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　　同那些正在為土地犯愁的開發(fā)企業(yè)相比，萬科即將在天津完成的一宗交易讓人艷羨：位于東麗開發(fā)區(qū)的大型購物中心項目天一摩爾的住宅部分已經(jīng)引進(jìn)萬科作為合作伙伴。

　　9月5日，這條尚未公開的信息已經(jīng)在該項目工地的圍擋廣告和戶外廣告牌上曝光，萬科入駐的字眼赫然在目。

　　摩爾破土之難

　　天一摩爾是連良桂——這位攜和泰制衣進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)的皮衣大王地產(chǎn)夢想的開始。2003年8月，天津東麗區(qū)政府招商引資開始，連良桂的東泰世紀(jì)投資有限公司成為天津首個室內(nèi)主題公園天一摩爾的東家。該項目還在2004年被天津市政府列為商業(yè)建設(shè)十大項目之首，海河中游重點規(guī)劃項目。隨后，天一摩爾在媒體前高調(diào)亮相。

　　公開資料顯示，整個項目將以美國明尼蘇達(dá)州知名的“美國MALL”為藍(lán)本，分為若干個特色鮮明的主題功能分區(qū)。

　　一直要打造天津市商業(yè)航母的東泰世紀(jì)在其公司的網(wǎng)站上，更多次出現(xiàn)“超級商業(yè)恐龍”概念。

　　然而，除了3年間轟轟烈烈的營銷活動，天一摩爾的工地現(xiàn)場始終沉寂。超級商業(yè)的構(gòu)想和早年天津郊區(qū)廖無人跡的環(huán)境格格不入。

　　從東泰世紀(jì)總裁辦主任劉紅霞處了解到，該項目占地面積1280畝，總建筑面積81萬平方米，預(yù)計總投資額超過25億元人民幣，而“之所以遲遲沒有破土原因很多，比如當(dāng)時周邊的環(huán)境”。

　　戴德梁行房地產(chǎn)顧問(天津)有限公司策略發(fā)展顧問部高級分析師韓永平也指出，天津的外來人口從現(xiàn)在才開始進(jìn)入增長期，購物中心項目則不如北京發(fā)展得早，盡管一站式購物有需求，但建在郊區(qū)的購物中心仍需要便利的交通條件作為支撐，“要結(jié)合區(qū)域發(fā)展的時機(jī)”。

　　據(jù)一位此前供職于東泰世紀(jì)的知情人士透露，招商不利是制約天一摩爾發(fā)展的最重要原因。

　　“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般是招商先行，購物中心的招商形式主要通過大型主力店帶動，例如跨國性百貨入駐，一炮打響。”該知情人士透露了，連良桂“一步到位”的思想正是受美國MALL的啟發(fā)。

　　上述知情人士表示，連良桂對美方負(fù)責(zé)人“要么不做，做就做最好”的態(tài)度極為認(rèn)同，而美國MALL正是花足六個月時間才成功引進(jìn)宜家，最終帶動其他客戶。因此，連良桂甚至在后期員工大會上表示：不引進(jìn)宜家不能動工。漫長的招商拉鋸戰(zhàn)，則是人財物的全方位調(diào)動和耗費(fèi)，東泰世紀(jì)在資金瓶頸上未能幸免。

　　萬科解圍

　　據(jù)了解，天一摩爾項目所用土地是“8·31”大限前協(xié)議出讓地塊，最開始的規(guī)劃全部是商業(yè)，遭遇資金瓶頸后東泰世紀(jì)不得不考慮將土地用途變更。

　　“不同于商業(yè)項目巨額的前期投入，住宅采用滾動式開發(fā)，資金回籠快，二者可以互補(bǔ)。”上述知情人士表示，2005年前后，天一摩爾已經(jīng)由純商業(yè)項目變身為住宅、商業(yè)為一體的綜合項目。

　　天津萬科集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理宗文杰并未否認(rèn)雙方達(dá)成合作意向的事實，但其對具體合作細(xì)節(jié)不愿透露。

　　據(jù)了解，萬科此前已經(jīng)開發(fā)了東麗湖項目，對天津東部市場潛力的判斷不言自明。也正如與萬通的合作，能夠降低交易成本在天津東部再度落子并從中獲利，萬科進(jìn)駐天一摩爾顯得順理成章。

　　“除了緩解資金壓力外，萬科的品牌效應(yīng)對天一摩爾來說作用很大。”上述知情人士分析，至于坊間多有猜測雙方合作的模式，“東泰世紀(jì)賣地可能性不大，很可能住宅部分聯(lián)合開發(fā)。”

　　當(dāng)致電凱德商用北京公司，詢問隨著萬科的進(jìn)駐天一摩爾，該項目的商業(yè)部分是否會與達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的凱德商用共同合作。

　　對此，凱德商用相關(guān)負(fù)責(zé)人未置可否。但他稱，凱德與萬科的聯(lián)盟絕非綁定，“需要逐個項目考察”。