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　　《觀點》雜志約我寫這篇“南京地產(chǎn)二十年”的稿件，我還真的有些茫然。因為在我的記憶里，南京地產(chǎn)談上是“房地產(chǎn)市場”、真正輝煌的只有五六年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有二十年。

　　說到這里，可能有些南京地產(chǎn)界的老人會笑話：年輕人沒見過世面，不知道過去的“艱辛”?？煞乙幌逻^去的記錄，發(fā)現(xiàn)還真的沒有人去寫“南京房地產(chǎn)的歷史”。一個如今如此顯赫的行業(yè)居然沒有人記錄它的發(fā)展歷程，我也不知道該說這個行業(yè)太浮躁、還是這個行業(yè)的人太坦白：因為它真正興起并沒有幾年，而且并不是“純市場行為”的結(jié)果，本就沒有夸大的必要。

　　沒有“買家”的房展會

　　以前我曾經(jīng)采訪過南京最早的、也是現(xiàn)如今經(jīng)驗最老道的一批操盤手，他們的從業(yè)年限一般是在十一年左右，離二十年還遠(yuǎn)著呢。那么二十年前、也就是1987年南京房地產(chǎn)是什么樣子？南京房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場處(房產(chǎn)局的下屬機構(gòu)、即房產(chǎn)交易中心)應(yīng)該是自始至終陪伴南京房地產(chǎn)成長的單位，記者走訪了它的一位副處長：他剛巧是1986年到處里工作的。在他記憶中，從他來處里開始，南京就已經(jīng)有了房展會。

　　那是一種現(xiàn)在看來最“簡陋”的房展會，大約2年前這種樣式的展會還能在蘇北看到，很容易讓人感覺它們的樓市剛剛興起、正在走南京初期的道路。那時的房展就在華僑路房產(chǎn)交易大廳里舉行，就象招聘會的標(biāo)準(zhǔn)展位，幾張桌子，上面的統(tǒng)一標(biāo)簽標(biāo)著是哪個小區(qū)(那時連樓盤都談不上)；或者桌上鋪著桌布，布上用字標(biāo)明是什么房子。

　　“那時基本沒有二手房，用現(xiàn)在的話來講，基本都是開發(fā)商剛建好的商品房。”據(jù)老處長介紹，那時的參展“樓盤”大多都是區(qū)里的企業(yè)自己建的房子，大部分以拆遷或其它方式分出去了，還有部分及沿街商鋪只能賣。別看數(shù)量少、價格低，卻絕對有參展的必要，因為那時普通老百姓基本都不會在市場上買房，因為當(dāng)時福利分房買一套只要1-2萬，就這樣，還有不少職工考慮是不是交租金劃算，拖了幾年發(fā)覺形勢不對才買。

　　集團買房撐起的假樓市

　　1994年-2000年，南京最早的一批商品樓盤起來了。百家湖、棲霞建設(shè)、仁恒、長發(fā)，他們?nèi)缃窨啥际悄暇┑?ldquo;品牌”開發(fā)商了。開發(fā)百家湖花園的利源集團董事長嚴(yán)陸根告訴記者：當(dāng)時百家湖花園的別墅基本都是第一批下海經(jīng)商的成功人士購買。他們有的放棄了機關(guān)工作，下海掙了百萬家財，卻失去了福利分房的待遇，為了取得心里的那份滿足，他們一擲千金買房。

　　南京仁恒地產(chǎn)總經(jīng)理助理厲方宏回憶當(dāng)年“怎么賣房”，也是不勝唏噓。“當(dāng)年我們都是捧著資料，小心地問銀行、以及揚子石化等大單位，有沒有時間見面認(rèn)識一下，看一下樓盤材料，因為當(dāng)年都是這些大單位在買房，再分給員工。”厲方宏告訴記者：現(xiàn)在的梅花山莊是公認(rèn)的高檔社區(qū)，可當(dāng)時3000多元／m2都賣地那么“艱難”。

　　1997年的金融危機南京樓市還是受到了波及，地產(chǎn)老人們說：當(dāng)年正是揚子石化等一批大集團“救”了南京房價。2000年前后，長發(fā)集團的漢府雅苑以6000元／m2的天價開盤，涉外租賃出了名，房價迅速漲到了1萬／m2以上?，F(xiàn)在的記者依然還能體驗當(dāng)年豪宅的奢華，最近被地鐵公司以1萬／m2回購的利德家園，門是以色列進(jìn)口的，1萬／扇，所有的外墻磚都是諾貝爾；還有已經(jīng)衰弱的愛達(dá)花園，有一批戶型設(shè)計連現(xiàn)在的樓盤也未必能比得上，當(dāng)年它也曾是“高檔”過。

　　5年前政策“搞活”了樓市

　　2000年南京就有了萬元樓盤，可就在前年，主城樓盤還在為整體沖萬而努力，因為樓市要興起、要真正地整體興起，遠(yuǎn)不是件容易的事。

　　雖然1997年前后福利分房被正式取消，可2002年，南京仍需要出臺《進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》來激活市場。這份文件對如今的南京樓市具有里程碑式的意義。它第一次取消了房改房上市的審批，并“暫免收土地收益金”。還將2%的房產(chǎn)交易契稅減到了0.75%，由地產(chǎn)財政補貼1.25%；它還讓南京修改戶籍制度，外地人只要買房60m2以上就可以落三個戶口(父母帶孩子)。

　　這“一攬子”政策的出臺迅速攪熱了樓市。實施該項政策之前，2001年南京商品房年成交305萬m2，可2004年就達(dá)到了600萬m2上下，2005年800萬m2，2006年、2007年均突破1000萬m2。2001年南京商品房與二手房的市場份額比例事3.6：1，而2004年已經(jīng)達(dá)到6：4，也就是1.5：1，2005年后曾一度持平甚至二手房超過商品房。房價2002年南京主城房價不過3000元／m2上下，此后幾乎一年漲1000-1500元／m2。

　　南京掀起了一場全民賣房熱。街邊巷議幾乎每人人都在談買房，也幾乎人人都能對此談上兩句。

　　房價“上山容易下山難”

　　然而就在2004年，房價的過快上漲已經(jīng)引來了“樓市調(diào)控”之聲，政策又開始發(fā)生微妙的變化。首先就是南京契稅補貼1.25%以及賣舊換新的抵稅政策同時被取消，隨后就是高檔房、營業(yè)稅、個稅、一直到如今的土地增值稅。

　　此間，房貸利率也在不斷調(diào)整。記者清楚地記得2004年的公積金年利率5年以上是4.05%、普通商貸是5.04%；可現(xiàn)在公積金利率已經(jīng)達(dá)到4.95%，而商貸即使打完85折也要6%以上。

　　其余政策，比如南京在全國率先出臺的期房禁炒令、以及物價核價一套一價等政策，都有力地規(guī)范了樓市，除了在二手房市場通過公證吃差價外，短期炒家?guī)缀踉跇鞘须y以生存。

　　但房價卻依然讓人揪心。除了2005年的第一波調(diào)控，曾使奧體樓市在2005年下半年多家樓盤出現(xiàn)了1000元／m2左右的降幅外，此后的調(diào)控風(fēng)聲再也難使購房人信服。而且就在2005年下半年奧體樓市調(diào)整之后，2006年下半年、2007年上半年，奧體房價出現(xiàn)了瘋狂的反彈，在二年內(nèi)從5500元／m2一路飆升到9000元／m2，超過2000元一平米的年漲幅再次創(chuàng)下南京歷史之最。

　　如今的南京樓市，開發(fā)商抱怨政府的土地供應(yīng)量太少，土地市場頻曝高價導(dǎo)致房價飛漲；而政府卻出臺了核價新政，制止房價隨土地拍賣瘋長以及在銷售過程中隨意漲價。開發(fā)商對此的反應(yīng)是“用計劃經(jīng)濟的手段來干預(yù)市場“，隨即捂盤惜售，等待下半年的房價反撲。一場“漲價反漲價”的博弈正在進(jìn)行，夜間零點開盤、排隊搖號等新一輪搶房大戰(zhàn)又在上演。

　　江蘇蘇鼎研究所所長宋堅異常支持南京的核價新政，因為對市民而言，政府“管總比不管好”。宋所長認(rèn)為，對于房價政府并非沒有辦法，只是怕政策過于嚴(yán)厲，一下?lián)艨鍢鞘校瑢?jīng)濟產(chǎn)生大的影響。但也有專家認(rèn)為：矯枉必須過正。如果政府早出手，或許樓市會摔得輕些，如果放縱其發(fā)展，那無異于等其達(dá)到購房人的極限，然后自然崩盤。這究竟什么時候到來，年輕的南京樓市沒有人能說得準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟不是第一、文化卻令人仰慕，房價不低供應(yīng)量卻被牢牢卡住、以減少日后的泡沫，南京樓市的復(fù)雜與堅強絕不下于國內(nèi)任何一個大城市。