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　　對開發(fā)商來講要尊重市場，市場好了，他們自然就好了。我剛才說了，未來的客戶群體，從客戶結(jié)構(gòu)肯定要轉(zhuǎn)型一下，就我剛才說，要從投資客的豪宅轉(zhuǎn)型成中產(chǎn)階級，我認(rèn)為可以從整個需求的消費結(jié)構(gòu)來一個大的調(diào)整。

　　觀點網(wǎng)：最近大家都非常關(guān)注華南房地產(chǎn)的情況，我們都清楚最近的情況不是很樂觀，因為交易量非常的低，包括成交額當(dāng)然也是非常的低，您是怎么看待現(xiàn)在市場的狀況的？

　　郭澍楠：我覺得這次的政策的確是打得很重，整個沿海地區(qū)、一線城市房價漲得這么快，很多都是有投機或者投資的成份在里面的。這次打的，原來從各方面去找的都是表皮上的東西，越打就越漲。因為他說到根本在投資客，或者投機客，那么投機客和投資客主要就是門坎和供樓的成本，跟這個租金的配比，我認(rèn)為抓住這兩個，真的是一個要害。

　　首先這個政策已經(jīng)把專業(yè)的投機、投資客給壓抑了，加上二手樓的轉(zhuǎn)讓要求，這樣就會造成目前這種現(xiàn)狀。

　　另外，明年將會在某些城市出臺物業(yè)稅，還有很多人也會對后市，擔(dān)心這個物業(yè)稅多了以后，我手頭上多少物業(yè)都要打上稅，這個供樓的利息已經(jīng)高于租金的回報了，如果再加上物業(yè)稅的比例，那么可能就吃不消。

　　所以，我認(rèn)為目前的現(xiàn)狀，應(yīng)該是機制兩個因素，可能會很冷清，我認(rèn)為這是正常的現(xiàn)象。這個階段過后，由于我們現(xiàn)在整個珠三角華南板塊的GDP很好，可能未來的市場主導(dǎo)是中產(chǎn)階級了，中產(chǎn)的自用客，就轉(zhuǎn)型了。

　　觀點網(wǎng)：就不是做投資這一塊。

　　郭澍楠：對，因為研究很多中產(chǎn)客，有了炒樓以后買不起房。而且，由于GDP增長以后，可能會不斷的產(chǎn)生新的中產(chǎn)，這樣的話就是有購房需求了。我認(rèn)為未來市場應(yīng)該從使用的形勢考慮，我認(rèn)為冷清是必然的，過一段時間以后，在市場活躍的、獨領(lǐng)風(fēng)騷的應(yīng)該不是投資者，可能會是中產(chǎn)階級。

　　觀點網(wǎng)：您認(rèn)為這樣的市場情況，會持續(xù)多久呢？

　　郭澍楠：我估計得到明年的物業(yè)稅出來以后，這個階段可能要分兩個。我估計在2007年12月底這個期間，整個可能會一直冷淡的，這個階段我覺得都會一直冷淡的。過了年以后，可能會開始復(fù)蘇。真正的會明朗話，在真正出現(xiàn)這種中產(chǎn)自用客，我估計得物業(yè)稅出臺以后，可能會更好一些。

　　觀點網(wǎng)：據(jù)我們了解，現(xiàn)在開發(fā)商的日子好像都比較難過。

　　郭澍楠：應(yīng)該來講，開發(fā)商現(xiàn)在不是難過，現(xiàn)在每個開發(fā)商都是很富有的，原來賺的錢很多嘛！現(xiàn)在心里很難受就是說，我現(xiàn)在手上即將套現(xiàn)的東西，跟現(xiàn)在的市場有很大落差，他的難受不是經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)，是心理上的負(fù)擔(dān)難受。本來我是可以賺十億的，現(xiàn)在可能賺不到十億，或者十億本來是一年自己就能賺的，現(xiàn)在可能變成兩年了；還有一點就是不知未來的發(fā)展怎么樣，是這種心理的難受。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在的開發(fā)商，不管在什么樣的政策環(huán)境下，我們的消費能力還是有的，因為中國的經(jīng)濟(jì)增長，還有人口進(jìn)城的東西，肯定是有消費力的。所以這時候我認(rèn)為開發(fā)商要做兩件事：一、要樹自己的品牌，就打品質(zhì)，有檔次的東西；二、要鎖定自己走的路，我未來是針對怎么樣的客戶群體。比如這一兩年整個珠三角或者整個全國一線城市，大家做豪宅，前幾年可能意識到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很多富人出來了，所以大家又要工作，又要住豪宅。

　　現(xiàn)在政策打壓以后，未來應(yīng)該針對怎么樣的客戶群體呢？這個我認(rèn)為是值得我們開發(fā)商要研究的事。

　　觀點網(wǎng)：這次政策使得原來設(shè)計要做大戶型的，都紛紛改做小戶型了是嗎？

　　郭澍楠：對，就剛才我所說的，我自己的觀點，未來可能是針對實用型的東西。你要達(dá)到高的單價，你就不能有太大的總價。這樣來講，就必須走實用型的，就不是經(jīng)濟(jì)型，是實用型，就不是這種奢侈的。比如我們現(xiàn)在的豪宅，一搞別墅都是要很多錢，從地產(chǎn)界來講，應(yīng)該也是它的奢侈品吧！我認(rèn)為未來不能做奢侈品，只能做實用型。

　　觀點網(wǎng)：因為樓盤比較難以銷售，很多的開發(fā)商現(xiàn)在在搞各種的促銷、優(yōu)惠，深圳有很多這樣的情況嗎？

　　郭澍楠：深圳也有，但是我對深圳這個促銷活動，不是很理解。因為我知道很多開發(fā)商是因為市場的因素。因為原來我說，很多購買力強是一些投資者在攪，現(xiàn)在就把提高房價的投資客，已經(jīng)有了一個對證的打壓以后，他就沉下去了，沉下去以后這個市場肯定就比較好，所以怎么去促銷都沒用。還好，我了解到?jīng)]有什么大的促銷。

　　觀點網(wǎng)：在您的感覺中這個市場還是比較樂觀的？

　　郭澍楠：任何的市場因為供求的關(guān)系，這個供，未來的土地肯定越來越少，求的人肯定會失衡的。中國現(xiàn)在還在發(fā)展，經(jīng)濟(jì)不斷的增長，其它的城市我們不要說，就說珠三角或者一線城市，這個經(jīng)濟(jì)肯定不會很衰退的。你既有人，又有了錢，又有了消費力進(jìn)城的人，那就有需求了，比如我進(jìn)城我買不起房，但是都得住，那住就有住房的需求，那就要租房，所以我覺得未來是有市場的。

　　最近我們都在討論，2008年過后，經(jīng)濟(jì)會不會衰退，很多人都在討論這個問題。如果2008年經(jīng)濟(jì)衰退，可能就會再影響，但是我個人認(rèn)為，按照中國現(xiàn)在的發(fā)展，應(yīng)該是不會的。

　　觀點網(wǎng)：您還是認(rèn)為不會？

　　郭澍楠：我感覺中國領(lǐng)導(dǎo)人還是挺聰明的，你想一下，很多國家搞奧運，搞得又不好的經(jīng)驗，中國人這么聰明肯定會去分析的。比如我們貨幣提升這一塊，中國就比日本早90年代出名很多了，它就會借鑒其它國家，因為我們走的路是別人走過的路。我認(rèn)為中國人在統(tǒng)治上來講，第一要懂得去借鑒別人，所以我對中國未來的發(fā)展，不斷是從經(jīng)濟(jì)來講，各方面都是充滿信心的。

　　觀點網(wǎng)：還有一個就是剛才您說多的，像宏觀調(diào)控的政策，包括說這一次房貸，以及后來的土地。其實中國近年來在宏觀調(diào)控上，對房地產(chǎn)這方面是非常重，但只有這一次的房貸是真的感覺打中了要害，起了特別大的作用。

　　您怎么看待中國宏觀調(diào)控這個問題？您認(rèn)為開發(fā)商是否對宏觀調(diào)控真的有那么的緊張嗎？還是說他們有非常多的措施去應(yīng)對這個宏觀調(diào)控？

　　郭澍楠：對開發(fā)商來講要尊重市場，市場好了，他們自然就好了。我剛才說了，未來的客戶群體，從客戶結(jié)構(gòu)肯定要轉(zhuǎn)型一下，就我剛才說，要從投資客的豪宅轉(zhuǎn)型成中產(chǎn)階級，我認(rèn)為可以從整個需求的消費結(jié)構(gòu)來一個大的調(diào)整。如果這個調(diào)整好了，比如像國外一樣，國外的房價漲是一點點，只有百分之幾，降也是百分之幾，就很好了。

　　假設(shè)我們通過這樣的宏觀調(diào)控，或者一些行政的管理，能夠把這種投資、投機的泡沫擠走，變成常規(guī)的剛性需求的來做，因為剛性需求有兩種，一種是經(jīng)濟(jì)適用型的，一種是生活實用型的，現(xiàn)在搞的是，很多人住一板的還不夠，就要兩板的，兩板的還有別墅，實際上住別墅的人手上都有很多房子，它是控制在里頭的。

　　如果講國家不去管理，因為這些錢都是開發(fā)商賺走了，都是銀行給按揭的，那如果市場不好的話，開放上錢就賺走了，銀行就承擔(dān)這個問題。當(dāng)你泡沫一爆了以后，是國家承擔(dān)了，所以我認(rèn)為國家這樣走是對的。只有把投資客或者這種奢侈品的人降低，就真正使你實用了，比如我現(xiàn)在持有一套房，你漲了一百萬，跟降了一百萬，首先是心理上的東西，不會造成很多其它經(jīng)濟(jì)上的影響。我認(rèn)為這個宏觀調(diào)控反而對未來房地產(chǎn)的發(fā)展是有好處的。

　　觀點網(wǎng)：剛剛跟你談了一下最近政策方面的問題。還有一個就是今年比較火的，土地方面的情況。我知道深圳城市并不大，特別是關(guān)內(nèi)，這里的土地是寸土寸金，對開發(fā)商而言。我們有聽到深圳地荒論這樣的傳言，不知道是否真實？

　　郭澍楠：什么傳言？

　　觀點網(wǎng)：就是說深圳現(xiàn)在的地已經(jīng)不多了，他們說是地荒，是這樣的情況嗎？

　　郭澍楠：對。按照現(xiàn)有量，按照每年的超量，如果不再擴(kuò)張，只有十年就用完了。

　　觀點網(wǎng)：你所說的是指政府手中的用地嗎？

　　郭澍楠：對，政府手中用地。政府沒地就重新爭。就現(xiàn)有政府所儲存的地，按照每年的開發(fā)量跟現(xiàn)在的剩下的量，就只有十年的供應(yīng)量了。

　　觀點網(wǎng)：開發(fā)商手中的地應(yīng)該不止這么一點點吧？

　　郭澍楠：開發(fā)商手中的地早期是有的，但是由于現(xiàn)在政策規(guī)定了，如你兩年內(nèi)不開發(fā)，那么就收回土地了，那么這兩年也陸續(xù)有浮出水面了，開發(fā)商儲備的應(yīng)該也不算多了。

　　觀點網(wǎng)：不算多嗎？

　　郭澍楠：對，因為政策出臺了，如果開發(fā)商有地兩年內(nèi)不開發(fā)，政府就要無償收回土地了，所以他陸續(xù)也拋出來了?，F(xiàn)在應(yīng)該土地的儲備也不算多。

　　觀點網(wǎng)：我們也知道，開發(fā)商應(yīng)對這個兩年的時間上的制約，有的開發(fā)商就很慢的去做這個工程，一個工程本來一年可以完成，他拖成兩年三年，他其實是有方法的。

　　郭澍楠：對，他就是把開發(fā)周期拉長，但我想深圳沒有。

　　觀點：深圳沒有？

　　郭澍楠：因為他會考慮租金成本的問題。因為在深圳很多開發(fā)商是跨區(qū)開發(fā)的，他已經(jīng)跨區(qū)開發(fā)了，這個沒有橫向，就只能一到，到了就往外走了，大家都往外走了。比如說萬科、金帝、華僑城、中海，一早就走出去了，都出去造城了。另外，小的也陸續(xù)走出去了，所以跨區(qū)也開發(fā)了。

　　觀點網(wǎng)：那么深圳的開發(fā)商，在深圳的土地日漸顯得稀缺的情況下，他們的應(yīng)對措施就是紛紛走出深圳？

　　郭澍楠：對，跨區(qū)域開發(fā)。

　　觀點網(wǎng)：包括走進(jìn)珠三角？

　　郭澍楠：對。

　　觀點網(wǎng)：這樣子的話，因為沒有土地，這是否讓深圳在房地產(chǎn)這方面的發(fā)展就停滯不前呢？

　　郭澍楠：那不會。就像香港那樣，香港的地更少，他發(fā)展了以后，剩下的開發(fā)商就寥寥無幾了，可能就是30%的開發(fā)商控制70%的供應(yīng)量，剩下70%的小開發(fā)商只占有30%的市場，就一點點來開發(fā)嘛！

　　就肯定是走向的路。而且政府還不斷為你征地，比如開發(fā)一些新城，開發(fā)一些新城自然就會有配套到，配套到可能有一些荒地，政府就可以征回來了。

　　郭澍楠簡歷

　　郭澍楠，男，生于1966年，深圳大學(xué)英語專業(yè)畢業(yè)，獲英語從業(yè)資格，全國首批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證。1993年進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，任職于廣廈地產(chǎn)；1996年9月，創(chuàng)立眾廈地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司，并擔(dān)任董事長至今；2003年11月被評為深圳市優(yōu)秀私營企業(yè)家。