司會成為全球的一線公司，中國的一線城市成為全球的一線城市，中國的一線區(qū)域會成為全球的一線區(qū)域，同樣，中國的一線公司會成為全球的一線公司。不用太遠，三年以后全球最大的地產(chǎn)公司都會在中國，比方說從收入的規(guī)模，從資產(chǎn)的規(guī)模，從市值的規(guī)模來說，最大的都是在中國，而且如果全球前十名，中國可能會占據(jù)若干名。

　　我想這是符合當前發(fā)展情況的，這個故事目前在很多領(lǐng)域都產(chǎn)生，房地產(chǎn)領(lǐng)域更會如此，房地產(chǎn)是非貿(mào)易品，它的區(qū)域性很強，比方說海外有的企業(yè)實力比較強，他到中國來必然要本土化以后才可能在中國開展業(yè)務(wù)。在這樣的情況下所有的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著特別好的發(fā)展歷史機遇，在座的各位也都可以切身感覺到這兩年形勢非常好，對于短期我們也有判斷，我們認為當前中國處在嚴重的供給短缺時代，將沒有任何改變房價上漲趨勢的可能性。這個觀點是2004年得出的，因為04年全社會基本上都在說房地產(chǎn)“泡沫論”，到04年底的時候是“崩盤論”了，我們當時的觀點是不是崩盤論，而是會上漲。大家做房地產(chǎn)的都很清楚，3-4年的周期很正常，這些供給周期里，有很多是先行指標，我們可以非常清楚的看到03年所有的先行指標都在快速下降，到04年下降到個位數(shù)的增長，這種下降形成的結(jié)果就是今天供給量的短缺?，F(xiàn)在大家說銷售量下降，至少很多人的認識有問題，很多人認為需求出現(xiàn)了問題，所以導致了銷售不暢，但實際情況是買不到房，是供給量出了問題，而不是需求出了問題。

　　更為嚴重的是，我們看未來2-3年，供給量沒有任何提高的可能性，因為當前供給指標下降速度是在持續(xù)、快速、大幅下降，比如說土地供給，今年的土地供給已經(jīng)非常嚴重了，全國今年全年數(shù)據(jù)一定會下降30%以上，04年個位數(shù)增長，到今天下降到負30%，而且在一線大城市更加嚴峻，我們估計在一線城市土地供給下降速度是50%-80%，基本上供給量非常少，供給量的下降必然會帶來未來嚴重的短缺。當前國家對房地產(chǎn)也有一些調(diào)控，這些調(diào)控政策無疑會減少房地產(chǎn)需求量，但從供求關(guān)系上講，需求的關(guān)系遠遠不如供給量的下降，供給量的下降是主要矛盾。

　　看事情要看兩面性，在這樣很好的歷史機遇下，一面帶來了很好的發(fā)展機遇，另一方面絕對是無比嚴格的挑戰(zhàn)，這就是今天的資本話題，04年下半年我提出了“房地產(chǎn)資本論”觀點，“在中國做房地產(chǎn)開發(fā)這項業(yè)務(wù)本身對企業(yè)凈資產(chǎn)的要求是以每5年10倍的速度增長”，這就是我在04年時提出來的觀點，大家回顧一下歷史就會非常清楚，90年代初期，只要有百萬級別就可以搞房地產(chǎn)，沒有問題，到了95年是千萬元級別，到05年10億元級別，但是我說“2010年需要100億凈資產(chǎn)”，04年底的時候沒有一個人相信我說的觀點，但是到今天再交流下來，就沒有一個人不相信，到2010年一個企業(yè)想做房地產(chǎn)，沒有一百億做不了，做也可以，但是成不了主流的開發(fā)企業(yè)，只能在個別區(qū)域作出比較有自己獨特特點的企業(yè)還是有可能的，但是要想成為全球主流開發(fā)商，沒有一百萬凈資產(chǎn)是完全不可能的。我想這就是整個行業(yè)給每個開發(fā)企業(yè)帶來歷史機遇的同時提出的歷史性要求，這個要求絕對是非常高的要求，正是因為這個要求很高，結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)整合速度大大超過每個人的想象，它的速度非?？?，因為現(xiàn)在已經(jīng)很清楚了，在房地產(chǎn)新增市場里，95%或者說98%的份額為大的企業(yè)所占有，在新增市場份額里小企業(yè)基本上沒有，在存量市場里，我想今后有一些調(diào)控政策也可能會導致存量市場進一步下降，產(chǎn)業(yè)整合速度會加快。

　　房地產(chǎn)企業(yè)如何面對機遇和挑戰(zhàn)，我想就是今天要講的資本戰(zhàn)略，房地產(chǎn)資本戰(zhàn)略是從05年開始的，05年以前沒有資本戰(zhàn)略，凈資產(chǎn)從90年代初的幾百萬的要求，到05年10億元的要求，這個要求老板可以通過做項目來實現(xiàn)它，我這個項目掙幾千萬，再做一個項目掙幾個億，我自身的發(fā)展能夠跟得上行業(yè)要求的。但不幸的是，05年到2010年，凈資產(chǎn)要從10億達到100個億，要通過做項目是很難的，有一些能力超強的老板也可能做得到，但絕大多數(shù)是不可能的，這一步跨越必須通過資本戰(zhàn)略來實現(xiàn)。

　　現(xiàn)在已經(jīng)進入了資本時代，如果從這個角度來劃分的話，我把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為三個類型，或者說三個階段也可以：最早的階段可能是項目公司了，到目前中國房地產(chǎn)企業(yè)6萬多家，可能也有98%、99%是項目公司，都處在這個階段，項目公司的特征非常明顯，公司的老板想的事情，腦子里想的所有事情都是項目怎么樣，他只想怎么去拿地，怎么去跑規(guī)劃，怎么去融這個項目的資金，怎么去設(shè)計、營銷、策劃，他想的全是這些東西，我想這是第一個階段的公司，或者說第一種類型的。

　　第二個階段是公司型公司，這個時候典型的特點就是老板不去想項目，他腦子里想的是公司的戰(zhàn)略方向是哪里？戰(zhàn)略區(qū)域在哪里？戰(zhàn)略目標怎么樣？以后要成為什么樣的企業(yè)？我的品牌在哪里？我的核心競爭力在哪里？我公司的財務(wù)怎么樣？在這樣的框架之下才會去想項目，他確定了所有這些東西才去考慮項目，這是第二個階段，處在這個階段的公司數(shù)量很少，從03年以后才開始有這種類型的公司，03年之前基本上沒有。

　　到了第三個階段的公司是資本型公司了，就是當前所必須要實現(xiàn)的轉(zhuǎn)型，你必須由項目型公司變成公司型公司，公司型公司變成資本型公司，資本型公司老板所想的東西是資本，資本的目標是什么？我要在資本市場做成什么樣形象？通過什么途徑實現(xiàn)？在這里他也會有企業(yè)的戰(zhàn)略，也會有企業(yè)項目的運作，但這個時候戰(zhàn)略是一定服從于資本的。

　　作為一個開發(fā)企業(yè)來說有簡單的幾條路可以走，一條路是充分設(shè)計自己的資本戰(zhàn)略，然后讓自己的凈資產(chǎn)跨越到一百億以上。第二條路是干脆不做房地產(chǎn)，把現(xiàn)有項目開發(fā)完，利潤也是足夠豐厚的，或者僅僅做區(qū)域性公司的定位，我想可能找不出太多別的路線，你如果要發(fā)展路線必須要走資本戰(zhàn)略，當然資本戰(zhàn)略涉及的內(nèi)容非常多，很多公司說自己公司的規(guī)模特別小，是不是達不到上市的條件？怎么辦？其實一個企業(yè)的資本戰(zhàn)略并不僅僅是上市這一條路，很簡單，資本戰(zhàn)略的內(nèi)容就是你企業(yè)一定要把資本放在第一位，這個資本未必就是上市，它有很多條路，大家去研究幾個上市公司就會發(fā)現(xiàn)，有的公司今年上市的，但是他在三年前可能只是一個很小很小的公司，也就是說上市前他通過資本運作使自己達到上市條件，然后再上市。最近有幾個上市的公司，你都可以看到幾年前只是很小的公司，這些公司在上市之前的資本運作對大家來說可能更加有借鑒意義，因為相對來說企業(yè)規(guī)模不是太大的時候，上市前的資本運作會更加重要。上市前的運作核心是在股權(quán)的運作里面，一個企業(yè)的經(jīng)營要引入一些戰(zhàn)略投資者，融入一些資本，最后經(jīng)過時間使自己達到上市的標準，完成上市。我想這是第一步。第二步是上市以后的持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)現(xiàn)在大概有150家房地產(chǎn)上市公司，在香港有140家左右房地產(chǎn)上市公司，這些公司都是上市公司，但結(jié)果卻是千差萬別的，這也就說明其實上市也只是第一步，上市以后可能企業(yè)會面臨著更加痛苦的事情，很多人都覺得上市以后就好了，拿到錢了，但實際情況是上市以后對一個企業(yè)的要求或者對企業(yè)提出的目標更加高，企業(yè)面臨的壓力也更加大。比如對于房地產(chǎn)上市公司，去年的觀點是“偉大的成長”，今年我們主要是對企業(yè)增長速度提出要求，我們認為房地產(chǎn)上市公司每一年凈利潤要翻一倍，連續(xù)三年，這個要求應(yīng)該說是很高的，我記得大概今年在上半年在一個會議上我講到相對謹慎一點也是30%吧，30%是及格線，50%是很一般的，100%是正常的。

　　當時我說30%是及格的時候，當時大家感覺要求太高了，但事實上對上市公司的要求就是這么高，大家覺得在資本市場融資很風光，拿了錢，拿了地，但背后的東西難度更加大，它必須每年100%，這樣市場才會認可，比如萬科今年的凈利潤已經(jīng)是40多億了，在這樣高的基礎(chǔ)上明年的增長遠遠要超過100%增長，明年可能達到90億、100億的凈利潤。小企業(yè)100%增長容易一些，大企業(yè)的難度會更大。這種要求會非常高的，上市以后，如果從一個人的生活角度來講，上市公司這些人的生活遠遠沒有不上市人生活的輕松，因為不上市的人沒有什么壓力，比較輕松，不用信息披露，也不用太透明，也不用有太多說法，你的企業(yè)戰(zhàn)略也沒人來問，你一旦上市以后，資本市場提出的要求是非常高的，每個企業(yè)都必須要清楚的告訴市場、投資者我未來要做什么？我每年怎么做？每年新開工面積多少？每年竣工多少？每年結(jié)算多少？每年收入、利潤多少？每年成長多少？

　　市場上最近有個聲音，我想簡單說一下自己的觀點，比如關(guān)于土地囤積的問題，上市公司拿錢去拉高地價，從今年的情況來看，地價的上漲速度確實是非?？斓模^了往年，前一段時間一直有媒體在說是不是都是上市公司通過資本市場拿的地？我想可以這么來看，從去年到今年房地產(chǎn)上市公司從資本市場融資大概是一千億左右，整個房地產(chǎn)行業(yè)每年的投資規(guī)模是2萬多億，這一千億可能不足以對2萬億帶來實質(zhì)性的根本影響。從今年全國的這些“地王”來看，確實大部分是上市公司，但是也有一部分是非上市公司，這個事情也不能說明什么問題，因為當前很簡單，確實這些大的土地也只有上市公司才能拿得到，因為將來是地價上漲，大家的資本都變大了，產(chǎn)業(yè)整合的速度在加快，而且從整個變化趨勢來看，過去的三年內(nèi)，“地王”也基本上都是上市公司拿的，不光今年有“地王”現(xiàn)象，歷史上每一年都有“地王”，每一年的“地王”差不多都是上市公司拿到的。從整個地價形勢來看，今年的上漲是比較快的，但從趨勢來看，從2003年8月份開始，地價的上漲速度就已經(jīng)超過了房價的上漲速度，今年房價的上漲速度在加快，土地的上漲速度同樣也在加快。我想今天之所以有很多企業(yè)愿意高價拿地，其實表明了他們對未來的地價和房價的判斷，這一點在資本市場也會表現(xiàn)的非常充分，并不是說一個上市公司拿了一塊地，他的股價就一定會漲，如果上市公司拿了一塊地，公司股價一定會漲，這是一個邏輯，他拿了地以后這塊土地能夠為公司帶來收益，他的股價就會漲，如果不能帶來收益，股價就會跌。關(guān)于這一點有一個典型的例子，去年金地在上海浦東拿了一塊地，當時投標是40多億，遠遠超過其他公司，當時投資者認為金地如果拿了這塊地，可能結(jié)果會比較差，可能會賠錢，所以金地從那一天起股價持續(xù)下跌兩個月，等到上海宣布這塊地的招標金地并沒有中標，沒有拿到這塊地，當天股價就漲起來了。這一點完全可以說明市場不是盲目的，并不是只要上市公司拿了地股價就一定會漲，市場會判斷上市公司拿了這塊地以后能夠為公司帶來收益它才會漲。就當前來看，很多公司拿了地，和當時的房價都差不多太多，即便是在這樣的情況下，大家都會預(yù)期未來還是會有收益的，我想這還是表明了市場、上市公司和投資者對未來房價、地價走勢的判斷。

　　另一個今年地價上漲的原因，我想與土地的供給量是完全分不開的，因為今年全國土地供給量實在是太少了，完全不夠用，剛才我講了今年同比會下降30%以上，大城市可能會下降50%-80%。當前中國處在流動性過剩時期，所有的資產(chǎn)升值趨勢都不可改變，這是一個大背景，中國處在資產(chǎn)升值的大背景之下，價格上漲的時候供給量都是在提高的，資產(chǎn)升值受益的行業(yè)資產(chǎn)價格都在提高，唯獨房地產(chǎn)供給是在快速下降的，土地的供給量下降的速度尤其快，這也導致了地價不可能不大幅上漲。另外從全國土地儲備來看，整個公司成交大概有8-10億，8-10億相當于什么概念呢？每年的竣工面積商品房是4億多平米，再加上其他住宅可能是6億平米，這樣的話也就是2年的開發(fā)量，相對來說不是一個特別巨大的數(shù)字，當然，我覺得8-10億有可能是偏保守的，10億的土地儲備可能更多一些。

　　從上市公司角度來講，大多數(shù)上市公司基本上都維持在3-5年的土地儲備量比較多，就是在不考慮這些公司規(guī)模擴大的情況下大概3-5年的開發(fā)量，這個量也是資本市場認為比較合適的量，就是它能維持公司持續(xù)經(jīng)營，有的公司每年開竣工面積基本上都是50%-80%的速度增長，這樣實際夠用的可能還不是太多，比如萬科的儲備現(xiàn)在是A股類公司里最大的，接近2000萬平米，他的開工面積是700萬平米，未來每年80%的速度增長，那也只夠2-3年開發(fā)的需要，2-3年以后他如果不增加儲備就沒有地了。這樣看來，上市公司的土地儲備相對他開發(fā)的量，從比例上來講還是偏低的，因為大家都希望公司持續(xù)發(fā)展，你看一個煤礦公司，煤炭的儲備可能夠挖幾十年的，但一個房地產(chǎn)公司的儲備量僅夠開發(fā)二、三年。

　　謝謝大家！