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　　全國城市住房工作會議延伸解讀之微觀篇>>>

　　8月23日，武漢各區(qū)政府、武漢市相關部門、經(jīng)濟適用住房開發(fā)企業(yè)和2006年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強，在黃埔人家小區(qū)召開“學習推廣黃埔人家經(jīng)驗，加強經(jīng)濟適用住房建設管理的現(xiàn)場工作會”。武漢經(jīng)濟適用住房建設管理指導標準在會議上被提出。

　　據(jù)了解，在當天的會議上，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局局長陳世平表示，房管部門計劃從四個方面，加大保障力度，繼續(xù)擴大保障范圍。而其所說的措施，正符合“24號文”的精神。

　　這場對“24號文”的完美落地，被業(yè)內人士喻為武漢保障住房政策的總結和展望。

　　次日，全國住房保障工作大會在京召開。國土房管局相關人士透露，武漢主管房產(chǎn)工作的領導已經(jīng)與會，一回來，相關政策就會落實。

　　全國就要進入保障性居住時代，武漢與之隨行。

　　從最低收入到低收入的保障

　　“‘十一五’末期，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。”“24號文”對市民影響最大的就是這一條。此前，只有領取最低生活保障補助的城鎮(zhèn)最低收入家庭才有資格申請廉租住房。但根據(jù)“24號文”，今后廉租房的對象將不只限于雙特困戶家庭了。

　　而早在今年6月，湖北省政府出臺《關于加強城鎮(zhèn)居民住房保障工作的意見》已經(jīng)指出，力爭到“十一五”期末，保證中低收入家庭買得起、買得到住房，或租得到、租得起合適的住房。同時，要求在今年年底前，所有的市縣都要建立廉租房制度，對人均住房建筑面積不足8平方米的城鎮(zhèn)低收入家庭，實現(xiàn)廉租房應保盡保。

　　住房保障制度一直走在前列的武漢，自然不會落后于人。

　　“最低收入家庭實行住房保障，涉及到保障資格的認定和保障措施的落實等問題，是一項系統(tǒng)工程。”武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關負責人表示，武漢市按照廉租房先解決最困難的原則，逐步將廉租房制度予以推進。為了讓低保家庭全面享受住房保障，武漢實施打分評定制度，對孤寡老人、殘疾人家庭優(yōu)先實施住房保障，給予租金補貼或配房租賃。

　　7月，武漢市在6平方米以下低保家庭應保盡保的基礎上，全面啟動6—8平方米低保家庭租金補貼工作。同時，租金補貼從每月每平方米6元提高到8元。

　　武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局副局長朱志強說，預計到今年年底總計可解決近2萬戶低保家庭的住房困難。

　　保障住房未來的變局

　　關于“24號文”議論最多的規(guī)定無疑是：經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內。

　　目前，武漢市的經(jīng)濟適用房面積標準，以《武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法》為準，該《辦法》規(guī)定：經(jīng)濟適用房必須是中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套控制在60平方米左右。

　　其細化后的控制標準為：多層住宅戶均建面為70平方米，最小戶型建面為45平方米，最大為85平方米；小高層住宅戶均建面為75平方米，最小戶型建面為50平方米，最大為90平方米；高層戶均建面為80平方米，最小戶型建面為55平方米，最大為95平方米。

　　今年，武漢又規(guī)定“經(jīng)濟適用住房建設以低容積率、低價格的多層和小高層為主，原則上不再建高層經(jīng)適房，減輕購房者負擔”。這意味著，目前武漢市的經(jīng)濟適用房建筑面積范圍是：45—90平方米。

　　武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關人士表示，“會以《意見》為指導，對現(xiàn)行的標準進行適當?shù)母?rdquo;，因目前武漢市廉租房采用的小戶型基本上在50平方米以內，符合《意見》要求，所以不會做出更改。

　　但在23日的會議上，武漢市副市長尹維真對不需要更改面積的廉租房，作出了明確的指示：“用于安置廉租戶住房內的室、廳、廚、廁的墻體及粉飾按規(guī)范同步實施，做到交鑰匙即可搬家住人。”

　　而對于保障型住房的土地供應量要占到總住宅用地供應量70%以上的規(guī)定，開發(fā)商們有所擔憂，這將導致市場上供應總量超過70%的住宅是保障型住房，這對商品房市場的沖擊將是非常大的。但武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會張嘉東表示，目前住宅市場還存在穩(wěn)定的消費力，無論是購買經(jīng)濟適用房還是租住廉租房，都對消費人群有所限制，“不會對整體樓市產(chǎn)生大的沖擊”。

　　下一站的方向

　　從全國住房保障工作會議上透露出的消息表明，“24號文”的核心內容，堅定不可動搖，將成為我國下一步房地產(chǎn)的主導方向。

　　而就目前來看，盡管武漢市相關政策與之完全吻合，那是否就意味著沒事？答案是否定。

　　從23日的會議上，陳世平透露的武漢市后期住房保障的四大推手，可以大致推算出，住房保障在武漢的方向。

　　一是抓緊制定城市低收入家庭資格認定辦法，開展低收入家庭住房調查，定期公布保障對象的條件和實施保障的標準；二是報請市政府按國家規(guī)定落實土地出讓凈收益一定比例的資金、住房公積金增值收益和從財政預算中安排的廉租住房保障資金，為住房保障工作提供充沛的資金來源；三是落實國家對保障性住房新的扶持措施：土地實行劃撥方式供應，并在土地供應計劃中予以優(yōu)先安排；建設過程中一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；四是多渠道籌集房源，采取新建、收購、改建、鼓勵社會捐贈和企事業(yè)單位自行籌集等方式增加房源供應。更主要的是在經(jīng)濟適用住房以及商品住房小區(qū)中配建，形成高、中、低收入者的小區(qū)。

　　陳世平表示：“目前，全市經(jīng)濟適用住房施工面積已達348萬平方米，今年下達計劃的項目陸續(xù)開工以后，明后兩年將有大量的經(jīng)濟適用住房上市。”

　　住房保障新時代，似乎已曙光閃現(xiàn)。

　　-質疑與解惑

　　疑惑：低收入家庭如何界定？

　　《意見》將廉租房的供應對象由以往的城市最低收入家庭擴展到了城市低收入家庭，同時還提出了廉租房與經(jīng)濟適用房家庭的無縫連接，這對于那些達不到廉租房的申請條件但又買不起經(jīng)濟適用房的家庭而言，無疑是一個極大的利好。

　　業(yè)內人士認為，《意見》設計的保障性住房體系僅限定在一個小范圍內，很難達到社會各階層的利益平衡，面臨一些切實的難題，比如，低收入家庭如何界定？在目前房地產(chǎn)市場價格居高不下的情況下，占絕大多數(shù)的中等收入民眾的住房如何來解決?

　　“中收入家庭成了商品房時代最尷尬的一個階層，”中天鴻源房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)濟師李濤說。

　　此外，《意見》規(guī)定“廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”，那么又面臨一個問題：三者各占多大的比例？供應和需求在各個層次上能否相互匹配？中孚信地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理江浩認為，“每一個城市的情況都不一樣，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)形成了一定規(guī)模的中產(chǎn)階級，如果完全按照這個70%的比重來開發(fā)，可能造成整個城市資源的浪費，也無法適應整個市場和客戶的需求。”

　　建議：廉租房不宜遠離市中心

　　擴大廉租住房制度的保障范圍是國務院24號文件的核心精神，一個非常關鍵的問題尚未引起足夠的注意，那就是廉租房應建在哪里？

　　眾所周知，土地出讓是地方政府重要的財政收入來源，越是市中心的土地出讓價格越高，為充分發(fā)掘城市中心土地的價值，廉租房等社會保障性住房往往“讓位于”商品房，越來越遠離市中心，使得享受社會保障性住房的人群逐漸被邊緣化，這有可能成為危及社會穩(wěn)定的隱患。

　　合富輝煌市場拓展部錢坤則認為，建造廉租房時應考慮生活成本和就業(yè)機會的因素，還可通過購買、改造城區(qū)舊有建筑，降低廉租房建設成本、促進其合理布局。