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　　2008年的樓市，或漲？或跌？已不是哪一個(gè)城市的事情。但是，樓市又是有區(qū)域特性的行業(yè)，即使全國(guó)樓市“拐”了一彎，也并不意味著武漢就隨波逐流。

　　房?jī)r(jià)漲幅趨緩，10月份“有價(jià)無(wú)市”傾向已呈現(xiàn)

　　在專家的分析中，樓市2008年出現(xiàn)拐點(diǎn)好像是鐵板釘釘?shù)氖?，而且有一套成體系的規(guī)則正在指引樓市走上這一條路。對(duì)此觀點(diǎn)，贊成者有之，不屑者也眾。

　　2008年的樓市，或漲？或跌？已不是哪一個(gè)城市的事情。但是，樓市又是有區(qū)域特性的行業(yè)，即使全國(guó)樓市“拐”了一彎，也并不意味著武漢就隨波逐流。

　　眾多堅(jiān)持武漢樓市將持續(xù)火熱者的觀點(diǎn)是：交易火爆，排隊(duì)依然，房?jī)r(jià)高挺，需求旺盛；但讓購(gòu)房者感覺希望的曙光是：10月份以來(lái)，盡管房?jī)r(jià)上漲依然，但新房和二手房的成交量已在下降，“有價(jià)無(wú)市”的傾向已經(jīng)呈現(xiàn)。

　　拐點(diǎn)反映市民心理底線

　　在街邊，隨機(jī)采訪市民，如果關(guān)于房?jī)r(jià)，會(huì)聽到一樣的回答：高，很高！

　　關(guān)于2008年會(huì)出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)的聲音，市民似乎已經(jīng)麻木：“年年都唱衰，年年都在漲，喊跌越猛，漲得越烈”。專家們預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌的言論，在市民看來(lái)，就像貝利預(yù)測(cè)足球，“需要反著意思理解”。

　　房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，市民已經(jīng)進(jìn)入感性思維狀態(tài)，根本無(wú)法客觀，而專家的意見，在屢次失算之后，也遭遇了“信任危機(jī)”。

　　真理總是在無(wú)數(shù)次驗(yàn)證中，體現(xiàn)光芒。在一篇經(jīng)過(guò)數(shù)百次回復(fù)的帖子中——“預(yù)測(cè)武漢房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)在哪兒？！”——得到了眾多讀者的認(rèn)可。

　　該帖子的中心意思簡(jiǎn)述為：“我對(duì)武漢的發(fā)展前景依然十分看好，目前的房?jī)r(jià)雖高，但還是沒(méi)有充分體現(xiàn)其地位和價(jià)值，調(diào)控也只是將其調(diào)整為慢牛行情而已。隨著城市建設(shè)投入的增加和環(huán)境整治的加快，武漢城市功能的提升和地位的提高是眾望所歸！個(gè)人認(rèn)為，要到房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，可能是內(nèi)環(huán)均價(jià)3萬(wàn)左右，時(shí)間為8年！(其中修建地鐵需2~3年，之后再加5年)。”

　　但不贊同的聲音肯定會(huì)有，網(wǎng)友“fiylxl”認(rèn)為：“什么價(jià)格才能體現(xiàn)武漢的地位和價(jià)值呢？這都是忽悠人的，一口氣能到一個(gè)合理價(jià)？房?jī)r(jià)的漲速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲速；現(xiàn)在買房的大部分人都拿一家的存款來(lái)買房！有時(shí)候是兩代人買一套房！拐點(diǎn)應(yīng)該1萬(wàn)左右！”

　　拐點(diǎn)是3萬(wàn)還是1萬(wàn)，不過(guò)表明了當(dāng)事人的心理底線而已。但從這種期許中，表現(xiàn)出來(lái)的觀點(diǎn)是：對(duì)于拐點(diǎn)，武漢的市民心中都有自己的一個(gè)譜，而且，都希望能快點(diǎn)來(lái)到。

　　在不斷出現(xiàn)的各種預(yù)測(cè)中，他們相信的是：“由于1978年實(shí)行計(jì)劃生育制度，使我國(guó)的人口出生率在1978年之后出現(xiàn)很大的下降，該因素導(dǎo)致2008年前后的購(gòu)房、結(jié)婚人口數(shù)量將非常明顯的變化，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的。從這個(gè)角度看，2008年可能是中國(guó)房?jī)r(jià)的真正拐點(diǎn)”。這是中國(guó)社科院金融研究室副主任尹中立提出的觀點(diǎn)。

　　是否是美好愿望，市民并不關(guān)心，“總有一天會(huì)降下來(lái)的，我們控制不了房?jī)r(jià)走勢(shì)，只能心有期盼。”

　　2008年武漢樓市漲幅放緩

　　這個(gè)觀點(diǎn)也得到翠微品墅總經(jīng)理王基平的認(rèn)同：“武漢目前不存在出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’的先決條件。”在她的觀點(diǎn)里，“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，必須滿足兩個(gè)條件，第一個(gè)條件是，房?jī)r(jià)高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；第二個(gè)條件就是樓盤的價(jià)值已經(jīng)最大化。“一般而言，別墅的價(jià)格應(yīng)該在商品房的3—5倍，但目前而言，武漢的別墅市場(chǎng)與普通商品房并沒(méi)有拉開距離，今年上半年，武漢別墅普遍出現(xiàn)漲價(jià)，就是表明武漢的別墅已經(jīng)開始爆發(fā)潛力，從長(zhǎng)期來(lái)看，武漢的別墅市場(chǎng)，還會(huì)繼續(xù)發(fā)散潛力價(jià)值，沒(méi)有下降的可能。”

　　李國(guó)政認(rèn)為：“可以說(shuō)，目前的武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入盤整期。首先，第三季度以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)快速拉升，進(jìn)入一個(gè)新的價(jià)格區(qū)間，也意味著武漢樓市進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。目前，漢口中心城區(qū)不少項(xiàng)目在10000元/平方米上下，無(wú)論對(duì)于本地客還是外地客，都達(dá)到了一定的心理承受極限，不少家庭面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，以及不斷提高的利率，不得不暫緩購(gòu)房計(jì)劃。不少自住的購(gòu)房者認(rèn)為目前城區(qū)價(jià)格超出了他們的心理預(yù)期，進(jìn)而使得他們改變了買房的念頭。”

　　李國(guó)政認(rèn)為，由于武漢市場(chǎng)增長(zhǎng)較為迅猛，不少企業(yè)捂盤惜售，前期開發(fā)辦等政府主管部門加強(qiáng)了打擊力度，懲處了一批違規(guī)售房的典型，市場(chǎng)供應(yīng)有所放量，一些久未露面或“賣光”的項(xiàng)目也再戰(zhàn)江湖，說(shuō)明了政府監(jiān)管的成效。但目前又出現(xiàn)一種新的發(fā)展現(xiàn)象，就是不少項(xiàng)目把價(jià)格一次提高1000-2000元/平方米甚至更多，讓不少購(gòu)房者覺得“離譜”，雖然往年也有項(xiàng)目在旺季到來(lái)之前提價(jià)以增加打折空間的做法，但今年這一力度顯然過(guò)大，從實(shí)際效果看，由于價(jià)格漲得太快，讓不少購(gòu)房者無(wú)法接受，造成銷售速度下降，

　　“前期公布了包括嚴(yán)控第二套房貸款的系列措施，尤為關(guān)鍵的是，對(duì)于第二套房利率提高10%執(zhí)行的規(guī)定，對(duì)于購(gòu)房者而言，意味著貸款利率提高了30%左右，加上具體的實(shí)施細(xì)則仍然不明確，這對(duì)于投資購(gòu)房影響較大，政策預(yù)期也對(duì)投資性購(gòu)房產(chǎn)生了較大的抑制作用，在多方因素影響下，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，樓市成交將較節(jié)前出現(xiàn)一定的下滑。包括被市場(chǎng)熱炒的精裝修小戶型，漢口某些項(xiàng)目已經(jīng)賣到了10000元/平方米，這種情況下，也讓不少投資人對(duì)于后市前景充滿疑問(wèn)。由此可見，在多方力量的制衡角力下，武漢樓市可能出現(xiàn)成交下滑的同時(shí)，價(jià)格居高不下的情況，這也意味著樓市盤整期的到來(lái)，從以往幾次調(diào)控過(guò)程看，也都出現(xiàn)一定的政策消化期和市場(chǎng)觀望期，在此背景下，局部區(qū)域即便出現(xiàn)一些打折優(yōu)惠或者下降，也都屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象！”

　　出現(xiàn)盤整期是必然的

　　但很諷刺的一件事情是，盡管市民希望2008年是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，但90%的市民不相信房?jī)r(jià)真的會(huì)跌。

　　原因?yàn)楹危?ldquo;這是一種十分可怕的現(xiàn)象，它具有很強(qiáng)的破壞性，直接表現(xiàn)為政策失靈。當(dāng)所有人的預(yù)期高度一致時(shí)，就沒(méi)有人會(huì)相信政策調(diào)控的效果了。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國(guó)政意味深長(zhǎng)地說(shuō)。在言語(yǔ)背后，是一個(gè)頗為尷尬的事：大家都知道，2005年4月“國(guó)八條”出臺(tái)后，隨后的6月、7月、8月三個(gè)月的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)變化非常明顯，交易量大幅萎縮，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，開發(fā)投資的數(shù)量也明顯減少，出現(xiàn)反彈是在2005年底。而2006年出臺(tái)“國(guó)六條”后，隨后的7月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍然出現(xiàn)上漲，有些城市的上漲速度還加快！

　　市民對(duì)于政策已經(jīng)失去信心后，武漢市出現(xiàn)的情況是，政策出臺(tái)前后，樓市更火的景象。不管是此前的第二套房新政，還是在之前的第三次房改，基本上，能得到的回應(yīng)是：“政策又來(lái)了？哦。”

　　而與之形成陪襯的是：各樓盤售樓部開盤前后，銷售火熱的景象。那是否就說(shuō)明，武漢樓市抗風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)韌？

　　顯然不是，在樓市中，所有的抗風(fēng)險(xiǎn)性都是建立在整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力與供需關(guān)系中的。

　　截止到10月21日，武漢市主城區(qū)成交均價(jià)達(dá)到5279元/平方米，但成交新房為4529套，較9月同期下降近四成。原因正是：“近期新房整體供不應(yīng)求，所以價(jià)格繼續(xù)上漲，但這種緊俏的現(xiàn)象集中在城區(qū)5000元/平米左右的樓盤，7000元/平方米以上的新房銷售進(jìn)度并不快，其中有些大戶型樓盤出現(xiàn)滯銷，特別是一些短期漲幅較高的樓盤，新價(jià)格很難被接受。”億房研究中心給出的原因正好解釋房?jī)r(jià)上漲與銷售內(nèi)在的聯(lián)系。

　　以此而論，如果單從此時(shí)來(lái)看，武漢形勢(shì)大好之下，輕談“拐點(diǎn)”是個(gè)不合邏輯的問(wèn)題。但是，如果從長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，以及樓市的運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，在大熱之后，出現(xiàn)“盤整期”，是必然的。

　　對(duì)于2008年，樓市迎來(lái)拐點(diǎn)，F(xiàn)、天下的副總經(jīng)理劉必恩首先給了堅(jiān)決的否定。他的觀點(diǎn)是：“目前一些人認(rèn)為樓市會(huì)在2008年進(jìn)入拐點(diǎn)的原因是說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮是政府為了迎接奧運(yùn)會(huì)，而特意推動(dòng)的。但實(shí)際上，這不是個(gè)假象，而是真正經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程的萌發(fā)，2008年房?jī)r(jià)會(huì)跌，失去了可能。但可以預(yù)測(cè)的是，政府肯定會(huì)對(duì)高端的商品房實(shí)行政策的調(diào)整。但是普通商品房不會(huì)有影響，而別墅因?yàn)槠湎∪毙裕矔?huì)有很大的空間。”

　　從武漢市場(chǎng)來(lái)看，劉必恩認(rèn)為，未來(lái)3—5年不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，“但增長(zhǎng)幅度會(huì)減慢，出現(xiàn)盤整期。但不會(huì)像美國(guó)那樣，美國(guó)是因?yàn)槿司幼∶娣e飽和了，缺少真實(shí)需求的支撐，而武漢不存在這種情況。”

　　觀點(diǎn)對(duì)對(duì)碰

　　正方：武漢房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲

　　觀點(diǎn)一：需求旺盛而供應(yīng)不足。

　　中國(guó)的城市化水平預(yù)計(jì)將從2007年的42%上升到2020年的55%，城市住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍將持續(xù)，甚至更加嚴(yán)重，武漢也不例外。尤其值得注意的是，有消息稱武漢即將成為中國(guó)第四個(gè)綜合配套改革示范區(qū)，成為中部經(jīng)濟(jì)中心的前景十分光明，這個(gè)信號(hào)對(duì)人才的吸引力、對(duì)房?jī)r(jià)的刺激是不言而喻的。武漢城區(qū)土地緊缺和房屋供應(yīng)量不足的現(xiàn)象已經(jīng)突顯。

　　觀點(diǎn)二：房屋建設(shè)成本上漲客觀上會(huì)推高房?jī)r(jià)。

　　房屋建設(shè)成本包括土地、報(bào)建、配套、外裝、環(huán)境、管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等多方面的成本，其中土地成本上漲速度極快，已經(jīng)超過(guò)建筑總成本的一半以上，武漢近期頻現(xiàn)“地王”就是明證。此外，原材料、勞動(dòng)力和資金成本也在迅速上漲，如果嚴(yán)格執(zhí)行“90/70”標(biāo)準(zhǔn)，成本會(huì)進(jìn)一步上升，地產(chǎn)商肯定是要將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的。另外，隨著武漢軌道交通建設(shè)的進(jìn)展，光谷和金銀湖一帶的郊區(qū)樓盤會(huì)有更大的價(jià)格上升潛力。這必然迫使處于價(jià)格頂峰的中心城區(qū)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

　　觀點(diǎn)三：武漢樓市的火爆說(shuō)明不管房?jī)r(jià)是否合理，在心理上“看多”房?jī)r(jià)的人仍然居多。這種看法的口口相傳，肯定會(huì)使部分潛在購(gòu)房者提前加入購(gòu)房大軍，從而進(jìn)一步加劇供需矛盾，形成房?jī)r(jià)的循環(huán)上漲。

　　觀點(diǎn)四：外地購(gòu)房者的催化劑作用。

　　交通的便利使武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一個(gè)區(qū)域的小市場(chǎng)，買賣雙方來(lái)自全國(guó)各地。本地人看來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)，在上海人或者深圳人看來(lái)還是相當(dāng)?shù)偷摹＞灰?，近兩年武漢外地購(gòu)房者比例持續(xù)上升的事實(shí)么。外地購(gòu)房者在數(shù)量上雖然無(wú)法和本地購(gòu)房者相比，但他們就像一種催化劑，量不大卻能刺激區(qū)域房?jī)r(jià)整體性上漲。隨著外地購(gòu)房者比例的提高，房?jī)r(jià)上漲是必然。

　　反方：房?jī)r(jià)定會(huì)下降

　　觀點(diǎn)一：物業(yè)稅實(shí)施以后，從理論上講房?jī)r(jià)必降無(wú)疑。商品房市場(chǎng)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占房屋成交價(jià)格的比例較大，接近六成。物業(yè)稅的實(shí)施將這些費(fèi)用分期支付，均攤到房產(chǎn)持有階段，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅下降，房?jī)r(jià)也必然跟著大幅度下降。同時(shí),物業(yè)稅的征收也將分?jǐn)偠址拷灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)至持有階段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低，也帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。

　　觀點(diǎn)二：房?jī)r(jià)連續(xù)幾年攀升，已脫離大多數(shù)購(gòu)房者實(shí)際消費(fèi)能力，價(jià)格下降指日可待。

　　觀點(diǎn)三：連續(xù)出臺(tái)的“新政”，將會(huì)導(dǎo)致樓市成交量有所萎縮和價(jià)格有所下調(diào)。

　　觀點(diǎn)四：拆遷一直是影響很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的主要原因之一，隨著大規(guī)模拆遷的減少，必將大大降低市場(chǎng)上住房的需求量。

　　觀點(diǎn)五：第二套房新政，將使一些投資者被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)被動(dòng)增加了存量，減少了需求的機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)六：香港土地比內(nèi)地絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)更是稀缺資源，但香港房?jī)r(jià)也曾有大跌的歷史，使人們不再相信，土地面積有限理論，由此作為高房?jī)r(jià)的理由也不再令人信服。

　　觀點(diǎn)七：房屋價(jià)格與價(jià)值相背離的距離越來(lái)越大，也可以說(shuō)，商品房的定價(jià)已經(jīng)與土地價(jià)格、建造成本、經(jīng)營(yíng)成本沒(méi)有多大關(guān)系了，開發(fā)商屯地、捂盤、虛假銷售等手段又造成了價(jià)格的虛高。