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　　從今年初開始，上市公司的土地儲(chǔ)備出現(xiàn)自“8·31”大限以來的進(jìn)一步高速激增。

　　目前在香港股市，在內(nèi)地企業(yè)土地儲(chǔ)備中位列第一的是碧桂園集團(tuán)，其截至8月15日土地儲(chǔ)備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長(zhǎng)了180%。

　　其次為新世界中國(guó)，其最新土地儲(chǔ)備超過2400萬平方米。而富力地產(chǎn)和雅居樂地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備均超過2300萬平方米。中國(guó)海外及合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備也均超過1800萬平方米。

　　2000萬平方米土地儲(chǔ)備只夠用三年？

　　隨著土地儲(chǔ)備增加的是越發(fā)規(guī)模宏大的土地儲(chǔ)備購(gòu)置計(jì)劃。7月底，瑞銀發(fā)表研究報(bào)告，第一次給予雅居樂地產(chǎn)(3383.HK)“買入”評(píng)級(jí)，表示由于公司土地儲(chǔ)備增加將使其發(fā)展加快。在目前2300萬平方米的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)還將在今年購(gòu)入3000萬平方米的土地儲(chǔ)備。雅居樂方面則表示集團(tuán)預(yù)計(jì)2007年的住宅竣工面積將達(dá)257萬平方米，是2006年的2.3倍。

　　也就是說，如果雅居樂按照其目標(biāo)繼續(xù)購(gòu)地以及安排新開工面積，則5300萬平方米的土地儲(chǔ)備，足夠它近10年的開發(fā)所需。至于碧桂園2006年的竣工面積為132萬平方米，如果按照每年翻一倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，5400萬平方米也足夠其開發(fā)十年。其他如中海、新世界中國(guó)等，均在大力增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，底氣十足地表示這些土地儲(chǔ)備將足夠集團(tuán)8年左右的發(fā)展所需。

　　但是對(duì)于一些一線開發(fā)商如富力地產(chǎn)、萬科來說，數(shù)千萬平方米的土地儲(chǔ)備，也許只能供他們3年左右的開發(fā)所需?；ㄆ煦y行于8月中旬發(fā)表研究報(bào)告，維持富力地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)。這份報(bào)告中指出，除了已計(jì)入中報(bào)的2070萬平方米用地外，富力地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)尚有1030萬平方米的土地?fù)碛袡?quán)待轉(zhuǎn)換至旗下，相信有關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)換可于未來9個(gè)月內(nèi)完成，屆時(shí)富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備將增至3100萬平方米。

　　富力地產(chǎn)主席李思廉更進(jìn)一步表示，集團(tuán)2009年及2010年的銷售額目標(biāo)分別達(dá)345億元(人民幣，下同)及500億元；目前手頭土地儲(chǔ)備夠未來3年之用，為達(dá)營(yíng)業(yè)目標(biāo)，集團(tuán)每年需要投資約200億元購(gòu)新地。

　　在內(nèi)地股市，房企龍頭萬科也同樣在走相似的擴(kuò)張道路。2007年上半年，萬科新增土地儲(chǔ)備562萬平方米，土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到2157萬平方米。其中，萬科通過收購(gòu)7個(gè)區(qū)域性公司的股權(quán)，獲得400萬平方米的土地，同時(shí)又以數(shù)十億元的代價(jià)，在拍賣市場(chǎng)上創(chuàng)造了不少地王，獲得介入一、二線城市市中心的機(jī)會(huì)。今年上半年萬科的購(gòu)地開支超過100億元，而且按這一發(fā)展速度，年內(nèi)萬科可以輕易積累土地儲(chǔ)備3000萬平方米。

　　而在2004~2006年三年間，萬科的新開工面積分別為240.4萬平方米、259.3萬平方米和500.6萬平方米。在今年8月的公開增發(fā)路演時(shí)，萬科的對(duì)外發(fā)言人宣布2007年開工面積將超過2006年70%，也即預(yù)計(jì)為800萬平方米以上。如果按照每年萬科新開工面積遞增50%的速度，3000萬平方米的儲(chǔ)備用地，只能供其3年左右的消耗。

　　樓價(jià)上漲，周轉(zhuǎn)率下降

　　與龐大的土地購(gòu)置計(jì)劃對(duì)應(yīng)的是，各大地產(chǎn)公司日漸上漲的買地開支。在今年之前，富力2005、2006年兩個(gè)年度的購(gòu)地開支一直只是100億元左右。但是從今年開始，富力的購(gòu)地開支上漲一倍，而且還可能逐年遞增。瑞銀的報(bào)告同樣指出雅居樂最重要優(yōu)勢(shì)是土儲(chǔ)成本不高，上市后平均買地成本為每平方米756元人民幣。但2007年購(gòu)地開支上升為每平方米6178元人民幣。

　　上漲的地價(jià)同樣帶來了居高不下的樓價(jià)，據(jù)富力地產(chǎn)的中報(bào)顯示，截至今年8月底，集團(tuán)合同銷售額達(dá)95億元，平均單價(jià)由每平方米9280元增至9630元；其中廣州銷售均價(jià)為11870元，北京均價(jià)8010元，天津均價(jià)8450元；期內(nèi)，毛利率由31.9%增加至32.8%。其平均售價(jià)從2005年開始按照每年遞增近1000元/平方米的速度在變化。其他如內(nèi)地上市房企萬科、保利，也同樣出現(xiàn)這一情況。目前保利旗下項(xiàng)目的平均售價(jià)已超過8000元/平方米，萬科超過7000元/平方米。

　　更值得關(guān)注的是，隨著售價(jià)提高，上市房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻出現(xiàn)了下降。例如，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2004~2006年依次為0.59、0.56和0.51，但是2007年上半年萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變?yōu)?.2。保利的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2004~2006年依次為0.51、0.39和0.33，但是2007年上半年其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.11。

　　按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等于銷售收入凈額除以資產(chǎn)平均余額。而2004年至2006年，正是如萬科、保利等公司銷售猛增的時(shí)段，萬科2004年銷售收入只是91.6億元，到了2006年則達(dá)212.2億元，今年上半年已達(dá)到174.7億元。保利的銷售收入也是預(yù)計(jì)今年將比2006年成倍增長(zhǎng)。在這樣的情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降意味著上市房企的資產(chǎn)沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放緩。而在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中，調(diào)控一詞從來沒有被業(yè)界忽視過。近日各大一線城市收緊房貸、打擊炒樓客，同時(shí)增大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)等措施，更是直接向推高樓價(jià)的投機(jī)需求進(jìn)行打擊以平抑樓價(jià)。

　　綜上所述，其實(shí)可以看出上市房企龐大的土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及驚人增長(zhǎng)的購(gòu)地開支，對(duì)應(yīng)的并非是一馬平川、依然存在上漲可能的需求市場(chǎng)。

　　但是為何上市房企依舊如此樂此不疲地堆砌著土地王國(guó)？或許依托龐大的土地儲(chǔ)備，為投資者描繪美好藍(lán)圖從而進(jìn)行再融資，使他們可以更容易的方式獲得相比銀行貸款更低的融資成本，從而確保市場(chǎng)地位，正是這一游戲的魅力所在。

　　2006年，雅居樂在上市后，通過IPO以及再融資，一年就從市場(chǎng)獲得80多億元的現(xiàn)金流。同年進(jìn)行再融資的還包括綠城中國(guó)、上海復(fù)地、富力地產(chǎn)等。他們獲得投資者追捧的主要魅力，在于其相比其他在港上市房企更多的土地儲(chǔ)備。

　　但在2006年，A股市場(chǎng)上市房企增發(fā)融資約人民幣30億元，配股融資近人民幣27億元。在A股市場(chǎng)擁有200多家房企的情況下，其一年的集資規(guī)模還比不上一個(gè)港股房企。但是這一情況從2007年的地產(chǎn)股狂飆后開始出現(xiàn)戲劇化的改變。今年上半年，僅保利、萬科、金地、招商四大內(nèi)地上市房企巨頭的融資規(guī)模，已超過220億元，而隨著金地、金融街、棲霞建設(shè)、上實(shí)發(fā)展等知名房企的增發(fā)議案陸續(xù)提交，今年的A股上市房企再融資規(guī)模超過1100億元，成為有史以來地產(chǎn)股融資規(guī)模最大的一年。