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　　南方是適合在冬天居住的在北方夏天也定位居住，南方城市的競爭力，要高于北方，北京是政治中心，上海是金融中心，南方是生活中心，有很好的濱海資源，氣候資源，包括城市發(fā)展配套設(shè)施相對完善，在這個(gè)里面我覺得南方在這方面將來還是一個(gè)趨勢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們知道觀瀾湖這個(gè)項(xiàng)目也好，公司也好，是比較有代表性，比較獨(dú)特的項(xiàng)目，包括有高爾夫，您是怎么看待觀瀾湖企業(yè)在華南發(fā)展的過程呢？

　　洪銘陽：其實(shí)觀瀾湖的定位今天上午正好和北京《財(cái)富地產(chǎn)》的總裁聊起這個(gè)事情，大家提到所謂地產(chǎn)公司，包括很多也在行業(yè)進(jìn)行劃分，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行發(fā)展商的細(xì)分，除了產(chǎn)品細(xì)分之外，還有地產(chǎn)公司自己的注冊定位上細(xì)分。作為觀瀾湖在整個(gè)華南，目前發(fā)展過程是基于我們細(xì)分為我們是屬于休閑產(chǎn)業(yè)當(dāng)中一個(gè)環(huán)節(jié)就是體育休閑產(chǎn)業(yè)，高爾夫是屬于體育運(yùn)動，我們是借用高端的體育運(yùn)動以他的發(fā)展為核心來發(fā)展球會、酒店、休閑產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)村俱樂部這種組合性的配套，包括會展、酒店，同時(shí)在做一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，幾個(gè)環(huán)節(jié)相互配合，我們定位為高端休閑地產(chǎn)的開發(fā)商，我們更準(zhǔn)確來講我們不單純是地產(chǎn)開發(fā)公司，更多是土地配合公司，通過在10多年前把一塊土地，因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地的價(jià)值并不是很高，這個(gè)土地價(jià)值作高以后，在會所、高端休閑產(chǎn)業(yè)上，通過運(yùn)營作高以后再進(jìn)行土地價(jià)值開發(fā)，這樣的同時(shí)不單單是我們自己的土地價(jià)值獲得了高速的增長，同時(shí)把周邊土地的價(jià)值也做了一個(gè)很高的提升，我們發(fā)展是基于高端休閑產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)主題的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：同樣作為體育產(chǎn)業(yè)很知名，一個(gè)是北京的奧林匹克花園，一個(gè)是廣州的奧園集團(tuán)。

　　洪銘陽：我們跟他們的概念不完全一樣，他們更多是概念，其實(shí)并沒有在體育這個(gè)行業(yè)內(nèi)有更深層次的發(fā)展，更深層次的開發(fā)和投資，只是作為一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)的概念的借用，我們這方面更多是在真正在高端體育或者是高端休閑產(chǎn)業(yè)，高爾夫?qū)儆谛蓍e體育其中一項(xiàng)，在高端的休閑產(chǎn)業(yè)，不單是借用概念，而是把這個(gè)做起來，包括我們作為鄉(xiāng)村俱樂部，球場，我們屬于兩塊經(jīng)營，剛才提出來我們跟他們不一樣是我們是土地運(yùn)營商，不單處是地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)開發(fā)只是我土地運(yùn)營當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)而已，這里面不單純是土地的含金量經(jīng)營起來，同時(shí)把周邊的土地價(jià)值也帶動起來了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你剛才講到，這邊更多像一個(gè)一級的土地開發(fā)運(yùn)營商，您覺得奧園這邊是比較更多像二級的土地開發(fā)運(yùn)營商。

　　洪銘陽：我并不是特指，奧園跟我們的模式是不一樣的，作為開發(fā)公司運(yùn)營定位上，公司經(jīng)營定位上是不一致的，他有他的定位，我們有我們的定位，我們的定位就是強(qiáng)調(diào)高端休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展里面的一個(gè)體育產(chǎn)業(yè)，帶動的其他的產(chǎn)業(yè)鏈連鎖反應(yīng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你剛剛提到了說您企業(yè)定位是和其他開發(fā)商不同的，你可以簡單綜合一下你這邊企業(yè)是把自己定位什么樣的位置之上，包括整個(gè)產(chǎn)品的品牌的定位。

　　洪銘陽：品牌定位我們首先是國際化的品牌定位，我們是第一大球會，在國際上拿了很多大獎(jiǎng)，成為國際上世界最佳高爾夫度假區(qū)之一，全球只有三個(gè)，一個(gè)是美國半月灣，一個(gè)是英國的，另外一個(gè)就是在中國深圳的觀瀾湖，這不是我們自己評的，是非常權(quán)威的一個(gè)機(jī)構(gòu)評。

　　我們的定位就是我們的品牌價(jià)值我們是在做向國內(nèi)引領(lǐng)一種高端的國際化休閑生活，休閑度假的方式。

　　品牌上面我們更主要是國際頂級的品牌，我們本身已經(jīng)成為世界第一大球會，同時(shí)有12年世界杯的舉辦權(quán)，從這個(gè)規(guī)模來講，這個(gè)已經(jīng)說明了我們的定位。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：可以問一下當(dāng)初為什么會選擇做體育運(yùn)動休閑項(xiàng)目呢？

　　洪銘陽：是這樣的，我們集團(tuán)看出了改革開放的一面，改革開放以后在國內(nèi)投資辦廠投資外商非常多，投資外商長期在中國生活和居住，需要一個(gè)符合他在國外生活環(huán)境，我們其實(shí)目的剛開始出于改變外商投資的營商環(huán)境，看中了這個(gè)商機(jī)，我們需要一個(gè)很好的營銷環(huán)境，我們通過投資高爾夫球，一部分做到世界最大，做到世界最好的球會，這個(gè)就是我們改變了整個(gè)營銷環(huán)境，當(dāng)時(shí)塘下、觀瀾都是中國的貧困村，通過我們的進(jìn)入，政府招商能力的加強(qiáng)，我們改變了營銷環(huán)境，現(xiàn)在他們在全國排名比較靠前的，包括塘下已經(jīng)成為世界高爾夫的強(qiáng)鎮(zhèn)的前五名。

　　還有一點(diǎn)是作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)畢竟是國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的支柱，我們經(jīng)過12年經(jīng)營球會，到今天大家休閑可以看得出來，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在美國GDP80%都是休閑產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)里面中國其實(shí)在這方面已經(jīng)在開發(fā)，而且已經(jīng)做的非常不錯(cuò)了，這個(gè)市場也是剛剛開始而已。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們也知道觀瀾湖是以高爾夫休閑度假最為著名，觀瀾湖會一直專心的運(yùn)營這一個(gè)項(xiàng)目嗎，會考慮往其他的方向發(fā)展嗎，比如開發(fā)更多的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

　　洪銘陽：我們會有商業(yè)項(xiàng)目，我的觀點(diǎn)和業(yè)內(nèi)專門做商業(yè)地產(chǎn)的朋友溝通過，休閑產(chǎn)業(yè)從某種大的意義上劃分，整個(gè)行業(yè)角度來講是屬于一種商業(yè)地產(chǎn)，休閑除了居住、獨(dú)家、還有購物、消費(fèi)，居住和獨(dú)家只是其中一類，總的休閑地產(chǎn)更大應(yīng)該劃分為內(nèi)地產(chǎn)，本身我們在商業(yè)地產(chǎn)這塊將來會有規(guī)劃的，包括我們在海南項(xiàng)目也規(guī)劃了商業(yè)中心，商務(wù)中心都有規(guī)劃，其實(shí)休閑產(chǎn)業(yè)不是單純的住宅開發(fā)，是一個(gè)融合了住宅、獨(dú)家、酒店經(jīng)營、商業(yè)、商務(wù)綜合性的開發(fā)，不是單純的商業(yè)地產(chǎn)，也不是單純的住宅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你剛剛也講到了，包括您這邊的商業(yè)也好，也有一些別墅的住宅開發(fā)，我們知道最近這段時(shí)間深圳、廣州房產(chǎn)市場不是特別好，這個(gè)對您公司會有影響嗎？

　　洪銘陽：對我們影響不大。主要是因?yàn)槲覀兊目蛻糍Y源不是傳統(tǒng)的投資概念，我們客戶資源更多對物業(yè)的投資功能是復(fù)合型的功能，包括了度假、投資兼自住，是一個(gè)復(fù)合的功能，不是單一的投資、居住，這里不是滿足居住需求的功能，在這個(gè)領(lǐng)域里面房價(jià)政府的宏觀調(diào)控的執(zhí)行，對我們的客戶影響不是很大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您這邊是做房地產(chǎn)開發(fā)商，如果一個(gè)大的環(huán)境變化必定會對您這邊帶來一定的影響，你這邊會擔(dān)心這幾次的放貸性政策嗎？

　　洪銘陽：因?yàn)槲覀兎績r(jià)一直都是在漲的，其實(shí)對我們沒有太大的影響，包括物業(yè)的稅收，因?yàn)槲覀兛蛻羧菏歉鶕?jù)自己的喜好度假需求，而并不是解決了投資的需求，或者居住的需求，更多是投資、自住、兼度假的需求，他們在買房子這方面已經(jīng)消化了這方面的影響。

　　在土地運(yùn)營方面，政府的土地政策我們是覺得越來越規(guī)范，對我們會更好，像我們觀瀾湖的高爾夫不批了，別墅也不批了，高爾夫的球場就更加稀缺了，所以我們也覺得政府市場越來越規(guī)范對我們來講是一個(gè)好事情。政府不會把樓市打死吧。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但是您會擔(dān)心整個(gè)房地產(chǎn)市場比如說房價(jià)也好，整個(gè)市場也好，都不像今年上半年或者去年漲的這么快速。

　　洪銘陽：我覺得應(yīng)該是一個(gè)盤整期了，或者叫股市價(jià)位，房地產(chǎn)上升到一個(gè)價(jià)位以后，會在這個(gè)價(jià)位再進(jìn)行盤整，通過盤整一些大盤會繼續(xù)往上升，一些業(yè)績差的價(jià)格略降，就不會再動了，政府這種目的也是讓市場更加理性，在這種理性的基礎(chǔ)上，大家對于終極置業(yè)的需求還是存在的，我們是開發(fā)這種終極置業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房地產(chǎn)是和金融、資本這塊聯(lián)系越來越緊密了，你這邊不管是高爾夫也好，這么大的項(xiàng)目也好，都是需要非常大的資金作為依托，高爾夫是有錢人玩的游戲，包括維護(hù)什么也好都需要很多的資本去維持，現(xiàn)在在房地產(chǎn)取得資金的方式非常多，上市、貸款、項(xiàng)目營銷的回籠，您這邊是屬于哪一種呢？

　　洪銘陽：我們是自有資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這邊自有資金完全可以維持整個(gè)公司的運(yùn)營嗎？

　　洪銘陽：首先我們自有資金完全可以維持，第一個(gè)我們有一個(gè)很完善的休閑產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和平臺，包括12年世界杯，每年贊助商給到我們1個(gè)億的贊助，12年12億的贊助費(fèi)。

　　第二個(gè)地產(chǎn)是高端的產(chǎn)品，我們銷售額包括我們目前的運(yùn)營平臺是足夠支撐我們目前的費(fèi)用，我們能進(jìn)一步開發(fā)，我們面臨融資渠道，政府的政策都在籌劃中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：會是上市嗎？

　　洪銘陽：我們現(xiàn)在還是前期的規(guī)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：照您這么講，你公司完全有自有資本維持運(yùn)作的話，像現(xiàn)在停止放貸也好，銀根緊縮也好，對您公司不會有任何的影響。

　　洪銘陽：影響不會太大。銀根緊縮只是讓我們利息成本增加，但是對我們資金來源不會有太大的影響，因?yàn)槲覀兊馁Y金全部是自有的。

　　去年銷售有幾十億，這些資金都是我自有資金，所以影響不會很大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：不知道現(xiàn)在公司有沒有在土地市場有所動作呢？

　　洪銘陽：我們在海南有一些開發(fā)，已經(jīng)在進(jìn)行中了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：現(xiàn)在招拍掛制度要求參與游戲的企業(yè)要有非常雄厚的資金作為后盾，現(xiàn)在招拍掛制度就是價(jià)高者得，通過上市渠道能夠融得巨額資金的企業(yè)相比，觀瀾湖資金并不算特別雄厚，對于你在土地市場上面會有影響嗎？

　　洪銘陽：會有一定的影響，但是我們開發(fā)還是以土地運(yùn)營的模式進(jìn)行開發(fā)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在土地儲備還是足夠我們未來幾年開發(fā)的，所以這個(gè)方面到現(xiàn)在為止不是特別關(guān)心，但是未來的土地國家地價(jià)一直在漲，我個(gè)人判斷是一個(gè)調(diào)整期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：觀瀾湖是做高爾夫休閑娛樂的，要求比較有大面積的地，一般會在城鄉(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)多一點(diǎn)。

　　洪銘陽：土地現(xiàn)在主要是在海南。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：一般可能會在相對于城區(qū)郊區(qū)的面積有這么大地方的地，這種地方的地相對而言價(jià)格優(yōu)惠一些。

　　洪銘陽：土地成本這塊我們已經(jīng)做出了土地成本安排，土地這快對我們目前來講不構(gòu)成壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：剛剛您提到了資金，企業(yè)良性發(fā)展就是需要一個(gè)資金合理的安排和流通，對于資金而言在企業(yè)發(fā)展當(dāng)中處于什么樣的位置。

　　洪銘陽：尤其是對于地產(chǎn)公司而言，是公司的命脈，企業(yè)通過上市去融資，分發(fā)去融資，但是這種實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)基本上都是靠投機(jī)行為的，國家這樣做的目的就是減少地產(chǎn)商的投機(jī)行為，使地產(chǎn)開發(fā)更加良性化發(fā)展。資金一方面是企業(yè)開發(fā)的根本，你要有資金才可以有土地，土地對于地產(chǎn)公司來講是資源，但是根本支持和發(fā)展的動脈就是資金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：資本市場現(xiàn)在是對中國市場影響是越來越大了，你剛才提到了拿地需要資金，運(yùn)作也需要資金，你覺得企業(yè)現(xiàn)在是否要做相應(yīng)的調(diào)整來應(yīng)對……

　　洪銘陽：我們已經(jīng)在做調(diào)整了，關(guān)于資本運(yùn)營這塊已經(jīng)有一系列的規(guī)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這兩天你也比較關(guān)注資本市場，股市是大降，像昨天滬市下跌了280點(diǎn)，對于上市企業(yè)而言，股票也是非常大的動蕩或者是有風(fēng)險(xiǎn)融資的方式，您覺得現(xiàn)在股票的下降是比較正常的表現(xiàn)嗎？

　　洪銘陽：應(yīng)該正常，是必要的調(diào)整期，股票從530點(diǎn)之后沖到1600點(diǎn)，沖的速度是非?？斓模欢ㄒ谢卣{(diào)，防止經(jīng)濟(jì)過熱，有些調(diào)整是必然的，而且從昨天看的結(jié)果，很多股票下跌并不是層面上面有問題，我問了很多朋友，感覺是莫名其妙的下跌，我個(gè)人覺得這是一個(gè)合理的調(diào)整，只是對散戶帶來一些影響，我本身不是股票專家，我個(gè)人直覺覺得是比較良性的調(diào)整，讓投資的人更加理性，大家不能把股票當(dāng)成終極發(fā)財(cái)?shù)氖侄巍?/p>

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：最后還想問一下，我們放大整個(gè)環(huán)境來講，觀瀾湖是華南的地產(chǎn)，你覺得在現(xiàn)在中國這么大環(huán)境來講，華南地產(chǎn)處于什么樣的位置？

　　洪銘陽：華南地產(chǎn)在營銷理念和開發(fā)手段，管理上絕對是領(lǐng)先于北方的，我去過北方的很多城市，北方的城市他們營銷基本上是從南方深圳過去的，過去以后確實(shí)帶動了當(dāng)?shù)貭I銷理念的改變，也可以看出南方開發(fā)商去到北方開發(fā)的時(shí)候，對一些細(xì)節(jié)的改變，對工程的管理，包括對開發(fā)理念市場定位體系，細(xì)分要比北方市場更好，更完善，能夠接近市場，因?yàn)樵诒本啄昵暗拈_發(fā)都是通過概念炒作，而在概念炒作基礎(chǔ)上，缺乏很強(qiáng)有力的營銷市場支持，目前整個(gè)中國營銷概念已經(jīng)有些改變了，這個(gè)改變是由南方和北方帶動的。

　　華南地區(qū)的營銷概念包括開發(fā)理念，我個(gè)人認(rèn)為是領(lǐng)先于全國的，到目前為止華南在積極的完善自己的營銷理念。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們也清楚知道這樣一個(gè)事情，北京有他的政治優(yōu)勢，而上海作為日后全國甚至是亞洲的金融中心，他的資本也是非常有優(yōu)勢的，要在以后的這幾個(gè)一線城市保持優(yōu)勢的話，您覺得華南最大的優(yōu)勢是什么？就是華南地產(chǎn)的競爭。

　　洪銘陽：是平均化，所謂優(yōu)勢取決于市場的需求，并不是說我占有天時(shí)地利人和，我就一定能夠發(fā)展起來，整個(gè)市場投資和居住的需求有傾向性改變的時(shí)候，一樣會造成大的投資方向改變，所以在南方地區(qū)更加利用氣侯優(yōu)勢和自然的環(huán)境優(yōu)勢跟北方做配合。

　　我有一個(gè)朋友在美國，冬天住在亞洲，夏天住在蘇打，蘇打是美國的萬湖之州，夏天的氣侯非常涼爽，清新，冬天下雪是-30度，隨著網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，光纖網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和現(xiàn)代需求的發(fā)展，在這種區(qū)域地區(qū)發(fā)展，在南方和北方以后沒有太大的區(qū)別，只是大家在投資概念和生活理念的改變，而產(chǎn)生購買行為的改變，也就是說在這個(gè)里面南方更多是利用自身氣侯條件和北方做平衡。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你覺得以后的消費(fèi)者會過上候鳥式的生活。

　　洪銘陽：這個(gè)不排除，因?yàn)槲沂亲龈叨水a(chǎn)品的，高端產(chǎn)品是一個(gè)主流方向，但是作為大眾型住宅沒有辦法講誰強(qiáng)誰弱，大家是需求性的居住，作為投資市場來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的話，資本掌握在大眾手里，南方肯定要強(qiáng)于北方，購買力旺盛是南方強(qiáng)于北方。高端產(chǎn)品的開發(fā)和概念，也不叫候鳥式，我們并不稱為候鳥式，更多是隨著現(xiàn)在交通和通訊方式的改變，大家的地域概念不是兩小時(shí)的車程，在前幾年改變的時(shí)候，大家是講兩小時(shí)半小時(shí)車程，現(xiàn)在已經(jīng)變成了半小時(shí)或者1小時(shí)左右的飛機(jī)，這個(gè)交通工具，通訊網(wǎng)絡(luò)的完善都在不斷的改變，不再是傳統(tǒng)意義上的北方人一直在北方，南方人一直在南方，或者是候鳥式的，不存在這種。南方是適合在冬天居住的在北方夏天也定位居住，南方城市的競爭力，要高于北方，北京是政治中心，上海是金融中心，南方是生活中心，有很好的濱海資源，氣候資源，包括城市發(fā)展配套設(shè)施相對完善，在這個(gè)里面我覺得南方在這方面將來還是一個(gè)趨勢，從目前的購買方式可以發(fā)現(xiàn)，除了這個(gè)思路之外，我們在目前看得出來沒有特別明確的北方與南方之分，這個(gè)是從投資行為角度來講的。