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　　武漢開發(fā)商中存在一個共識，“賣別墅不如賣地”。其原因是武漢的別墅價格與土地成本價格并沒形成合理的對比，其溢出利潤甚至少于同等商品住宅，這也讓許多開發(fā)商拿著別墅用地當成“黃金”。

　　戶型限制制約別墅供給　純別墅區(qū)難以再現(xiàn)

　　前幾天，瀏覽論壇時，偶爾看見以前的帖子，當初“90平方米以下戶型占70%”政策發(fā)布時，一位網(wǎng)友疑惑道：“按照新文件的規(guī)定，90平方米以下的房子面積應該占到總建筑面積的70%以上，那么原來定位全部是大面積的別墅或者大戶型樓盤，豈不是要修改設計？小區(qū)里一邊是幾百平方米的豪華別墅，另一邊是90平方米以下的小戶型，這樣的規(guī)劃不是很亂嗎？誰愿意在雜亂的小區(qū)來買別墅？”

　　時至今日，盡管現(xiàn)實并沒有這位網(wǎng)友擔憂的事情發(fā)生，但其中所提出的問題確實值得去深思。問題一：在別墅禁令之下，武漢別墅進行最后的晚餐？問題二：70/90政策，讓武漢別墅很受傷？

　　別墅用地越來越稀缺

　　“國家對別墅的限制政策一定越來越嚴格，這是由國情決定的。”在禁批別墅用地之時，建設部政策研究中心研究員趙路興表示，“我國的土地資源其實非常有限，國情不允許我們把地都用來蓋房子，不允許富裕人群不加限制地占有土地資源，我們應該引導市場進行適度的住房消費。我們必須要把可持續(xù)發(fā)展放在社會各級發(fā)展的首位。”

　　回顧關于別墅的禁令可以發(fā)現(xiàn)，早在2003年，國土資源部就曾出臺過叫停別墅用地的規(guī)定。近至2006年5月30日，國土資源部下發(fā)“關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知”：從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。

　　隨后，國土資源部等部委還正式發(fā)布2006年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，明令禁止別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地。

　　在此背景下，武漢開發(fā)商中存在一個共識，“賣別墅不如賣地”。其原因是武漢的別墅價格與土地成本價格并沒形成合理的對比，其溢出利潤甚至少于同等商品住宅，這也讓許多開發(fā)商拿著別墅用地當成“黃金”。

　　當這兩個問題交織在一起，就出現(xiàn)一個市場化的問題：停止別墅用地是否會導致別墅市場供應枯竭甚至嚴重供不應求呢？

　　別墅供給不會枯竭

　　對于上述問題，有一種觀點認為：“停止別墅用地是指停止供應純別墅用地，并非禁止開發(fā)所有別墅，也就是說，如果一塊土地同時開發(fā)別墅和洋房，別墅和洋房的建筑面積比例只要符合相關政策規(guī)定，也是被允許的，既然如此，別墅供給怎么會枯竭呢？最多也就是供應相對減少。”

　　同時存在的另一個聲音是：“停止別墅用地政策的解讀是市場上別墅供應將大幅度減少，幾年之后市場上極有可能無新的別墅供應。”

　　市場的反應是：別墅開始奇貨可居，武漢別墅迎來平民狂歡，“國家停止別墅用地供給目的是增加普通商品房供應，抑制房價過快上漲，但實際上卻導致別墅價格大幅上升，進而帶動房價上漲。這不能不說是個諷刺。”一位讀者對記者笑談。

　　那么，后市到底如何？別墅禁令是長久之計還是暫時的政策？

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌認為，對別墅叫停的政策方針3—5年內不會改變，“針對人多地少、能源緊張的國情，國家提倡房地產(chǎn)開發(fā)走緊湊、綠色之路，同時也要加大節(jié)約化、科技化住宅的發(fā)展力度。”

　　顧云昌指出，在目前的政策背景下，以別墅為代表的高端房地產(chǎn)產(chǎn)品在價格不斷上揚的房地產(chǎn)市場中處于領頭地位，這種市場規(guī)律無法回避。“所以，國家在嚴控的同時，也會不斷加大房地產(chǎn)產(chǎn)品供應結構，抑制投機行為，緩和供需矛盾。”

　　反思“70/90”政策

　　“對于全新的土地開發(fā)，在土地競標時，并不是價高者所得，而是要綜合其戶型設計，是否符合‘70/90的法規(guī)’等多方因素來考量。所以，新地上再開發(fā)別墅是不太可能的。”趙路興在接受采訪時如是說。

　　但記者也從不少開發(fā)商處了解，因為“國十五條”雖然沒有明確“70/90”政策是總量控制還是單個項目控制，“即使按照最嚴格的要求來執(zhí)行，即‘70/90’限制落實到單個項目，還是有30%的建設面積可以用來建別墅。也就是說，一個城市即使將70/90政策落實到所有單個項目，其總建筑面積中最多有30%還是可以用來開發(fā)別墅”，這就意味著，排除一部分不適合開發(fā)別墅的地塊，也會有10%的別墅供應量。

　　但有一個問題已成定局，以后，體量巨大的純別墅區(qū)，已經(jīng)無法復制。

　　市場起步　武漢別墅潛力漸增

　　營銷層面的“二八”現(xiàn)象在房地產(chǎn)發(fā)展中得到了充分體現(xiàn)。雖然沒有到任志強所言的“我們只為富人造房子”地步，但我們清楚地認識到,一方面，必須采取有力措施解決中低收入人群的住房問題，增加普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等供應，另一方面，高收入人群對改善居住條件的需求也不可能人為受到抑制。目前武漢別墅市場的逐漸升溫，生動地詮釋了這個道理。

　　武漢別墅熱銷

　　今年夏季，武漢樓市就把“淡季不淡”演繹到極致，市場格局也不斷刷新，今年上半年，武漢別墅的均價已突破6000元/平方米。

　　據(jù)了解，前幾年，武漢別墅主要為自住，購買者多為本地人，一直賣得不溫不火，入住率也相對不高。從去年底開始，江城別墅市場逐漸興起一股投資潮。

　　今年6月份，不知是有意還是巧合，同屬湯遜湖板塊的“美院COAST”與“保利十二橡樹莊園”同日PK，結果出乎意料：雙贏。前者首推65套，當日銷售53套，后者3小時現(xiàn)場認購90套。而差不多在同期，傳統(tǒng)別墅區(qū)盤龍城的F·天下把目光投向了房價暴漲的深圳，通過兩次異地推介，累計銷售近90套。

　　郊區(qū)別墅熱賣，城區(qū)別墅也在“回歸中心”的旗幟下風生水起。水岸星城占據(jù)中心和沙湖之利，別墅開盤以來上漲3000-4000元/平方米，成為板塊發(fā)展旗幟；而與之相距并不遠的萬科潤園，開場亮相即單價過萬，好的時候卻仍然“一天賣3、4套”，讓人咂舌。

　　在此同時，武漢別墅市場也打破沉寂，迸發(fā)出久違的激情。據(jù)了解，目前武漢市在售別墅項目達30個，分布在武漢三鎮(zhèn)。其中盤龍城、湯遜湖和武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是別墅供應較為集中的三個區(qū)域。算上后續(xù)上市量，盤龍城供應將能達到3000套左右；湯遜湖也會達到2000套以上，而在金銀湖、南湖甚至城市中心區(qū)，在售別墅仍在不斷增加。

　　而別墅市場的向好，最早便是從“國土資源部叫停別墅用地”開始。據(jù)武漢大學經(jīng)管學院副教授劉雙林分析，在政府已不再審批新項目的情況下，別墅已屬于稀缺資源，這可能是其受到投資人青睞的直接原因。

　　“稀缺論”背景下　別墅“受寵”

　　早在2003年，國土資源部就曾出臺過叫停別墅用地的規(guī)定。2006年12月18日，國土資源部等部委更是聯(lián)合發(fā)布了《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，別墅、高爾夫球場等項目用地被明令禁止。

　　土地政策下，產(chǎn)生“別墅稀缺論”這也成為眾多別墅的宣傳“王牌”。

　　大多業(yè)內人士對停止別墅用地政策的解讀是別墅供應將大幅度減少，幾年之后市場上極有可能無新的別墅供應。而別墅開發(fā)企業(yè)也樂得順水推舟，放言“別墅將奇貨可居”，市場甚至出現(xiàn)一定程度的搶購熱潮。

　　外來投資客的財富示范效應

　　“房地產(chǎn)市場的整體增長，尤其是土地價格的飆升，使得別墅價值提升；同時，本地經(jīng)濟發(fā)展，改善居住和追求生活品質群體增加，包括別墅在內的高檔住宅受益匪淺。但是，外來投資客的力量不容小視。”中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政認為，一線城市的投資者，給武漢別墅投資帶來了驚人的財富示范效應。

　　從總價看，武漢別墅的平民化非常明顯，目前大多數(shù)別墅的價格在6000元/平方米左右，而中心城區(qū)的房價最高已突破萬元。大多數(shù)別墅的售價在200萬以下，調查數(shù)據(jù)顯示，武漢近37%的置業(yè)者能接受總價為100—150萬元左右的別墅，而目前，上海、北京、深圳等地的主流別墅，基本都在千萬以上，過億的別墅也逐漸增多。這一差距，凸顯了武漢別墅的投資價值，以至于外地購房團紛至沓來地前往武漢投資別墅。

　　但凡見到武漢別墅的人，尤其對于眾多的湖景資源，更是十分羨慕，而在中國高檔別墅市場占有重要地位的上海佘山別墅區(qū)，人工開鑿的一座月湖，都會被濃墨重彩地寫進單套上億別墅的宣傳廣告中。

　　九月底，盤龍城一別墅項目總共118套小獨棟別墅中，近80套已被提前預訂。銷售人員介紹，這些別墅總價都超過180萬元，過半的客戶來自外地。盤龍城山水龍城銷售經(jīng)理稱，正是外地投資人的涌入，使武漢別墅市場迎來第一個黃金時代。

　　市場起步　別墅潛力漸增

　　武漢別墅從1993年虹景花園開始，經(jīng)歷了2000年左右的起步階段，2001年后進入發(fā)展階段，受投資需求拉動，別墅價格逐步攀升，如2004年盤龍城一樓盤剛開盤，價格只有2800元/平方米，眼下均價已在8500元以上。但從目前的市場實際看，尤其與一線城市的別墅市場相比，只能說武漢別墅市場仍然處于起步階段。

　　目前，武漢市場并沒有形成具有市場號召力的別墅區(qū)，據(jù)湖北中天鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)濟師李濤介紹，武漢現(xiàn)在的別墅大部分是綜合體，純別墅的項目很少?，F(xiàn)在，盤龍這邊除了F·天下是真正意義上的純別墅區(qū)。像巢NEST、寶安的山水龍城、羅納河谷、恒達盤龍灣更多是以聯(lián)排出現(xiàn)，獨排是處于相對弱勢的群體了。而湯遜湖一直都是以經(jīng)濟型別墅發(fā)展為主。

　　雖然盤龍城早前的別墅開發(fā)具有代表意義，但隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，普遍住宅比例也在不斷增加。與此同時，湯遜湖作為新興別墅板塊，一開始就并沒有以打造純別墅專區(qū)為目標。另外，對于別墅生活的定義也還處于一種萌芽階段，一個明證就是，不少業(yè)主購買別墅之后，由于日常起居的不便，而放棄居住。大家對于別墅的認識不足，尤其對于第一居所還是第二居所的定位方面，無論是開發(fā)商還是消費者，都缺乏自信，也缺少對于不同別墅生活的認識和體會。

　　“起步的市場往往面臨更多的機遇。”李國政認為，當年上海房產(chǎn)市場最火爆的時期，一棟別墅一年增值千萬并不是神話，而是活生生的事實。

　　從未來發(fā)展看，中部崛起的武漢在經(jīng)濟發(fā)展、招商引資、城市建設等方面都有了大幅提升，房地產(chǎn)市場的整體上升必然帶來別墅市場的勃興。從別墅發(fā)展來說，無論是盤龍城的空港經(jīng)濟還是沌口的現(xiàn)代制造基地，或者是光谷經(jīng)濟引擎對于湯遜湖區(qū)域的直接拉動，而城市交通，特別是二環(huán)線、中環(huán)乃至外環(huán)的逐漸形成，對于別墅市場的推動作用不言而喻，如同西班牙風情、北美風情、英倫風情一樣，武漢別墅市場百花齊放，已然具備了不小的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　聲音：武漢別墅，憑什么漲價？

　　“我估計到明年年底，武漢的別墅價格會漲到20000元∕平方米。”F·天下副總經(jīng)理劉必恩拋出這個觀點時，讓記者有些驚恐。目前，武漢別墅的價格甚至還低于一些商品房，在一年之內，價格翻兩到三倍，這可能嗎？

　　劉必恩的目光堅定，對于自己的觀點十分有信心：“你到時看吧。”

　　武漢別墅上半年漲幅超10%

　　不談政策因素，只看市場反應。從2004年開始，武漢別墅已經(jīng)進入快車道運轉。

　　一方面，很多項目開始推出混合型別墅，開發(fā)企業(yè)也越來越重視別墅市場。另一方面，很多市民已經(jīng)逐漸在形成別墅消費的觀念。

　　“前幾年對別墅的概念定位比較模糊，而經(jīng)過幾年的引導以及去年國家對別墅標準的定位，武漢別墅市場形成了一個多元化的發(fā)展格局，別墅的產(chǎn)品類型也越來越多，發(fā)展也更加成熟和理性。”劉必恩如此表述。

　　在這個觀點的支撐下，劉必恩繼續(xù)預測，關于別墅的價格，這幾年一直有個印象，就是商品房價格漲幅比別墅價格漲幅大，但其實別墅價格一直漲得很快，只是說在武漢市場上，大家更加關注普通住宅的價格。“我個人認為別墅市場的房價漲幅還是比較大的，特別是今年上半年，漲幅基本在10%―15%之間，而像普通的商品房可能就沒有這樣高的漲幅。另外，因為別墅市場的供應量偏少，所以價格在市場上的表現(xiàn)并不明顯，漲幅也基本上是在一個比較小范圍的態(tài)勢中，所以大家可能沒有意識到別墅已在快速增值。”

　　別墅單價將破20000元？

　　武漢別墅市場有巨大的升值潛力，已經(jīng)是眾多購房者的共識。“同其他城市相比，比如北京、上海、廣州、深圳等城市，它們的別墅價格和整個房地產(chǎn)市場應該是2—3倍的差距，而武漢別墅的價格和整個城市普通住宅的均價是差不多的。”劉必恩這個觀點有數(shù)據(jù)支撐。

　　根據(jù)武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的統(tǒng)計，武漢的商品房價格在5000元/平方米左右，而別墅單價則是6000—7000元之間，相比普通價格只多了10%—15%，“這個比例是嚴重偏低的，別墅的正常單價應該在10000—15000元之間，所以我認為下一階段武漢別墅市場還有很大的增值空間。畢竟它和普通住宅是兩種完全不同類型的產(chǎn)品。”

　　“這次去深圳舉辦‘F·天下推介會’印象最深刻的也是房價。那邊200平方米左右的聯(lián)體別墅，在二手房市場的標價就是940多萬，市中心稍微好點的房價都要500—600萬，而獨立別墅絕對是上千萬以上，深圳的別墅價格基本上最低約40000∕平方米，而普通住宅的價格約20000元∕平方米。”