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　　供不應(yīng)求是導(dǎo)致物價(jià)上漲的主要原因。房地產(chǎn)行業(yè)也概莫能外。近幾年來，隨著住房需求的持續(xù)加大，房價(jià)隨之高漲。供需矛盾表現(xiàn)活躍。盡快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有所幫助。而90平米內(nèi)的小戶型無疑是住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向。若想在小戶型內(nèi)有所作為，必須注重戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新思維。

　　一、研究背景

　　1、市場(chǎng)背景

　　2006年深圳房價(jià)瘋漲，商品房住宅較去年上漲約30%，均價(jià)達(dá)到9106元/平方米。2006年住宅商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積約694.57萬平方米，同比減少5.43%，商品房住宅銷售面積779萬平方米，供求關(guān)系緊張。

　　2、政策背景

　　2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。意見規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　該政策出臺(tái)的主要目的是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供應(yīng)套數(shù)，穩(wěn)定住房價(jià)格。眾所周知，價(jià)格上漲過快主要是由供求失衡引起，所以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加結(jié)構(gòu)性供應(yīng)，成為解決房價(jià)問題的關(guān)鍵。即使市場(chǎng)出現(xiàn)暫時(shí)性拼合戶型以期求得大戶型產(chǎn)品，但該手段不會(huì)是長久之計(jì)，在經(jīng)濟(jì)增長，房價(jià)上漲的背景下，小戶型產(chǎn)品一定是房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢(shì)。參照其他國家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日本都是小戶型產(chǎn)品為主，地少人多，資源稀缺，供求緊張，房價(jià)高漲，小戶型成為購房者的必然選擇。所以，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭下，想要占領(lǐng)市場(chǎng)，小戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新成為必然之路，一場(chǎng)新的戶型變革即將來臨。

　　圖1：小戶型產(chǎn)品是未來房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)

　　二、研究范圍

　　然而，對(duì)于小戶型概念和范圍的界定，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)新政內(nèi)容和深圳市場(chǎng)狀況，本文確定的小戶型研究范圍為50平方米以下的一房，80平方米以下的兩房和90平方米以下的三房。

　　三、深圳小戶型設(shè)計(jì)現(xiàn)狀

　　目前深圳市場(chǎng)部分小戶型產(chǎn)品已推出，如可樂園、卡羅社區(qū)等；

　　1、設(shè)計(jì)特點(diǎn)概述

　　1)大小戶型拼合：相鄰兩套房組合成大面積房，但市場(chǎng)上的產(chǎn)品還僅限于簡單的組合，欠缺考慮組合后的空間利用合理性，浪費(fèi)面積較大，且裝修成本較高。

　　2)贈(zèng)送面積類：贈(zèng)送凸窗、空中花園等，將娛樂空間外移；

　　3房2廳1衛(wèi)-套型面積89平方米

　　3)利用層高空間：以LOFT形式做夾層；

　　1房2廳1衛(wèi)建筑面積53-59平方米，5.6米高客廳+雙層空中花園

　　4)合理功能分區(qū)，盡量節(jié)省交通空間

　　1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)-套型面積38平方米

　　戶型特點(diǎn)：該戶型充分利用了面積，過道面積較小，傳統(tǒng)設(shè)置生活陽臺(tái)的地方改設(shè)了衛(wèi)生間，節(jié)約了面積，臥室外還有一舒適陽臺(tái)，生活?yuàn)蕵贩奖恪?/p>

　　2、房間尺度情況

　　在單個(gè)戶型的研究過程中，除了研究房間功能外，還要研究房型的開間。在設(shè)計(jì)過程中，我們需在保證房間的使用功能的前提下，合理組織交通動(dòng)線，組合相關(guān)功能空間或根據(jù)情況取舍陽臺(tái)數(shù)量或面積，突出戶型的綜合優(yōu)勢(shì)。

　　3、戶型公攤面積情況

　　在90平方米緊湊面積空間里，我們不僅要研究單個(gè)戶型的面積，還要結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)層平面布局研究。不同的平面布局或樓層高度會(huì)影響到戶型的公攤面積，從而影響到單個(gè)戶型平面的設(shè)計(jì)。目前市場(chǎng)上戶型公攤面積均還偏大，有壓縮的空間；且組合形式還比較單一，傳統(tǒng)，有創(chuàng)新的空間。

　　四、探討小戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新思路

　　我國目前住宅發(fā)展的現(xiàn)狀，不僅僅在于多而繁華，而是在于在合理的經(jīng)濟(jì)性的前提下，實(shí)現(xiàn)住宅空間的合理化和宜人化。為了達(dá)到更加合理化和宜人化的目標(biāo)，我們提出以下戶型創(chuàng)新思路：

　　1、創(chuàng)新思路

　　1)向高空發(fā)展：LOFT形式，增加樓層高度，香港就有很多住宅建筑達(dá)到34層以上高度。

　　2)贈(zèng)送面積：凸窗、空中花園等；(圖略)

　　3)拼合設(shè)計(jì)

　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮可拼合性：相鄰兩套房組合成大面積房；

　　4)細(xì)分室內(nèi)空間功能，重新組合空間結(jié)構(gòu)；

　　a)儲(chǔ)物間：增加玄關(guān)或陽臺(tái)儲(chǔ)物功能，設(shè)置頂柜儲(chǔ)物；利用墻內(nèi)空間儲(chǔ)物；

　　b)衛(wèi)生間：精細(xì)分工，創(chuàng)造一個(gè)半的衛(wèi)生間形式：學(xué)習(xí)日本集合住宅設(shè)計(jì)，把衛(wèi)生間這三大件精細(xì)隔開，面盆、馬桶、花灑分開設(shè)置，馬桶可與手盆單獨(dú)設(shè)計(jì)為半個(gè)衛(wèi)生間，另外一衛(wèi)則只需設(shè)置面盆和花灑，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用衛(wèi)生間的尷尬。

　　c)餐廚結(jié)合：操作臺(tái)與炒菜間獨(dú)立設(shè)置，把操作臺(tái)和餐廳拼接，做成小中西廚的形式，這樣一來可以大大節(jié)省廚房的面積，可節(jié)省約3-4平方米；

　　d)餐廳與起居室合一減少過道面積；

　　e)彈性空間：設(shè)置一個(gè)彈性空間房，可以做書房、兒童房、娛樂室等，不需要的家庭打通連接主臥，增加主臥舒適度；

　　5)室外減少公攤面積，可組合一梯多戶型的標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)

　　通常，多層住宅戶公攤面積約6.5-7.5平方米，中高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加4-6平方米，高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加6-8平方米，在設(shè)計(jì)時(shí)需考慮選擇合適的公攤面積。

　　2、香港14平方米小單位案例

　　面積分配：一二人小單位的廚廁占單位面積縮小至33%，約4.6平方米，設(shè)計(jì)時(shí)考慮充分利用空間擺放家具；為了加強(qiáng)通風(fēng)采光，面街的一面墻全作為玻璃；另外在廚房側(cè)面設(shè)置一個(gè)有蓋的涼衣平臺(tái)，方便實(shí)用。

　　以上介紹了小戶型設(shè)計(jì)技巧，雖然戶型可以做到緊湊小面積，但是也會(huì)引發(fā)一些其他問題；如采光通風(fēng)問題、原有生活習(xí)慣問題、社區(qū)公建配套增多、規(guī)劃設(shè)計(jì)密度，容積率提高等，這些都需要進(jìn)一步考慮，盡量在小與舒適之間求得平衡，同時(shí)，積極借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)和開發(fā)新設(shè)備和新材料。

　　五、細(xì)分客戶，細(xì)分需求

　　小戶型是市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，未來的小戶型已不僅僅是低收入者或者年輕置業(yè)者的選擇，70%的供應(yīng)量已包含了大部分中產(chǎn)階層或中高收入者，客戶的置業(yè)年齡也不只年輕者，未來小戶型客戶典型特征：置業(yè)范圍擴(kuò)大化、家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜化、置業(yè)年齡多級(jí)化。根據(jù)這些特征，在有限的面積下，項(xiàng)目不能像以前以一種戶型應(yīng)變千種情況，應(yīng)細(xì)分客戶對(duì)于戶型的需求，盡量讓戶型空間使用率達(dá)到最大化。對(duì)于單身人群，戶型通?？勺鰡伍g配套，一房一廳戶型，部分滿足一二人的居住空間，一房兩廳戶型；兩房客戶中，部分客戶只需兩房一廳一衛(wèi)，部分客戶需兩房兩廳一衛(wèi)；三房客戶中，部分客戶需求三房兩廳兩衛(wèi)，部分客戶需求三房兩廳一衛(wèi)或三房一廳一衛(wèi)；由此可見，客戶對(duì)各功能空間面積分布要求不一，有的注重臥室，有的注重廳衛(wèi)，所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)或定位時(shí)可再次細(xì)分客戶層次和需求情況，靈活運(yùn)用以上所述戶型設(shè)計(jì)技巧，使其真正滿足客戶需求。

　　在此，我們強(qiáng)調(diào)適宜尺度空間，引導(dǎo)合理消費(fèi)。

　　六、結(jié)論

　　小戶型設(shè)計(jì)仍存在諸多難題，這就要求設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)中充分利用空間，考慮家具的擺放，創(chuàng)造彈性空間，疊合空間等，同時(shí)，政府、開發(fā)商還應(yīng)引導(dǎo)消費(fèi)，讓消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，并真正體會(huì)到小戶型，大空間，高效能的生活。