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從1988年虹橋第一塊土地批租標志上海房地產正式走上歷史舞臺到今天，上海房地產業(yè)已邁過20載，這20年是上海城市建設和社會經濟迅速發(fā)展的20年，也是房地產業(yè)飛速發(fā)展的20年。
回顧上海房地產發(fā)展的20年，大致上經歷了起步——快速發(fā)展——衰退蕭條——復蘇——持續(xù)上漲——調整發(fā)展階段這樣一系列歷程。如圖所示：
圖：上海市歷年房地產投資變化圖
起步發(fā)展階段(1988～1991年)——變革
隨著市場經濟改革的不斷深入，尤其是土地使用制度和住房制度上的改革突破推動了上海房地產業(yè)的起步。上海房地產首先是從土地使用制度上著手的，以1986年、1987年相繼出臺的《上海市中外合資經營企業(yè)土地使用管理辦法》和《上海市土地使用權有償轉讓辦法》為起點，開始實行土地有償、有限期使用、出讓、轉讓，使土地成為地產。1988年8月，虹橋經濟開發(fā)區(qū)首次以國際招標的方式出讓一塊土地，這是上海市第一塊土地批租，開啟了出讓土地使用權的先河，標志著上海土地制度改革取得實質性突破，是上海房地產走向市場化的一大突破。1990年中央決定實施上海浦東開發(fā)戰(zhàn)略，促進了上海城市建設和房地產開發(fā)的步伐。另外一個突破是1991年上海市通過并實施了《上海市住房制度改革實施方案》，其中開創(chuàng)全國先河的是率先推行住房公積金制度，增強了居民的購房能力。
快速發(fā)展階段(1992～1996年)——提速
以1992年鄧小平南巡講話為契機，加上我國確立社會主義市場經濟的改革目標，以及浦東開發(fā)戰(zhàn)略進入實施階段，共同引致上海房地產業(yè)進入到快速發(fā)展階段。其具體表現在：一是房地產投資額從1992年的12.71億元增高到1996年的657.89億元，增長了50多倍。二是土地批租量猛增，1992-1996年間共批租外資地塊1301幅，約9365公頃，分別是1988-1991年批租幅數和面積的108倍和9.6倍。三是商品房施工面積和竣工面積則分別從1991年的315萬平方米和108萬平方米提高到1996年的6005萬平方米和1208萬平方米，是1991年的19倍和11倍，達到整個90年代的最高峰。四是房地產行業(yè)增加值也大幅提高，從1992年的20.48億元提高到1996年的124.26億元，占全市的GDP的比重從1.8%上升到4.3%。
衰退-蕭條-復蘇階段(1997～1999年)——鼓勵這一階段全國的房地產市場處于調整階段，上海沒有出現象海南、北海等地的房地產的泡沫，但是經過前五年的超常規(guī)發(fā)展，投資熱潮中的大量項目竣工集中上市，而當時的市場吸納量明顯不足，又恰逢1997年亞洲金融危機爆發(fā)，導致從1996年后半年開始顯現商品房空置量和爛尾樓數量的攀升，這是上海房地產發(fā)展中的階段性和結構性問題。針對這一狀況，上海市在貫徹1998年國務院新政的同時，積極出臺的一系列鼓勵住房消費的調控措施。如：1998年修訂并進一步推行購房藍印戶口政策，鼓勵外地人和外籍人士購房；同年又出臺了實施購房退稅政策，鼓勵高收入者積極買房，規(guī)定凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產權證的法定擁有人，可在這一時期內享受購房后起算的個人所得稅抵扣；為了進一步鼓勵個人購房，拉動住宅消費，1999年7月，上海市政府又決定由地方財政補貼個人購房契稅的一半，即0.75%。減稅、降息、讓利，成為這一階段上海房地產市場發(fā)展的三條主線。這一系列利好政策，刺激了住房消費，進而拉動經濟增長。
持續(xù)高漲階段(2000～2004年)——高漲
通過推行減稅、降息、讓利等利好政策，到2000年上海樓市已經復蘇，開始進入新一輪快速發(fā)展期。房地產市場高漲表現在：一是房地產投資額從2000年的566.17億元提高到2004年的1175.46億元，五年間翻倍，并首次突破1000億元。二是房價漲幅比較快，全市商品房銷售均價從2000年的3565元/平方米上漲到2004年的6489元/平方米，漲幅超過80%。三是商品房施工面積和竣工面積創(chuàng)歷史新高，2004年施工面積達到了9481.6萬平方米，商品房竣工面積達到3443萬平方米，同比增長38.2%。四是商品房銷售面積大幅增長，上海2004年新建商品房的銷售面積達到3488.75萬平方米，與2000年相比增長了124%；存量房市場，2004年成交面積達到2726.70萬平方米，是2000年成交量的3.5倍。五是房地產行業(yè)增加值也大幅提高，從2000年的251.7億元提高到2004年的666.30億元，占全市的GDP的比重從5.5%上升到8.3%，創(chuàng)歷史新高。
調整平穩(wěn)發(fā)展階段(2005～至今)——穩(wěn)定
針對前一階段房地產市場出現的房價上漲過快，投資增幅過大，住房結構失衡等問題，尤其是關于市場泡沫的爭論成為焦點。面對這種形式，上海出臺了一系列控制措施：2005年3月5日，上海市出臺了《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，要求在適應經濟發(fā)展和對內對外開放需要的同時，必須堅持“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”的原則，區(qū)別對待、分類指導。3月7日，對居住不滿一年的住宅交易開征營業(yè)稅及附加。3月28日，出臺《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，提高了投資和投機住房消費信貸門檻。4月7日，上海商業(yè)銀行停止商品房的“轉按揭”。2006年2月開始清算房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅行動等等，綜合運用金融信貸、稅收等手段來控制調控市場。同時再結合國家層面上的“國八條”，“國六條”和“十五條細則”，以及“70/90”政策來調控和引導上海市房地產市場逐步走向穩(wěn)定。2006年房地產年度投資增幅同比僅為2.3%,房地產年度投資增幅迅速回落表明上海房地產市場投資過熱問題已經得到有效控制。房價的增速也得到有效控制，在全國35個重點城市中，近一年來上海的房價增幅最小。
結語：2007年以來，上海房地產又顯現活躍跡象，6月份全市新建商品住宅成交面積達到266.3萬平方米，成交均價更是上漲到10520元/平方米，不斷攀升的成交量和成交價格，是否預示著進入新的繁榮期，讓我們拭目以待。
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