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　　菲律賓華人首富陳永裁讓他的裕景興業(yè)在內(nèi)地潛伏了十年，直到2005年，上海裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)竣工，裕景才又一次拉開了在中國(guó)地產(chǎn)的全面布局。

　　如果用陳永裁坐直升飛機(jī)上班并控制了菲律賓航空這樣的具體事例來衡量裕景的實(shí)力，相信任何開發(fā)商都會(huì)側(cè)目。事實(shí)上陳永裁是東南亞出了名的“煙草大王”與“銀行大王”。陳永裁在內(nèi)地的投資則涉及到房地產(chǎn)、銀行業(yè)及啤酒等多個(gè)領(lǐng)域。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資裕景大多不向銀行貸款，而是直接注資進(jìn)行，現(xiàn)金實(shí)力可見一斑。

　　裕景曾在上世紀(jì)90年代初在北京做過住宅，但2004年以后已經(jīng)基本不做住宅開發(fā)，大多做城市綜合體和地標(biāo)性建筑。

　　如今，裕景在上海、廈門、沈陽(yáng)、大連等多個(gè)城市開始發(fā)力。日前，《觀點(diǎn)》雜志對(duì)裕景地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁黃世達(dá)進(jìn)行了專訪。

　　《觀點(diǎn)》：裕景在中國(guó)有很多年了？

　　黃世達(dá)：87年才去香港，從93、94年開始進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。

　　《觀點(diǎn)》：好像90年代初期進(jìn)入中國(guó)以后，買了地，但是沒怎么做？

　　黃世達(dá)：不是說沒有做，有做，只是進(jìn)度比較慢一點(diǎn)。主要還是經(jīng)營(yíng)環(huán)境的問題，集團(tuán)覺得這個(gè)市場(chǎng)還沒成熟，做起來比較小心。這個(gè)也是沒辦法的事情，一方面是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不成熟，另外一個(gè)就是我們也不成熟，要做得熟，要熟悉中國(guó)的情況，現(xiàn)在我們團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有十年的經(jīng)驗(yàn)了，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)比較熟悉。我們93、94年拿地，94、95年也在拿。在97年開始有幾個(gè)項(xiàng)目開始啟動(dòng)了，主要是北京的朝陽(yáng)園，廈門一個(gè)項(xiàng)目，銀行中心。

　　《觀點(diǎn)》：現(xiàn)在土地儲(chǔ)備大概有多少？

　　黃世達(dá)：現(xiàn)在加起來的土地儲(chǔ)備大概有兩百七十萬平方左右。

　　《觀點(diǎn)》：大概主要是做商業(yè)？

　　黃世達(dá)：主要還是做商業(yè)和寫字樓，我們主要是做走城市中心的城市綜合體，大連、上海都是這樣的。我們也嘗試過住宅，就是公寓，朝陽(yáng)園就是典型的公寓，我們也做過單純的寫字樓，比如說銀行中心。但最后還是覺得我們比較適合做城市的綜合體和城市的地標(biāo)性建筑。我們的優(yōu)勢(shì)和成熟的經(jīng)驗(yàn)、理念都在這里。我們比較熟悉這方面的情況，無論是小規(guī)模的還是大規(guī)模的城市綜合體，就像東方廣場(chǎng)這樣的。

　　《觀點(diǎn)》：不同的城市對(duì)不同的這類建筑的要求有什么不一樣呢？

　　黃世達(dá)：這個(gè)要看不同城市不同的承載能力，這種綜合體在沈陽(yáng)的城市可能會(huì)比較大一點(diǎn)，但在大連可能就沒這么大，再小一點(diǎn)的城市可能更小，大連可能需要80萬，90萬的建筑面積，但在其他小一點(diǎn)的城市可能只要20萬，30萬，在上?？赡芫?00萬。對(duì)規(guī)模的要求不同，但上海、北京這樣的城市有難度。

　　《觀點(diǎn)》：什么樣的難度？

　　黃世達(dá)：因?yàn)樵谏虾?、北京可以做這樣項(xiàng)目的土地已經(jīng)沒有了。一線城市根本沒辦法再做像東方廣場(chǎng)、華茂這樣的項(xiàng)目。現(xiàn)在我們想要在成熟的二線城市做，成熟的二線城市還有幾個(gè)，但可能慢慢也沒有了，要到三線城市去了。另外就是金融環(huán)境不允許你做，包括銀行貸款、融資渠道都受到限制。海外融資容易一些，但國(guó)內(nèi)開發(fā)商就有難度。一般國(guó)內(nèi)的開發(fā)商很難去做這個(gè)綜合體。像這樣的綜合體，現(xiàn)在你做就要做好，你要和東京和紐約的建筑比，不要和國(guó)內(nèi)的比，要不就做差了。

　　《觀點(diǎn)》：裕景在中國(guó)的模式好像比較奇怪，跟菲律賓航空公司的航線有關(guān)。

　　黃世達(dá)：我們?cè)诜坡少e航空航線到達(dá)的城市發(fā)展比較多，除了廣州之外，估計(jì)很快在沈陽(yáng)和大連也會(huì)有。陳老板在內(nèi)地的業(yè)務(wù)很多，有銀行，廈門有個(gè)總行，重慶有個(gè)分行。

　　《觀點(diǎn)》：如何看中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的？

　　黃世達(dá)：我覺得還是有很大的增值空間的，商業(yè)地產(chǎn)比較增值就是在經(jīng)營(yíng)這一方面。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)比較多，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有些城市的城市中心的住宅價(jià)格比寫字樓的價(jià)格高，這個(gè)是不正常的。中國(guó)的金融環(huán)境還是不鼓勵(lì)商業(yè)，商業(yè)的流通性不強(qiáng)，國(guó)內(nèi)的融資渠道很少，為什么現(xiàn)在國(guó)內(nèi)做商業(yè)主要以港臺(tái)的開發(fā)商為主。如果政策不鼓勵(lì)的話，商業(yè)流通性問題不解決，這種商業(yè)價(jià)值被低估的情況還會(huì)持續(xù)。比如說我們現(xiàn)在要賣掉一個(gè)寫字樓，不能很快出手，稅率又高，就很難有買家能夠籌集這么多資金來買。所以你看到目前過內(nèi)市場(chǎng)的寫字樓、酒店買賣基本都是外資在做，但不活躍，商業(yè)的價(jià)值就很難被體現(xiàn)出來。

　　做商業(yè)地產(chǎn)必須要有資金實(shí)力，還要有經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)要有經(jīng)驗(yàn)堅(jiān)持。像東方廣場(chǎng)堅(jiān)持了多久才將他今天的價(jià)值體現(xiàn)出來。當(dāng)然這個(gè)堅(jiān)持要有資金實(shí)力。

　　《觀點(diǎn)》：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人才比較少，我們的經(jīng)營(yíng)人才從哪里來？

　　黃世達(dá)：我們有一個(gè)特性，我們自己可以做經(jīng)營(yíng)，可以訓(xùn)練出自己的團(tuán)隊(duì)來。另外我們有一些品牌，比如說酒店和商場(chǎng)。我們可能和別人合作，但是比較少。我們有五星級(jí)的酒店品牌——裕景大飯店，但是沒有六星級(jí)的酒店品牌，如果有六星級(jí)的酒店品牌不排除和別人合作的可能性。我們發(fā)展商場(chǎng)和寫字樓的經(jīng)驗(yàn)也比較充足，上海和廈門我們有了多年的經(jīng)驗(yàn)。我們團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在是“聯(lián)合國(guó)”，不同國(guó)家的人都有，在一起工作的有法國(guó)人、中國(guó)香港人、英國(guó)人、新加坡人。所有人都融合在一起管理，按照我們的需要來。我們也在本土挖人才。房地產(chǎn)是一個(gè)地域性的很強(qiáng)的行業(yè)，本土人才當(dāng)然要有。但類似于需要國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)的酒店管理人才，我們還是希望由我們有國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)的人來做，商場(chǎng)同樣是外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)比較好，所以我們比較務(wù)實(shí)。

　　商業(yè)地產(chǎn)要求每個(gè)環(huán)節(jié)都要做到最好，比如建筑設(shè)計(jì)這一塊，我們找美國(guó)最好的建筑師，這個(gè)基建都是國(guó)際水準(zhǔn)的，選材也堅(jiān)持最好的選材。中國(guó)的問題是理念問題，以前是建筑質(zhì)量很好但設(shè)計(jì)一塌糊涂，現(xiàn)在設(shè)計(jì)好了一些，但材料和質(zhì)量又一塌糊涂，他覺得材料不重要，人命不重要?？傊牧?、建筑設(shè)計(jì)和施工都要好，出來的產(chǎn)品才會(huì)好。另外就是在經(jīng)營(yíng)上一定要堅(jiān)持國(guó)際化。我們的圈子里都是老外，因?yàn)槿思易鲞@個(gè)有經(jīng)驗(yàn)。像東方廣場(chǎng)，剛做的時(shí)候業(yè)態(tài)不好，所以一定要堅(jiān)持，現(xiàn)在業(yè)態(tài)好了，就好了。我們有些項(xiàng)目現(xiàn)在也堅(jiān)持得很辛苦。

　　《觀點(diǎn)》：現(xiàn)在國(guó)家限制外資對(duì)投資有沒有影響？

　　黃世達(dá)：金融環(huán)境更差了，銀行借不到錢，對(duì)資金要求更高一點(diǎn)。我們現(xiàn)在都是通過注資的方式，一般國(guó)內(nèi)沒有自己注冊(cè)幾十個(gè)億幾百個(gè)億的。但我們會(huì)，我們也只有通過這種手段來做了。