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　　南京西路頂級商業(yè)環(huán)境、甲級寫字樓95%以上的高入駐率，決定了該商圈寫字樓的頂級地位，租金也因此居高不下。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部寫字樓研究專員張娟認(rèn)為，盡管寫字樓租金相對較高，但該區(qū)域?qū)懽謽菍μ嵘蛻粜蜗蠛椭扔幸欢ǖ拇龠M作用，因此入駐率一直居高不下。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，在供應(yīng)、需求的良性循環(huán)下，原先在南京路上辦公的實力不太強的企業(yè)，將會被更多的國際一線品牌企業(yè)所擠出，租金也是長期看好。3月底正式啟動預(yù)租的越洋廣場，其國際甲級辦公樓部分的預(yù)租率已達(dá)50%，日租金1.4美元/平方米起。

　　供應(yīng)：近期新增辦公物業(yè)較少

　　張娟表示，近期南京西路中央商務(wù)區(qū)(CBD)區(qū)域新入市寫字樓項目相對較少。南京西路區(qū)域區(qū)內(nèi)投入使用或即將投入使用的寫字樓約34幢，已投入使用的寫字樓，大多建成于2000年左右。

　　據(jù)悉，南京西路目前投入使用的30幢寫字樓中，甲級寫字樓約為10個，乙級寫字樓大約有20個。目前區(qū)內(nèi)可使用辦公面積為134.87萬平方米，入駐率為90%左右；其中，甲級寫字樓可使用面積為72.23萬平方米，入駐率為96%左右。

　　薛建雄認(rèn)為，與南京東路步行街相比，南京西路缺乏人流優(yōu)勢，但靜安區(qū)是滬上商務(wù)樓宇和賓館集聚的區(qū)域，有著購買力較強的白領(lǐng)群體，因此南京西路區(qū)域就被定位在高級商務(wù)商業(yè)區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，通過幾年的發(fā)展，目前南京西路已經(jīng)形成了幾個特色區(qū)域：在茂名路至西康路段，梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、中信泰富等商廈構(gòu)成了高層次的精品和國際名牌消費商圈。高品質(zhì)的商業(yè)特色同時向南京西路四周輻射，王家沙、石門二路沿線商店引進國內(nèi)品牌；青海路成為具有文化氛圍的古玩收藏和旅游產(chǎn)品街。

　　在西康路至常德路段，是高級商務(wù)區(qū)。眾多海內(nèi)外大公司的進駐，使這一地段形成了格調(diào)高雅、多功能、現(xiàn)代化國際性商務(wù)辦公中心區(qū)。

　　張娟認(rèn)為，南京西路擁有高檔寫字樓、高級商圈，周圍的交通配套設(shè)施也非常便利。軌道交通2號線以及縱橫交錯的公交路線，保證了南京西路交通的順暢，為該區(qū)域更好的發(fā)展，創(chuàng)造了條件。

　　售價：物以稀為貴

　　目前南京西路區(qū)域在售寫字樓物業(yè)，銷售價格都在20000元/平方米以上，平均價格為24000元/平方米左右。張娟表示，地處南京西路商圈的寫字樓物業(yè)，擁有較大的區(qū)位優(yōu)勢，交通商業(yè)配套設(shè)施比較完善，便于物業(yè)日后的發(fā)展；而且物業(yè)本身的品質(zhì)也不斷提高，辦公環(huán)境和服務(wù)不斷得到改善，能夠體現(xiàn)良好的性價比。

　　薛建雄認(rèn)為，南京西路區(qū)域在售寫字樓的總量雖然較少，但是區(qū)內(nèi)在售寫字樓的品質(zhì)卻比較高，因此銷售價格也比較高，但區(qū)內(nèi)銷售狀況良好。

　　來自上海中原的資料顯示，南京西路區(qū)域?qū)懽謽侨腭v客戶中，物流商貿(mào)類企業(yè)為主流，咨詢服務(wù)類企業(yè)緊隨其后位列第二位。

　　張娟認(rèn)為，這主要是因為，南京西路區(qū)域是上海的商業(yè)中心區(qū)域之一，人流量較大，符合商業(yè)發(fā)展的需求，加之該區(qū)域的交通非常便利，寫字樓物業(yè)知名較高，有利于提高入住企業(yè)的形象。

　　與此同時，金融、投資等行業(yè)選擇南京西路區(qū)域的比重，遠(yuǎn)低于全市水平。張娟認(rèn)為，這主要是由于該類行業(yè)屬于新興行業(yè)，同時在其他區(qū)域已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。另外，在其他行業(yè)在南京西路區(qū)域所占比重均高于全市平均水平，可見南京西路區(qū)域辦公地位較高。

　　租金：明顯高于全市平均水平

　　張娟表示，近一年來，南京西路的甲級寫字樓租金水平，基本上高于全市的平均租金水平，而且這一現(xiàn)象在今后將日益明顯。

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從租金水平上來看，南京西路區(qū)域甲級寫字樓平均租金在1.06美元/平方米/天左右，而乙級寫字樓平均租金則保持在0.58美元/平方米/天左右；從物業(yè)管理費上來看，甲級寫字樓比絕大多數(shù)乙級寫字樓要多出15%左右。張娟認(rèn)為，這表明甲級寫字樓與乙級寫字樓在物業(yè)管理水平上還存在著一定的差距。

　　南京西路區(qū)域的寫字樓租金水平，明顯高于上海的平均水平。張娟表示，南京西路區(qū)域由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通、商業(yè)等配套設(shè)施非常完善，并且辦公氛圍比較濃郁，辦公條件比較成熟，受到了眾多國內(nèi)外企業(yè)的青睞，紛紛入住，從而拉升了該區(qū)域的寫字樓租金水平。

　　張娟認(rèn)為，盡管租金水平較高，但南京西路區(qū)域?qū)懽謽堑娜腭v率較高。一方面是由于該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢明顯，辦公氛圍比較成熟；另一方面也與該區(qū)域新增寫字樓的供應(yīng)匱乏有關(guān)。值得一提的是，該區(qū)域乙級寫字樓的入駐情況相對其他區(qū)域比較樂觀。

　　采訪后記

　　南西新舊寫字樓將呈兩極分化走勢

　　盡管南京西路商圈目前在建的寫字樓項目不多，今后幾年新增項目也不多，但其較為優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，是促使其迅速發(fā)展的基礎(chǔ)，今后仍將保持快速發(fā)展勢頭，這將對上海寫字樓市場未來發(fā)展起到極大的促進作用。

　　在新增供應(yīng)相對較少的行情下，甲級寫字樓更是供不應(yīng)求。租金水平也隨之“水漲船高”，目前已高于全市的平均水平，空置率更是持續(xù)走低。

　　張娟同時指出，目前南京西路商圈寫字樓呈現(xiàn)出配套不足的跡象，但是考慮到其所處的區(qū)位優(yōu)勢，物業(yè)自身的配備稍顯不足不會影響到區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃狀況。但是隨著時間的推移，這一不足將逐漸制約區(qū)域?qū)懽謽堑恼w發(fā)展，屆時將會出現(xiàn)新舊寫字樓兩重天的態(tài)勢。

　　南京西路區(qū)域作為上海市商務(wù)的核心區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)的交通、商業(yè)環(huán)境以及商務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)都在緊鑼密鼓的進行中；而在這個過程中，市場對其的認(rèn)可度也在不斷提升，這變?yōu)槠淙蘸蟮睦^續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　張娟認(rèn)為，南京西路區(qū)域未來幾年新增供應(yīng)不多，基本以消化現(xiàn)有寫字樓為主，甲級寫字樓供求狀況嚴(yán)峻，空置率能夠保持在3%～5%左右；新增供應(yīng)不多，以及在售寫字樓物業(yè)品質(zhì)的不斷提升，為其價格提供了不斷攀高的可能，市場去化仍比較樂觀，新建寫字樓租金水平增長迅速。