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由于成交量在萎縮，大家回籠資金的速度減慢了，加上從銀行出來的錢，也受到一定的影響，當然對土地儲備的速度還是會有一定的影響，步伐就會放慢一點。
觀點網(wǎng)：首先請教在你眼中的綠景地產(chǎn)是什么樣呢？
葉興安：綠景地產(chǎn)是這樣來的，1984年我們開始在深圳做施工的企業(yè)、工程承包建設。到1994年就開始由施工企業(yè)轉型為開發(fā)企業(yè)，開始做房地產(chǎn)開發(fā)。在深圳已經(jīng)從事房地產(chǎn)有10多年了，一直也在深圳，就沒有離開深圳的范圍，在深圳10多年開發(fā)了有300萬平方米的樓盤。
觀點網(wǎng)：你是指建筑面積嗎？
葉興安：是的，我們的樓盤主要集中在新洲，福田中心區(qū)的南側。
我們號稱“新洲王”，主要做新洲的房地產(chǎn)。在03、04年基本上作為深圳房地產(chǎn)的綜合實力排名在第10名、13名。公司一直比較低調(diào)，發(fā)展也比較穩(wěn)健，也不是特別張揚的那種，在深圳已經(jīng)做得很好，做得比較大了。前期特別注重土地儲備，所以，對綠景在深圳未來的發(fā)展奠定了非常好的基礎。
觀點網(wǎng)：綠景開發(fā)的樓盤主要是以高端市場為主嗎？
葉興安：中、高端，我們這里有幾個樓盤都不錯的，比如說綠景花園等。
觀點網(wǎng)：剛剛聽到您說前期比較注重土地，前期儲備在什么時候？
葉興安：2000年初-2005年之間，先后在深圳儲備了很多項目，不少也是舊改項目。現(xiàn)在在售的項目有11、12個。今年在開的項目有4個。
觀點網(wǎng)：是下個月開盤？
葉興安：近期就要開盤，計劃是下個月。這個項目目前是周邊最大的一個項目，有17萬平方米。
觀點網(wǎng)：剛才提出土地，這是今年房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的詞語。在“8.31”之前很多公司是大規(guī)模的拿地，面積非常大?，F(xiàn)在而言，招拍掛拿這么大面積的地已經(jīng)不太可能了。你剛才提到的時間段正好經(jīng)歷了兩個階段，對比而言前后有什么影響嗎？
葉興安：“8.31”之后沒有什么影響，也沒有什么感覺，“8.31”的問題在深圳幾乎都沒有，沒有任何的跡象，也沒有任何的感覺。因為深圳一直比較成熟，一直做得挺好的。
就是講土地籌備，從舊改來講，有專門的舊改政策，舊改政策和“8.31”的要求不一樣，不管是04年、05年提出"8.31"，但是深圳沒有這種情況，對北京、對其它的城市影響最大。
觀點網(wǎng)：但是“8.31”之后土地招拍掛制度，很多時候是價高者得，就使得很多企業(yè)拿地需要有相當雄厚的資金作為依托，這方面對企業(yè)沒有影響嗎？可能有的資金現(xiàn)金流不是那么充足。
葉興安：肯定有影響的。第一，看你拿什么樣的項目；第二，各個企業(yè)都在想辦法的，這就談到另外的話題，在銀根緊縮的情況下，土地地價要求快速情況下，這是融資的問題。
觀點網(wǎng)：繼續(xù)你剛才說的銀根緊縮，你怎么看待當前的銀根緊縮？據(jù)我了解深圳開發(fā)銀行都停止貸款了，不管是對消費者的買房貸款，還是一些大的商業(yè)貸款，銀行今年貸款額已經(jīng)沒有了。
葉興安：他們確實有這樣的情況，上半年額度用的比較多，用的多就早收利息了，下半年相對少一些，但是也不是完全沒有。所以，這個政策出來以后銀行提高了首付的比例，40%、50%都有。對銀行來講，全年放出量還是計劃團隊里面，反過來說，深圳銀行和發(fā)展商在內(nèi)，都已經(jīng)占便宜了，該放上半年就放完了，政策的遙控對它的影響反而是最小的。
因為有些盤已經(jīng)沒了，你反過來上半年沒有放，下半年再放，可能這么一調(diào)控，對它手上可以用的盤利用率還低一點，影響大一點。反過來去想它，但是回過頭來對深圳房地產(chǎn)價格、成交量肯定受影響。
觀點網(wǎng)：您覺得銀根緊縮，對于現(xiàn)階段的開發(fā)商是沒有任何影響嗎？
葉興安：還是有影響的。由于成交量在萎縮，大家回籠資金的速度減慢了，加上從銀行出來的錢，也受到一定的影響，當然對土地儲備的速度還是會有一定的影響，步伐就會放慢一點。
觀點網(wǎng)：銀根緊縮使得企業(yè)現(xiàn)金流或者資金回籠不能夠迅速到位，企業(yè)面對這種情況，包括資金這方面，需要做一些什么樣的調(diào)整？
葉興安：目前中國的融資渠道還是相對簡單，比如說股票，這是主要的渠道。接下來上市，上市國內(nèi)A股市場很難，都跑到香港去，上市融資從長期來說的是解決銀根緊縮的一個渠道。
除此之外，境外基金的合作都是規(guī)模很小的一點，目前來說不能成為地產(chǎn)融資的主要渠道，只是一個很普通的渠道，現(xiàn)在房地產(chǎn)融資并沒有太多的渠道，怎么辦？只能調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，項目儲備進程，只能從這方面相應調(diào)整。
觀點網(wǎng)：有一些開發(fā)商在過去曾經(jīng)拿比較多的土地，但國家要求在兩年之內(nèi)開發(fā)。在資金相對不足的情況下可能就比較困難，對土地開發(fā)這方面有非常大的限制？
葉興安：那是一個順勢的結果。拿地要求你兩年之內(nèi)開發(fā)，現(xiàn)在融資渠道又堵了。在華南地區(qū)房地產(chǎn)的企業(yè)實力和以前相比不可同日而語，實力大大增強了，這種調(diào)控對他們有一些影響，還不至于他們拿到手上的地沒有能力去開發(fā)，只有開發(fā)一兩個項目，回頭資金都已經(jīng)足夠多。因為，項目的價格已經(jīng)上來了，一下子跌不下去了，銷售量萎縮了。但是并不是說完全沒有銷售，沒有回款。
在目前規(guī)模下繼續(xù)發(fā)展，那還不是有太大問題。因為最早這些企業(yè)大量儲備土地的，也都是一些實力非常雄厚的企業(yè)。這種政治情況下，就使小企業(yè)已經(jīng)沒有實力起盤，去拿大量的土地。所以，這種情況來講也是繼續(xù)深化起盤，實力越雄厚的企業(yè)進一步壯大市場份額，小的房地產(chǎn)企業(yè)進一步面臨退出市場的風險。
這種銀根與政策進一步加劇了這種趨勢，使這種趨勢會變得更明顯。在實際上，從土地拍賣市場看到的也都是大顎能拿到地，他們拿到地以后，隨便幾個項目一賣，維持項目的開發(fā)不會有問題，但是他們拿更多的地就受影響了，政府希望現(xiàn)在的樓盤不要變成爛尾樓，政府也不希望企業(yè)拿更多的錢圈地，政府的目的也就在這里。
觀點網(wǎng)：剛剛介紹綠景從84年開始發(fā)展，在發(fā)展過程中在企業(yè)定位、產(chǎn)品定位都不斷有調(diào)整，現(xiàn)階段綠景定位是什么？
葉興安：綠景地產(chǎn)在深圳發(fā)展到一定規(guī)模了，在深圳我們比較大，但是要獲得新項目競爭還是非常激烈的，企業(yè)是為了發(fā)展的需要，就開始計劃發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略就是立足深圳，深圳是我們的大本營，我們立足深圳，聚焦珠三角。
我們在華南房地產(chǎn)地區(qū)，在面向全國發(fā)展，現(xiàn)在我們邁出了第一步，聚焦珠三角，在珠三角開始走出深圳。所以，聚焦珠三角06年開始到了珠海，珠海拿到了"鳳凰一號"的項目，并且項目建設已經(jīng)封頂，進入內(nèi)外裝修的階段，這個項目也非常不錯是一個高端，環(huán)境、區(qū)位都非常好的，項目為珠海公司的發(fā)展有一個很好的基礎，并且有很高的起點。
接下來講，我們都按深圳地產(chǎn)為主去發(fā)展，珠三角是以珠海作為一個主要區(qū)域來發(fā)展，這就實現(xiàn)了聚焦珠三角的構想。
觀點網(wǎng)：有計劃進入廣州市場？
葉興安：這也是目標市場之一，只是在合適的機會情況下再去進入。
觀點網(wǎng)：其實，廣深兩地交流并不太多，深圳在廣州真正能夠站穩(wěn)腳跟、有一個很好發(fā)展的開發(fā)商比較少。
葉興安：是比較少。有歷史淵源造成的，目前在廣州發(fā)展比較好的。一個是萬科、中海、金地也是剛進入不久，也才拿了幾個項目，即使萬科進入廣州也有10年，因為我原來一直在萬科。
萬科90年代初就開始找項目，一直到2000年以后才真正實質(zhì)性進入廣州，在廣州發(fā)展起來，這里面有一個文化差異都是廣東。實際上，廣州和深圳差異化還是很大的，大家覺得廣州水還是很深的，不是輕易可以進入，反過來深圳的企業(yè)往北方發(fā)展，好像比進入廣州還容易，深圳很多都是北方過來的，對北方的文化、人脈更足，往北方發(fā)展的企業(yè)非常多，往廣州發(fā)展相對少一些。
觀點網(wǎng)：你的意思是說廣州可能更具有傳統(tǒng)嶺南文化氛圍，而深圳作為新興移民城市，多是北方文化、傳統(tǒng)華南、嶺南文化并不太多。
葉興安：還不是很多，包括人脈是不是很熟悉。其實，人脈也是地產(chǎn)界很重要的。
觀點網(wǎng)：同樣的廣州能夠在深圳發(fā)展做好的企業(yè)，也很少。
葉興安：對的。
觀點網(wǎng)：兩地之間的交流不是很強？
葉興安：是的，珠江地產(chǎn)在深圳有，但是發(fā)展也不是很好，幾個項目慢慢在做。
觀點網(wǎng)：您個人覺得廣州深圳開發(fā)商哪一個更具有競爭力？
葉興安：我個人感覺都有優(yōu)勢，華南最為代表的就是深圳和廣州的開發(fā)商，但是深圳和廣州開發(fā)商創(chuàng)造模式等等還是有比較大的差別。從規(guī)模來講，廣州幾個發(fā)展商規(guī)模還是不太大的，富力、珠江投資也好，企業(yè)文化差異比較大，深圳還是比較機械化的，可能受到深圳土地規(guī)模不大的影響。操作里面來講，跟廣州有比較大的差異，只能說有差異化，很難說誰更有競爭力。同樣，比如說在北京市場珠江也好，富力也好都做得不錯，深圳的一些企業(yè)也行，有創(chuàng)造模式的差異，競爭力來講很難說誰就比誰強。
觀點網(wǎng)：如果放大到華南地產(chǎn)概念當中，所謂南派、北派現(xiàn)在你覺得屬于什么樣的狀態(tài)。華南原來一直是中國房地產(chǎn)標桿帶領全國房地產(chǎn)的旗幟，現(xiàn)在北京、上海慢慢在發(fā)展。特別北京已有一批國企起來了，然后有非常強的實力，現(xiàn)在華南地區(qū)屬于什么樣的位置？
葉興安：在地產(chǎn)的運作上，在開發(fā)管理的理念上，華南地產(chǎn)代表廣州和深圳的開發(fā)商，依然是全中國最好的，具有最大的優(yōu)勢。我在北京也做過幾年，北京國企那是政府行為合并的，并存一些比較大的，它的合并并沒有真正融合成實力很強的企業(yè)，更談不上管理運作文化上的融合，體現(xiàn)很強的資金，資金實力大，體現(xiàn)在政府資源比較強，我不認為那是地產(chǎn)最核心的競爭力，我認為地產(chǎn)最核心的競爭力是資產(chǎn)運作管理水平。
觀點網(wǎng)：也就是你覺得，華南地產(chǎn)在資本、管理、人才三點上…
葉興安：應該比北方略勝一籌。
觀點網(wǎng)：不知道綠景這段時間有樓盤在售嗎？
葉興安：這段時間沒有，有的都賣完了。"風春一號"在年底，深圳在11月份。
觀點網(wǎng)：最近全國房地產(chǎn)市場低迷，而華南不管是廣州、深圳，房地產(chǎn)市場都是低迷的狀態(tài)，包括深圳我們也聽到有人說一夕之間回到02、03年的感覺。
葉興安：從成交量來說萎縮一半，原來賣100萬，現(xiàn)在賣了50萬平方米。每年宏觀調(diào)控都是這些情況，05年、06年都經(jīng)歷過，特別是06年國十五條，05年國八條都導致了房地產(chǎn)成交量的急劇萎縮，必然政策左右于消費者，消費者就產(chǎn)生了觀望的心態(tài)。
觀點網(wǎng)：有的開發(fā)商和我們聊天，原來房子都是供不應求狀態(tài)。所以，從來不會為銷售方面太擔心，或者花很多手段促銷，現(xiàn)在是各種手段紛紛上演，積極的促銷，包括各種的優(yōu)惠也好，折扣也好，比如說送車位等等。對于一般自住的買主，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)開始想辦法應對市場情況，證明他們心里面對今年的市場是非常緊張的。
葉興安：我覺得深圳沒有這么嚴重，大家仍然有信心，目前只是一個調(diào)控的手段。
深圳的樓盤不管做好、壞，都在做一些營銷活動和推廣，現(xiàn)在形勢比較嚴峻情況下，營銷活動會加大力度，但是我知道珠海市場感覺不大，影響好像不太大，現(xiàn)在幾個樓盤賣的非?；鸨?。
觀點網(wǎng)：是否因為珠海的房價本身沒有那么高。所以，影響沒有那么大？
葉興安：珠海的規(guī)模不大，房價偏低，這種調(diào)控對人的影響更小。廣州和深圳因為漲了這么多，漲到一定的幅度，大家認為房價太高了，又期望停下來或者降下來一個預期。政策一出就符合它的預期，所以大家就在觀望，珠海這種觀望氣氛就少多了，就不會有什么，大家想的就是繼續(xù)找，買的房子相對就比較要錢。
觀點網(wǎng)：現(xiàn)在廣州這種市場狀況，會持續(xù)多久？
葉興安：估計3-4個月，如果3-4個月政府不再出臺新的政策。
觀點網(wǎng)：也就是說到明年春節(jié)左右，你覺得春節(jié)過后，房地產(chǎn)怎么樣？
葉興安：應該會慢慢回暖。
觀點網(wǎng)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場進入開發(fā)商和消費者相持階段，一邊是咬著牙不降，一邊期望房價降下來堅決不買，你覺得最后哪一邊最先勝利？
葉興安：這看市場供求，市場決定方向，政府對市場進行了干預，干預完了以后就要停止，前提是不再出政策，不再出政策達到消費者和開發(fā)商的之間的平衡，平衡完了，到底是往上走，還是往下走，就是選擇一個方向的問題。
如果政府繼續(xù)有東西出來，可能方向就會朝著政府希望的方向走，政府希望房地產(chǎn)降下來嗎？并不希望房地產(chǎn)降下來，降下來太危險，金融、經(jīng)濟等等問題，政府不希望降下來往上回暖的方向性很大的，這是一個政府萬利，相持階段完了，決定方向兩個力量，一個萬利是政府，第二是市場供求關系。
政府希望它往下走，房價一走下去，影響力就太大了，政府最起碼穩(wěn)定，并且不要過快的放漲，現(xiàn)在沒有說不要漲，不要過快上漲，控制漲幅，大家都很清楚的?，F(xiàn)在這種情況下，再打一棒子，把它打死，最后降下來，我們對政府是一個判斷，也是這樣的信息。
同時供求關系來講無非有兩種，一種是自主需求和投資需求，投資需求還是有很大的，自主需求剛性要求也還是很多。因為雖然一年的推出量和一年的需求量相比，還是供不應求的。所以，在市場需求這個方面，有一定的力量是還要拉動房地產(chǎn)的。
所以，結合考慮這兩個因素在僵持一段時間以后，選擇一個方向。這個時間可以3、4個月，或者再長一點，或者再短一點，都要選擇一個方向。經(jīng)過這兩個分析，向下的動力是不足的，回暖緩慢向上的動力大于向下的動力，具體幾個月沒有辦法算得那么準，可能預計來講，短則兩個月，長則四個月，幾個月市場會選擇方向，這個方面是回暖可能性大很多。
觀點網(wǎng)：從市場情況看，越大公司越挺得住。
葉興安：所以，剛才大公司和小公司分化越來越明顯。
觀點網(wǎng)：是否會促成寡頭加??？
葉興安：更大的市場份額集中的少數(shù)發(fā)展商里，更多的房地產(chǎn)市場淘汰也行，退出也行，退出頂不住了，土地政策讓他們走，市場也讓他們退出，慢慢會集中到大的發(fā)展商手上，他們進一步加劇兩極分化。
觀點網(wǎng)：我認為更突顯房地產(chǎn)對金融資產(chǎn)的依賴，能夠熬的住就是因為有很多的土地，能夠維持樓盤不賣，用錢去維護，這全部都是需要很大的資本作為后盾。是否企業(yè)都在做相應調(diào)整，與金融接軌越來越緊密。
葉興安：最后房地產(chǎn)企業(yè)就是與金融掛鉤，跟金融密切結合結合。未來華南競爭的因素是什么？資本渠道和金融結合，和資本市場結合，只是一個手段，但是因素就是資本。
第二，我要有一批人才，我有資本就要有項目，有項目就要有人去做，并且還要做好，就這兩個因素，并不會說土地做最大，所以，我們就是最有競爭力的。
觀點網(wǎng)：最后還想問一下，綠景計劃在什么時候上市？
葉興安：具體的時間表不方便說，有這種上市的計劃和安排，正在開展相關的工作，其它不太方便透露。
觀點網(wǎng)：方便告訴準備在A股，還是H股上市？
葉興安：更多可能是在香港上市。
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