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　　一個(gè)城市發(fā)展方向與規(guī)模賴存于政府的整體規(guī)劃和引導(dǎo)，改革開放之初，真正意義上的城市規(guī)劃出現(xiàn)了，在整體規(guī)劃的引導(dǎo)下，政策更規(guī)范了，道路變寬變直了，公園更多更美了，成都樓市也開始了一次次的美麗綻放。

　　成都樓市在中國房地產(chǎn)發(fā)展較為浮躁的背景下能夠保持健康的狀態(tài)，這與政府的調(diào)控和引導(dǎo)有很大的關(guān)系。成都市建設(shè)委員會(huì)開發(fā)處處長呂仕友認(rèn)為政府的作用體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是相關(guān)部門對市場機(jī)制、體系的改革、完善；其次是相關(guān)政策的制定出臺；第三是從宏觀上規(guī)劃，引導(dǎo)本土房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)；最后是服務(wù)與管理開發(fā)商的職能。

　　1994年：道路改造

　　關(guān)鍵詞：××延線，五路一橋

　　經(jīng)過4年的艱苦建設(shè)，全長28.327公里的二環(huán)路全面竣工通車了。在此之前，建成了蜀都大道、內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路；在此之后，順城街、羊市街西延線、東城根街南北延線等10余條主干道和40余條中小街道以及“五路一橋”工程又熱火朝天地上馬了。幾年過去，人們難以想象眼前四通八達(dá)、交通順暢的街道就是以往彎曲的窄小胡同。

　　1995年：總體規(guī)劃

　　關(guān)鍵詞：向東向南，府南河

　　成都市城市總體規(guī)劃出臺，提出的“城市向東向南發(fā)展”戰(zhàn)略，再次成了房地產(chǎn)開發(fā)的指揮棒；同年，府南河的改造已經(jīng)進(jìn)入第3個(gè)年頭，效果已經(jīng)初現(xiàn)，昔日的破敗成了如今看得見的風(fēng)景，10萬人搬出去了，但又有一些人搬進(jìn)來了--以上河城、雅典國際為代表的樓盤發(fā)起的“河居文化”被后人稱為在住宅產(chǎn)品上的第二次革命。

　　1998年7月住房福利制消失

　　關(guān)鍵詞：商品房

　　歷經(jīng)整整10個(gè)年頭的住房制度改革，從國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施這一天起，“住房福利制”終于成了一個(gè)過去時(shí)，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的新的一輪改革。開發(fā)商迎來了市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更大的機(jī)會(huì)和空間。

　　2001年8月東調(diào)

　　關(guān)鍵詞：騰籠換鳥

　　騰籠換鳥，盤活的是東郊老企業(yè)的生存問題，更為關(guān)鍵的是，在城市的西、南開發(fā)奔向三環(huán)外，城北相對滯后的情況下，能夠有如此大規(guī)模和單宗大體量土地出現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)的黃金區(qū)位，成為了開發(fā)商爭相進(jìn)入的寶地。整個(gè)東調(diào)工土地供應(yīng)將達(dá)到1萬4千畝左右，其中，一環(huán)路內(nèi)土地占到2%～3%，二環(huán)路內(nèi)占到20%，二環(huán)路至三環(huán)路之間的土地達(dá)到接近80%之多。

　　2004年8月廢止協(xié)議出讓土地

　　關(guān)鍵詞：招、拍、掛

　　2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后一天，這是國家眾多宏觀調(diào)控措施中的一項(xiàng)舉措，但是它卻從源頭上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了規(guī)范。今天看來，這一招對實(shí)力不濟(jì)的中小開發(fā)商是致命的，以致許多小企業(yè)被迫轉(zhuǎn)行甚至消失；對政府而言，土地實(shí)行招、拍、掛之后，經(jīng)營城市的手段更豐富，土地作為不可再生資源的價(jià)值也大大提升了。

　　2005年：地鐵開工

　　關(guān)鍵詞：軌道交通、放射性

　　預(yù)計(jì)未來30年內(nèi)，成都軌道交通建設(shè)的規(guī)劃總里程達(dá)493.3公里，其中新建地鐵128公里，輕軌181.8公里，其中地鐵1號、2號線將在10年內(nèi)正式開通。新調(diào)整的7條地鐵線路將形成一個(gè)放射性的路網(wǎng)，將中心城區(qū)與6個(gè)大型外圍組團(tuán)連接在一起。

　　2006年6月土地限大

　　關(guān)鍵詞：化整為零

　　從今年起，成都市城區(qū)以招標(biāo)拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊原則上面積將控制在200畝以內(nèi)。此舉將使土地市場的競爭更為激烈，也為中小開發(fā)商提供了機(jī)會(huì)，保障了土地利用率的提高，同時(shí)在源頭上把關(guān)，滿足購房者不同層次的需要。以后外環(huán)線以內(nèi)，諸如中海1811畝，和記黃埔南地王1036畝，華潤420項(xiàng)目840畝這樣的超級大盤將在外環(huán)線內(nèi)銷聲匿跡。開發(fā)商比拼的重點(diǎn)將落到樓盤品質(zhì)上。而真正的大盤比拼將在中心城之外重新上演。

　　2006年，外來地產(chǎn)資本的成都時(shí)刻

　　1996年，銀都扎根成都；1999年，蟄伏多年的成都萬科房產(chǎn)終于落地；2000年，中海攜強(qiáng)大的資金成為“地產(chǎn)西進(jìn)運(yùn)動(dòng)”的前鋒；2002年，華潤置地精雕細(xì)琢翡翠城，東南亞最大企業(yè)菲律賓SM集團(tuán)囤兵麻石橋；2003年，新加坡聯(lián)合艦隊(duì)盛吉立圈定城東969畝地王；2004年，和黃拿下城南地王；2005年，港基房產(chǎn)拿下580多畝，九龍倉拍下106畝、東大街11號地塊，菲律賓頂峰圈地約191畝，近鄰的重慶龍湖也強(qiáng)勢登陸蓉城；今年，“印尼錢王”--力寶集團(tuán)進(jìn)入成都打造力寶大廈……

　　10多年時(shí)間，不過是歷史長河中的一粟，但就是這些外來地產(chǎn)開發(fā)商卻給成都樓市、成都的城市發(fā)展帶來了翻天覆地的變化。

　　2007，新特區(qū)的新機(jī)遇

　　關(guān)鍵詞：新特區(qū)

　　6月7日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)將成渝兩地列為了我國的新特區(qū)。07年上半年，成都市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康發(fā)展的態(tài)勢，除春節(jié)前后成交量有較大波動(dòng)外，其余月份新增供應(yīng)量和成交量相對穩(wěn)定。

　　今年上半年土地供應(yīng)和成交主要集中在第二季度，城南和城西仍然是土地成交和供應(yīng)的熱點(diǎn)。隨著成都城市的發(fā)展，市區(qū)內(nèi)土地稀缺性更加突出，三環(huán)外可供開發(fā)的土地相對較多，開發(fā)條件較好，逐步成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。

　　2007，小戶型成為市場主力

　　關(guān)鍵詞：小戶型

　　07年1-6月供應(yīng)面積中，90㎡以下戶型占總量的54%，70/90政策實(shí)施效果進(jìn)步得到了體現(xiàn)。其中，80-90㎡房源占總套數(shù)的23%，該面積亦是70/90政策出臺后，最受開發(fā)商和購房者青睞的面積區(qū)間，可以“緊湊、實(shí)用”，也可以通過贈(zèng)送面積達(dá)到“舒適型”的要求，所以持有比重相對較大。

　　市場供應(yīng)情況分析，90㎡以下戶型成為市場主導(dǎo)，90-120㎡和120㎡以上戶型占比均衡，60㎡以下戶型也由少量補(bǔ)充型成為占比較大的面積區(qū)間。面積區(qū)間分配趨于“小”化：一是受70/90政策的影響，這也是比較直接的因素，促使面積區(qū)間更集中在60-90㎡區(qū)間內(nèi)；二是隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，“買房增值”心理占比日益增加，60㎡以下戶型總價(jià)易于控制、租售兩便，成為投資者較為偏好的面積段，房源占比隨之顯現(xiàn)越來越重要的位置。

　　同時(shí)，根據(jù)市場170個(gè)在(預(yù))售及亮相樓盤預(yù)估，今年4-12月90m2以下住宅供應(yīng)量將接近500萬m2(見表1)，再加上1-3月已知的72.76萬m2，合計(jì)總量將接近600萬m2，占全年預(yù)估總量1200萬m2的50%。其中，城東、城北二至三環(huán)區(qū)域90m2以下住宅競爭將最為激烈。

　　90m2以下住宅供應(yīng)比例的變化，意味著市場將面臨更多由此帶來的不確定性，同時(shí)這也引發(fā)了我們兩大思考：其一，90m2以下住宅供應(yīng)比例到底多大才是市場合理的接受區(qū)間；其二，房價(jià)會(huì)隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變而發(fā)生怎樣的變化。