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　　房貸新政的消息，在不同的群體中都引起了一陣不小的騷動，不過，表情卻是各有不同。

　　此前一直傳言的“第二套住房的首付比例提高至40%以上”，開始在湖北“試水”。而另據(jù)了解，其他銀行也正準備跟進。至于“第二套房貸款利率提高至基準利率的1.1倍”的消息，湖北各銀行表示“尚未接到通知”。

　　房貸新政的消息，在不同的群體中都引起了一陣不小的騷動，不過，表情卻是各有不同。

　　市民反應

　　第一套房漲了沒？

　　·小謝　公司白領

　　工作才兩年的小謝，準備在武漢買套房子，按他此時的積蓄，只夠付90平方米的3成房貸而已。此時，忽然傳出“首付比例提高到四成”的消息，小謝的心頓時寒了一下，當?shù)弥舜胧┲皇轻槍?ldquo;第二套房”時，他才靜下心來。小謝的這種一場虛驚的經(jīng)歷，正是在這場房貸新政中許多購房者的真實寫照。

　　而那些已經(jīng)買了第一套房，準備另購一套改善居住環(huán)境的市民，則是另一種感受。

　　“本來打算換套大一點的房子，現(xiàn)在只好放棄購房計劃了。”今年5月，小唐已經(jīng)在南湖附近購買了一套房子，因為面積太小，他準備再換一套大點的。但現(xiàn)在首付比例提高，他的計劃只好擱淺了。

　　再不做炒房發(fā)財夢

　　·周先生　企業(yè)管理人員35歲

　　說到第二套房，周先生嘆了口起：“再不做炒房發(fā)財夢了！”

　　周先生介紹，去年他本來買了第二套房，結(jié)果因為經(jīng)濟壓力轉(zhuǎn)賣了。不料，現(xiàn)在那房子的價格已經(jīng)從3000漲到了4500，后悔不已的周先生表示：“現(xiàn)在武漢的房價已經(jīng)漲得很高了，現(xiàn)在去買第二套房子，還款壓力太大了。”

　　“提高首付、提高利率，只是在已經(jīng)高筑的房價門檻上加了塊磚頭，就算這個政策不出臺，我也已經(jīng)打消了買第二套房子的想法。”

　　買得起的還是會買

　　·蔡小姐　30歲公司職員

　　房子作為不動產(chǎn)，是許多人追求資金保值增值的途徑之一，買得起房子的人依然會買。

　　蔡小姐表示：“這個政策出臺，可以肯定的是，絕對不會導致房價下跌。”

　　“買不買房子，主要取決于房子的地段、質(zhì)量和物業(yè)，漲一成首付，對于買得起房子的人影響并不大，央行已經(jīng)連續(xù)7次加息，也沒見房價下跌，買房子的人依然很多。”

　　開發(fā)商

　　新政不會傷及大炒家筋骨

　　昨日，記者走訪了武昌多家仍有房源的售樓部，盡管此時關于第二套住房首付比例提至4成、房貸利率上調(diào)10%的“房貸新政”即將啟動，但似乎對于售樓部的生意并無太大影響。

　　上個星期開始接受認籌的南湖某樓盤售樓部工作人員表示，從上周認籌開始，售樓部每天都會接待5—10批客戶，這兩天并沒有因為傳言的影響而出現(xiàn)客戶減少的情況。記者了解到，在其他售樓部，也同樣如此。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，“房貸新政”的出臺是政府與炒房投機者較量的結(jié)果，“但實際效果到底有多大呢？我們知道，一般來說，炒房者手中大都擁有可觀的余錢，對于他們來說，提高這點首付比例和房貸利率，基本上影響不大，不過是把炒房面積縮小一點而已。”

　　這種說法得到了開發(fā)商的印證。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商的說法是，目前房子太好賣了。“提高首付又怎么樣？房價天天在漲，市民都會算這一筆賬，先買了總不會虧，錢不夠？先找親戚朋友借一點。”顯然，開發(fā)商們一點不擔心“生意”會受到影響。

　　對于坊間流傳的“新政一方面可以看成是樓市調(diào)控的一項配套措施，另一方面也表明通過抬高門檻控制炒房”的說法，該開發(fā)商回應說，“現(xiàn)在很多炒房者都是一次性付款，誰還搞按揭？那只是小炒家，根本不會觸及大炒家的根基。”

　　或許正是這種信心，支撐著開發(fā)商繼續(xù)安閑地賣自己的房子，除了作為口頭上的談資以外，并沒有作出相關應對的意思。

　　機構(gòu)觀點

　　DZT戴德梁行評估部經(jīng)理劉利華：

　　政府加大打擊炒房力度的信號

　　DZT戴德梁行評估部經(jīng)理劉利華認為，這對于投資者的投資預期，是會有一些影響的。

　　劉利華認為，單從政策上來看，投資者的成本增加、投資支出增大，必定對投資者是個“利空”的消息，但從另外方面看來，如果物業(yè)價值的增長遠遠大于利率增長帶來的損失，那么，投資者對于這種利益的追逐就永遠不會停止。這些都是基于投資者對物業(yè)未來的升值空間的一種預期之上。

　　“金融政策不會比稅費政策更具有威懾力。”劉利華認為，投資者現(xiàn)在應該多考慮政策風險。

　　“其實，抑制投機行為，采用單個金融政策，影響并不會很大。只有靠組合拳才有可能起到明顯的作用。不過，這可以看作是政府加大打擊房產(chǎn)投機行為的信號。”

　　深圳世方地產(chǎn)顧問有限公司謝樟發(fā)：

　　提高首付有利于給樓市降溫

　　“任何一項調(diào)控政策的出臺，都會是把’雙刃劍’。”

　　深圳世方地產(chǎn)顧問有限公司謝樟發(fā)認為，不管是提高第二套住房首付，還是今后購房首付全面提高，必然會抬高擁有住房的門檻，把一部分人擋在置業(yè)大門外，這是政策效應的一方面。提高第二套房首付會影響一部分家庭改善居住的正常需求，對于一些希望通過投資房產(chǎn)來保值增值的購房者來說，提高首付加上利率上漲，必然意味著資金成本的提高，收益降低。

　　但是，從另一方面來講，無論是在深圳、上海，還是武漢等二線城市，投資性尤其是投機性購房增多，造成市場價格大幅上漲，通過提高第二套房首付和房貸利率，將對這部分需求起到抑制作用，進而達到市場降溫目的，這是有利于市場發(fā)展的舉措。

　　但謝樟發(fā)同時認為，提高第二套房首付或者今后全面提高首付，存在資格認定問題，而且購房者也可以家庭內(nèi)部改變產(chǎn)權(quán)人的方法規(guī)避政策，短期可能對市場產(chǎn)生太大影響的可能性很小。

　　從長遠來看，政府通過土地放量、不斷加息、提高首付等手段，逐漸形成強大的合力，不僅體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，更可以形成一種延續(xù)不斷的市場調(diào)控預期，改變開發(fā)商和購房者的心理，從實際看，也會造成市場需求一定時間一定程度的下降，也會讓開發(fā)商改變前期“捂盤惜售”的做法，加快開發(fā)供應節(jié)奏。如此一來，在多重因素制衡下，便有可能形成穩(wěn)定健康的發(fā)展局面。(文/胡曉莉 胡創(chuàng))

　　組合拳剛過 又來連環(huán)拳

　　對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，更像“拳法”套數(shù)，以前叫“組合拳”，今年叫“連環(huán)拳”。此話何解？只要關注過房地產(chǎn)市場的人都會記得，以前宏觀調(diào)控的特點是什么——多部門聯(lián)手，多方面調(diào)控，典型之作是“國六條”、“國十五條”等。但實際結(jié)果是現(xiàn)實與預測存在差距。

　　在沉寂了許久以后，政府開始從每個關口重點突破：一次專心針對一個領域。從這個角度，可以看見今年宏觀調(diào)控的幾個關鍵詞：住房保障、金融、信貸……，他們共同的特點就是：在一段時間內(nèi)，用一整套措施針對某一個問題專項調(diào)控，并且，在“拳”與“拳”之間，可以看出連貫性，此可謂“連環(huán)拳”。

　　銀行這次對“第二套房”進行“雙提”正可看作“連環(huán)拳”中的一環(huán)，前期已經(jīng)有了幾次“加息”，這一次的目標更加明確，針對“炒房族”。

　　金融“連環(huán)拳”開打

　　美國次貸危機的爆發(fā)，讓處在出軌邊緣的中國房地產(chǎn)市場深受啟發(fā)。從當前情況來看，“房奴”成為絕大部分購房者的“稱謂”，而另一方面，如果還不起房貸，最終受影響的還是銀行。如果房地產(chǎn)市場崩盤，房貸危機不僅會讓購房人財富縮水、乃至傾家蕩產(chǎn)外，也極有可能造成銀行的破產(chǎn)倒閉。

　　盡管以前房地產(chǎn)調(diào)控中，也有針對金融作出的措施，但基本上都是“點到即止”，并沒有深挖，觸及問題的根本，而當今年的調(diào)控思路變化之后，從銀行連續(xù)5次調(diào)整存貸款利率的手段來看，“金融調(diào)控”已經(jīng)成系統(tǒng)化的工程。

　　著名經(jīng)濟學家易憲容在接受本報記者專訪時曾表示：“要擠破房地產(chǎn)泡沫，就要不斷加息！”但在央行連續(xù)5次加息背后疊加的威力，使普通購房者也感覺“有些透不過氣來”，而那些“炒房者”仍在我行我素，房價居高不下，“可見，問題的根本并不在于利息稅過低。”

　　在此基礎下，“提高第二套房的首付，又是新的舉措，具體效果還得聯(lián)系前面的措施來看。”中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政說。

　　“調(diào)整”剛拉開序幕

　　當前樓市存在的問題，已經(jīng)十分明顯，不管是自主者還是炒房者，面對高房價，都沒有太多的抵制情緒，初次購房還可理解，第二套購房的“炒房者”就有“哄抬房價的嫌疑”了。

　　針對這個現(xiàn)狀，從9月初開始，重慶、深圳、廣州等地的銀行系統(tǒng)提高第二套房的首付比例，由20%—30%到40%—50%。昨日，建行湖北分行、民生銀行武漢分行也分別順應了這個措施，此套措施的配合行動是：加強了對貸款人的審查，提高了貸款的門檻。

　　此前業(yè)界早有傳聞：“為了落實8月24日的全國住房工作會議精神，穩(wěn)定房價、平抑市場投機，防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風險，銀監(jiān)會正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，相關政策措施已經(jīng)征求了商業(yè)房地產(chǎn)信貸部門的意見，可能會趕在國慶節(jié)前出臺。”

　　在提高第二套房的首付之后，據(jù)說下一步的動作是：從信貸的角度規(guī)范目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機行為。

　　拳頭將落在哪里？

　　在業(yè)界看來，盡管房地產(chǎn)不是宏觀經(jīng)濟的全部，但房地產(chǎn)的過熱會給宏觀經(jīng)濟帶來全局性的危害，所以，銀監(jiān)會規(guī)定大幅的上浮空間，還有利于政策執(zhí)行過程中的靈活調(diào)整。“因此采取有區(qū)別的、有空間的利率上漲政策，確實是有的放矢。”

　　總結(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控這兩年，貨幣政策是一項有效的“手段”，其一：利率對需求方面有遏制效果；其二：提高利率后對房地產(chǎn)開發(fā)商成本的加大，抑制投資過熱。

　　有不少專家的建議是，調(diào)整利率的最終目的是抑制房價的上漲速度，“如果人們對房價的預期改變，房價肯定會得到抑制。”(文/屈虹暉)

　　花招

　　業(yè)界曝光潛規(guī)則

　　細數(shù)第二套房貸空子

　　“第二套”住房的認定很困難，武漢市民在買房貸款時有“運作”空間嗎？昨日，記者大量采訪并獲取部分“巧買第二套住房”的潛規(guī)則。

　　·目標人群：資本雄厚型

　　·方法：假出售

　　·實施步驟：如果第一套房子是按揭貸款購房，而要想購買第二套住房。購房者可先將第一套住房貸款全額還清。這樣，購房者以第一套房子出售的名義，來辦理第二套房子按揭貸款購房，就可享受第一套房子的待遇。

　　·空子：目前武漢市房產(chǎn)部門尚未將住房信息公開化，不能夠提供聯(lián)網(wǎng)查詢。這樣，銀行無從知曉房主第一套房子到底是否出售。當然，銀行也可直接到房產(chǎn)部門查詢，但流程較麻煩。

　　·目標人群：中低收入型

　　·方法：分金術

　　·實施步驟：第一招：轉(zhuǎn)移到小孩名下。銀行內(nèi)部人士提醒，轉(zhuǎn)移到父母名下是無用功，目前銀行有購房者年齡與貸款期限不能超過70年的規(guī)定。第二招：搶在婚前每人各按揭貸款購房一套。

　　·空子：“第二套”住房貸款新政目前并沒有確定房屋歸屬是以家庭為單位，還是以夫妻為單位進行認定。

　　·目標人群：工作地點不穩(wěn)定型

　　·方法：異地購房

　　·實施步驟：房子不要在一個地方買兩套，而在兩個不同城市各買一套。

　　·空子：買房的購房資料尚不能異地查詢。

　　記者昨日連線武漢各家銀行，他們均表示，國家今后對第二套房貸認定將逐步清晰，不會有空子鉆。(文/崔晶晶)

　　專家聲音

　　單一政策作用有限

　　這已經(jīng)成為一種慣例：一旦政府針對樓市出臺新的措施，都會引起市民恐慌性搶購。目前武漢的基本情況是，只要有樓盤開盤或者認籌，就會有購房者自發(fā)地排成長龍。排隊，已經(jīng)是近段時間武漢樓市的主要關鍵詞。

　　“黃金周之前，第二套住房首付比例提至4成以上，貸款利率提高至基準利率的1.1倍”的消息沸沸揚揚，有人擔心，這將導致“樓市黃金周”的提前引爆。

　　果真如此，是否會對其后的樓市造成透支呢？

　　“你說搶購？透支？本來就不會有很多人搶嘛。”

　　這是中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政的看法。從多個樓盤了解的情況是，基本上房號與購房者的比例在1：2之間，搶的只是好號而已，并非搶房。

　　李國政認為，“首付提高，無疑將提高購房門檻。從武漢自住為主的市場特點來說，一些觀望或本來就有置業(yè)計劃的購房者，會在政策出臺之前出手。從今年全國城市房價大幅增長的情況看，一線城市投資購房比例過高，炒風旺盛，波及武漢等二線城市，外來購房者逐漸增多，加上投資回報的賺錢效應，使得本地投資急升。”

　　李國政表示，包括不斷加息、提高第二套房首付比例及貸款利率的一系列政策，都是希望抑制投資性購房沖動，平抑市場增長。

　　“而后續(xù)物業(yè)稅等政策尚未明朗之際，投資需求會受到一定壓抑。另外，武漢市場總量供應較為充足，除了投資推動外，地價走高對于市場推動更為明顯一些，單一政策作用畢竟有限，要想實現(xiàn)最終的調(diào)控目的，仍然需要多個政策的綜合制衡。”(文/屈虹暉)