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　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅已經(jīng)是一個(gè)老話題，不過，老話題卻在復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司(上海復(fù)地，2337.HK)身上演繹出了新花樣。

　　據(jù)其在8月27日披露的中期業(yè)績，上半年共取得了13.36億元營業(yè)額，毛利潤為4.07億元，但凈利潤為0.62億元，較之去年同期下降了78%。

　　令報(bào)表暗淡的正是土地增值稅的計(jì)提。詳細(xì)數(shù)據(jù)為期內(nèi)土地增值稅為8976萬元，而去年同期為790萬元，其中額外提取了土地增值稅準(zhǔn)備金約7718.6萬元，從而使得利潤表現(xiàn)下挫。

　　回想土地增值稅增收伊始，大多上市房地產(chǎn)企業(yè)“土地增值稅的征收影響有限”的表態(tài)，上海復(fù)地的業(yè)績與別的地產(chǎn)企業(yè)輕松的表態(tài)之間的反差讓人作舌。

　　而這已經(jīng)不是其第一次因?yàn)橥恋卦鲋刀愓谘趫?bào)表的光芒。在4月10日發(fā)布的2006年年報(bào)中，上海復(fù)地的營業(yè)額25.33億元，毛利9.66億元，同比分別上升23.1%和14.4%之多。不過，在明確列出計(jì)提土地增值稅一項(xiàng)，計(jì)提2.346億元之后，上海復(fù)地的業(yè)績黯然失色。

　　而上海復(fù)地總裁范偉在業(yè)績發(fā)布會(huì)上對全年業(yè)績表示樂觀的同時(shí)還表示，土地增值稅撥備亦會(huì)增加。值得注意的是，上海復(fù)地是第一個(gè)站出來，在業(yè)績公告中明確計(jì)提土地增值稅的香港上市房地產(chǎn)企業(yè)，并且計(jì)提金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府預(yù)征額。

　　以中期報(bào)表為例，上海復(fù)地額外提取了土地增值稅準(zhǔn)備金7718萬元。這部分土地增值稅不包括此前按稅務(wù)部門規(guī)定比例預(yù)繳的土地增值稅，按照此前政府的規(guī)定，房地產(chǎn)公司預(yù)繳的土地增值稅率根據(jù)地區(qū)不同僅為銷售總額的1%～3%。

　　此舉令人費(fèi)解。今年1月16日，國稅總局出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)公司在今年2月1日起全面清算項(xiàng)目土地增值稅。雖然大多房地產(chǎn)上市公司普遍表示已經(jīng)進(jìn)行增值稅計(jì)提，但在上海復(fù)地之前，還沒有在業(yè)績報(bào)表中明確列出土地增值稅計(jì)提金額的先例。而到目前為止還沒有任何公司明確其土地增值稅所占比例。

　　從復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目來看，大部分為普通商品住宅，旗下很少有“豪宅”樓盤，上海復(fù)地如此著急究竟為哪般？

　　額外計(jì)提撥備本身對當(dāng)期利潤有影響，參考復(fù)地在二級市場上的表現(xiàn)，我們可以尋找到一些蛛絲馬跡。

　　據(jù)香港聯(lián)交所最新披露的資料顯示，致力打造“內(nèi)地和黃”的復(fù)星國際于8月29日通過購入了上海復(fù)地620.6萬股股份，占股本的0.59%，每股平均價(jià)為4.459港元。復(fù)星國際和上海復(fù)地的董事長正是郭廣昌。

　　郭廣昌的購股行為，恰恰發(fā)生在上海復(fù)地發(fā)布中期業(yè)績之后。一種解釋是一直擅長運(yùn)作投資的郭廣昌，希冀通過回購方式來提升上海復(fù)地的股票價(jià)值，另一種解釋則是郭廣昌得以以較低成本增持股份。

　　而在中期業(yè)績發(fā)布之后，麥格理將上海復(fù)地的目標(biāo)價(jià)格下降了9%，定位于4.32港元，將其2007年~2009年的盈利預(yù)測調(diào)低14%、10%及9%。

　　國信證券分析師林松立認(rèn)為，土地增值稅清算的可能性不大，上海復(fù)地大額預(yù)提目的在于做低利潤，為之后的運(yùn)作提供支撐。

　　今年2月23日，上海復(fù)地向中國證監(jiān)會(huì)及相關(guān)政府部門提出申請，擬于上海證券交易所進(jìn)行A股首次公開發(fā)行(IPO)，以籌集額外資金發(fā)展中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　北京一家房地產(chǎn)公司高管指出，作為二級稅法，土地增值稅當(dāng)期計(jì)提的多，后期的利潤就高。而上市發(fā)行價(jià)主要看公司的每股盈利及成長性?，F(xiàn)行巨額計(jì)提等于是提早消化了不利因素，提升了公司的成長性。

　　而土地增值稅的大額計(jì)提反過來又證明了其項(xiàng)目的利潤率很高。根據(jù)相關(guān)稅法，土地增值稅的增收實(shí)行的是累進(jìn)稅率，增值額越高，稅率越高。

　　不過，也有上市房企的高管表示，對于土地增值稅的計(jì)提企業(yè)會(huì)通盤考慮。而利用計(jì)提土地增值稅來掩蓋當(dāng)期利潤，壓低股價(jià)并不可取。

　　而國泰君安分析師姚峣則認(rèn)為，作為一個(gè)地方稅，上海復(fù)地的預(yù)先計(jì)提可能受上海清算土地增值稅的力度可能比較大的影響。