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　　黃韜現(xiàn)任廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理，從事房地產(chǎn)事業(yè)15年。1995年至今任職廣東中原地產(chǎn)代理有限公司，從業(yè)務(wù)推廣經(jīng)理到項(xiàng)目部總經(jīng)理，對于房地產(chǎn)策劃營銷方面有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

　　民生問題無非是"衣食住行"。"住"如今成為最讓百姓頭疼的問題。全國的房價(jià)持續(xù)上漲，毫無停歇的態(tài)勢，管理層的房產(chǎn)調(diào)控似乎也顯得力不從心。那么，在第三輪樓市調(diào)控醞釀之時(shí)，會(huì)有什么樣的措施出臺(tái)？未來房價(jià)到底走向何處？目前什么板塊的房產(chǎn)處于價(jià)值洼地？帶著這些問題本刊記者專訪了中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜。

　　房產(chǎn)調(diào)控具有滯后性

　　私人理財(cái)：今年以來，全國房價(jià)繼續(xù)上漲，大有不可抑止的態(tài)勢。隨著新一輪房地產(chǎn)開發(fā)投資由偏快轉(zhuǎn)為過熱和房價(jià)上漲過快，中央有關(guān)部門發(fā)出一系列調(diào)控預(yù)警信號(hào)，其中包括央行再次加息，提高了存貸款利率等等，相關(guān)職能部門也采取密集措施為樓市降溫，諸如加大土地出讓力度，加大對住宅樓盤開發(fā)監(jiān)管力度等等。面對緊鑼密鼓的調(diào)控措施，樓市是否面臨著一個(gè)拐點(diǎn)？

　　黃韜：目前房產(chǎn)調(diào)控還沒有具備達(dá)到一個(gè)拐點(diǎn)的條件，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。就目前市場需求來看，樓價(jià)上漲的原因是多樣的。首先是土地供應(yīng)量減少；第二是調(diào)控政策力度不夠,總體上說政策不到位；第三是規(guī)劃部門審批速度慢；第四是需求旺盛，直接導(dǎo)致價(jià)格上漲；第五為樓市結(jié)構(gòu)不平衡，高端樓盤比較多，價(jià)格自然貴，而中低檔樓盤卻較少。

　　但目前瘋狂的樓市，讓國家也警覺到樓市不能過于膨脹，也在力圖進(jìn)行宏觀控制。之后政策可能會(huì)推出一系列措施，進(jìn)行調(diào)控，但是房地產(chǎn)市場具有滯后性，不像股市出個(gè)印花稅就立刻能起到效果，當(dāng)日股市能作出相應(yīng)的反應(yīng)。但房產(chǎn)調(diào)控則不同。例如目前國家大量推地，雖然能解決供應(yīng)需求，加大供應(yīng)量，但并不能產(chǎn)生立竿見影的效果，土地變樓盤，畢竟要一兩年后才能體現(xiàn)。因此，房產(chǎn)調(diào)控對市場的影響存在一定的滯后性。

　　私人理財(cái)：日前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組發(fā)布一份報(bào)告建議，把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。如果這個(gè)政策實(shí)施，您認(rèn)為是否為危及開發(fā)商的利益？能否起到抑制房價(jià)上漲的作用？

　　黃韜：目前樓市供不應(yīng)求的大背景，也是阻礙"取消預(yù)售政策"出臺(tái)的重要因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上銷售的貨量有90%都是期房，其余10%的現(xiàn)樓也不過是項(xiàng)目銷售的尾貨。如果取消期房預(yù)售，供應(yīng)量就更加緊張，很可能導(dǎo)致樓價(jià)上漲得更快。此外，還可能因此至少"擠死"三分之一的中小開發(fā)商。

　　當(dāng)然，禁止期房銷售并非不可以，不過需要1年左右的過渡期，過渡期后，市場上積存了大量的現(xiàn)樓，才不會(huì)給供求造成壓力。其實(shí)，地產(chǎn)商拿到預(yù)售證不開盤，或者刻意慢慢地賣樓對地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)造成很大資金壓力，作為房企尤其是大開發(fā)商，持續(xù)穩(wěn)健的開發(fā)是必不可少的，而資金鏈?zhǔn)侵С殖掷m(xù)開發(fā)的關(guān)鍵因素。

　　廣州房價(jià)將在2010年出現(xiàn)拐點(diǎn)

　　私人理財(cái)：9月11日，廣州一口氣推出了13幅住宅用地，成為廣州市單日賣地收益最高歷史紀(jì)錄。而此次賣地，也誕生了四大新地王。地王頻頻出現(xiàn)給房地產(chǎn)市場會(huì)帶來什么影響？

　　黃韜：土地的拍賣，反而帶動(dòng)周邊的樓市氣氛，推進(jìn)周邊樓價(jià)的上漲。這次拍賣的白云、花都、金沙洲地塊周邊的樓盤，將可能根據(jù)拍賣地價(jià)調(diào)整售價(jià)，放緩?fù)票P速度或押后推出時(shí)間。據(jù)了解，此前在番禺區(qū)沙灣拍出地王后，周邊的樓盤一夜?jié)q價(jià)1500元/平方米。雖然短期來看，政府的推地反而帶動(dòng)樓價(jià)的上漲，但是目前瘋狂的高價(jià)，政府不可能不作為，只有推地來控制樓市泡沫。但從長遠(yuǎn)看，隨著大規(guī)模推地的進(jìn)行，就不會(huì)出現(xiàn)這么多地王了，樓價(jià)上漲的勢頭也會(huì)受到抑制。

　　私人理財(cái)：8月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，但深圳在二手房以及總房價(jià)兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到驚人的20%以上，稱冠全國，廣州房價(jià)上漲7.4%，而廣州無論是新房價(jià)格還是二手房價(jià)格漲幅均低于全國平均漲幅。您認(rèn)為第四季度廣州的房價(jià)走勢如何？

　　黃韜：目前中國的房地產(chǎn)市場多多少少的確存在泡沫。從表現(xiàn)來看，深圳的泡沫就要比廣州嚴(yán)重。而廣州樓價(jià)較高的原因，集中在供應(yīng)上，炒家和外來買家這兩個(gè)因素還不足以成為推動(dòng)廣州樓價(jià)上漲的主要原因，廣州的房地產(chǎn)市場總體上要比深圳成熟。由于調(diào)控有滯后性，加上在國慶和元旦兩個(gè)旺盛期的推動(dòng)下，第四季度廣州房價(jià)仍會(huì)上漲。

　　同時(shí)，9月11日廣州推出了13幅用地后，接下來在9月17日和29日繼續(xù)出讓土地"盛宴"。如果說9月11日是解渴，那么之后兩次推地才是真正吃飽。因此，地價(jià)在年底有望下降，而樓價(jià)在明年下半年有望下調(diào)。不過總體而言，在2010年前樓價(jià)將呈現(xiàn)波浪式上升。廣州房價(jià)在2010年之后才會(huì)出現(xiàn)真正意義上的拐點(diǎn)。

　　尋找"抗跌性"的房產(chǎn)

　　私人理財(cái)：目前不少市民在猶豫不決，現(xiàn)在購房，又怕買后房價(jià)就跌了；不買，又怕房價(jià)仍在上漲。對這類困惑的"準(zhǔn)購房者"，您有什么專業(yè)的意見？

　　黃韜：廣州房價(jià)在9個(gè)月內(nèi)肯定上漲。如果自住型的買家，在9個(gè)月內(nèi)急需購房，那就不必太多考慮政策影響，馬上去買，因?yàn)閺V州樓市在9個(gè)月內(nèi)仍會(huì)保持相對穩(wěn)定的上漲。如果不急于購房的市民，可以緩一緩，現(xiàn)在畢竟是高樓價(jià)，等9個(gè)月后看市場的情況而定?？赡茉?個(gè)月和1年后房價(jià)不會(huì)上升，甚至?xí)形⑷醯南抡{(diào)，但畢竟誰也不知道房價(jià)的高點(diǎn)在哪里，就如股票一樣誰也不知道哪個(gè)價(jià)位是最好的賣點(diǎn)。

　　私人理財(cái)：對于房產(chǎn)投資者來說，目前的情況下投資房產(chǎn)是否具有風(fēng)險(xiǎn)？持有兩套和三套房產(chǎn)的投資者，如何處理手里的房產(chǎn)？

　　黃韜：準(zhǔn)備投資房產(chǎn)的買家應(yīng)該慎重，畢竟現(xiàn)在房價(jià)偏高，風(fēng)險(xiǎn)較大。對于目前持有多套房產(chǎn)的投資者，應(yīng)該診斷持有的房產(chǎn)，如區(qū)域和樓盤素質(zhì)、戶型好壞，往往不同區(qū)域的住宅價(jià)格會(huì)此消彼長。

　　投資者可以分兩種情況考慮。如果投資者持有的房屋，小區(qū)配套設(shè)施好、景觀不錯(cuò)、區(qū)域位置好，這類房屋具有抗跌性，值得繼續(xù)投資，可以放租取得相對穩(wěn)定的收益。但要警惕有些房產(chǎn)雖然近段時(shí)間也升值不少，但可能并不是它本身物業(yè)的升值，只是在樓市上漲的大趨勢下，被周邊的物業(yè)帶動(dòng)下，價(jià)格有所上漲。如果樓齡在十年以上，地理位置不好，配套設(shè)備差，這樣的房產(chǎn)在樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，因此最好將這類房屋出售，換成未來抗跌的房屋。這就如股市中的換股，而目前廣州房價(jià)仍處于上漲時(shí)期，正是"換樓"的好時(shí)機(jī)。

　　私人理財(cái)：據(jù)"陽光家緣"的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月廣州市中心六區(qū)一手住宅成交均價(jià)為12309元/m2，超過萬元的區(qū)增加至5個(gè)。在目前比較高位的情況下，還有哪些地段的房子最有升值潛力？除了住宅，還有哪些物業(yè)具有價(jià)值洼地？

　　黃韜：當(dāng)然，不管是熊市還是牛市，都會(huì)有價(jià)值洼地的個(gè)體。在目前的高位下，投資者可以關(guān)注兩個(gè)地段的房子，一個(gè)為珠江新城板塊，珠江新城在西部商務(wù)區(qū)的支撐下，又多了東部商業(yè)圈的補(bǔ)充提升，珠江新城作為CBD整體商圈的氛圍正逐步顯現(xiàn)。在今后一段時(shí)間還會(huì)繼續(xù)上漲，甚至?xí)?dòng)天河區(qū)整個(gè)房價(jià)。第二個(gè)為番禺板塊。9月11日，出讓的4幅番禺區(qū)中心城區(qū)的住宅用地以高價(jià)成交。其中位于規(guī)劃濱江大道的4-2地塊，樓面地價(jià)達(dá)到6230元／平方米。這足見其增長速度比較塊。不過番禺華南板塊上漲的差不多，投資者可重點(diǎn)關(guān)注市橋板塊。

　　除了住宅之外，投資者還可以適當(dāng)關(guān)注商鋪和寫字樓。商鋪現(xiàn)在正在發(fā)展當(dāng)中，出現(xiàn)了兩極分化，好的商鋪在2.5萬元-3萬元/平方米，差的只有8000元/平方米。但商業(yè)物業(yè)跟周邊環(huán)境、物業(yè)有很大關(guān)聯(lián)。如果商鋪周邊沒有商業(yè)氣氛，獨(dú)立的商業(yè)很難升值，因此，投資商鋪關(guān)鍵側(cè)重周邊商業(yè)氣氛，而非單看價(jià)格。投資寫字樓則考慮更多的是板塊，如珠江新城、天河北和東風(fēng)路等板塊。如果不在板塊內(nèi)則風(fēng)險(xiǎn)較大。不少板塊中也有較好的二手寫字樓，如世貿(mào)廣場的寫字樓已經(jīng)跌了很久，目前價(jià)格已逐步站穩(wěn)，加上世貿(mào)廣場有十幾年商業(yè)歷史，而寫字樓卻處于9000元/平方米，周圍的住宅都高于這個(gè)價(jià)格，具有升值空間。