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　　被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“寫字樓中的湯臣一品”的陸家嘴中融碧玉藍(lán)天大廈，近日，一位美籍華人“猛砸”約5.3億元，購買了該項(xiàng)目72套房源，創(chuàng)下目前上海寫字樓購買成交單價(jià)新高。按此售價(jià)該案的寫字樓必須達(dá)到15元/平方米/天左右的租金，才能獲得相當(dāng)于8%的年租金回報(bào)。這已明顯高于目前陸家嘴地區(qū)甲級(jí)寫字樓的平均租金，但依然有10多家海外基金接洽整體收購碧玉藍(lán)天，多家內(nèi)地公司以及香港的恒生銀行、東亞銀行等也曾對(duì)大廈冠名都表示了濃厚的興趣。未來陸家嘴甲級(jí)寫字樓究竟還有多大的需求？租金還有多大的上升空間？

　　金融機(jī)構(gòu)力挺陸家嘴商務(wù)租金

　　第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，在陸家嘴地區(qū)的寫字樓租戶中有43%是金融公司，估計(jì)到2010年，這一比例將上升到50%至55%。近兩年來，大型金融公司在陸家嘴租用的寫字樓面積擴(kuò)大了近400%，小型的金融公司也擴(kuò)大了100%的租用面積，金融銀行業(yè)已經(jīng)成為陸家嘴寫字樓租戶需求的主力軍。商業(yè)樓宇部高級(jí)董事柯磊認(rèn)為，未來陸家嘴地區(qū)仍將重點(diǎn)發(fā)展以金融業(yè)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的租戶將繼續(xù)增加，這從一些在建寫字樓的命名上就顯而易見：由新鴻基打造的國際金融中心；日本森大廈株式會(huì)社投資的“上海環(huán)球金融中心”；渣打銀行冠名了陸家嘴發(fā)展大廈，將其更名為“渣打銀行大廈”；匯豐拿下了陸家嘴最大的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目—上海國金中心5.3萬平方米的20層辦公樓面，并將雙子塔樓中的一座辦公樓冠名為匯豐銀行大樓。

　　陸家嘴坐分申城寫字樓“半壁江山”

　　除了金融服務(wù)機(jī)構(gòu)外，目前在陸家嘴寫字樓租戶中排名第二是制造業(yè)，柯磊認(rèn)為制造業(yè)租戶也會(huì)逐漸增多，如通用汽車、貝爾制藥等大型制造公司，在浦東有生產(chǎn)廠房，因此在陸家嘴設(shè)立總部。另外，由于浦西甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量越來越少，沒有面積供企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)，浦東的配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展很快，新蓋寫字樓的質(zhì)量較高，因此也逐漸吸引了原本在浦西辦公，如今尋求擴(kuò)張的專業(yè)服務(wù)和信息技術(shù)公司，如國際4A廣告公司、房地產(chǎn)研究代理公司等。

　　雖然目前上海寫字樓供應(yīng)依舊是浦西占據(jù)主導(dǎo)地位，57%的寫字樓供應(yīng)來自浦西，但這種局面將隨著未來三年陸家嘴寫字樓的供應(yīng)而打破。隨著目前正在建設(shè)中的上海環(huán)球金融中心、未來資產(chǎn)大廈、時(shí)代金融中心、渣打銀行大廈等大型寫字樓項(xiàng)目的全面竣工，單這幾個(gè)項(xiàng)目就有將近40萬平方米的供應(yīng)量，使浦東僅陸家嘴地區(qū)就可以與浦西坐分寫字樓市場的“半壁江山”。

　　甲級(jí)寫字樓租金將增長近27%

　　顯而易見，陸家嘴寫字樓市場的樂觀前景，主要得益于跨國金融機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張和浦西甲級(jí)寫字樓市場供應(yīng)的日益萎縮所帶來的強(qiáng)勁租戶需求。自2000年從谷底回升以后，陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽悄曜饨鹌骄鲩L率保持在7.7%的高位。基于此，柯磊認(rèn)為，由于日益激增的需求，因此今后三年陸家嘴地區(qū)不會(huì)因?yàn)榧准?jí)寫字樓的新軍大量入市而造成寫字樓空置率上升現(xiàn)象，租金還會(huì)出現(xiàn)一定的增漲。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前，陸家嘴地區(qū)寫字樓的平均租金達(dá)到每平方米每天8元至10元人民幣，而一些品質(zhì)較高的甲級(jí)寫字樓已達(dá)到了12元/平方米/天。上海環(huán)球金融中心宣布，其租金水平期望超過公司旗下另一寫字樓目前的3美元/平方米/天10%的租金水平對(duì)外招租，如此而言，上海寫字樓的最高租金水平將因此刷新至3.3美元/平方米/天?？梢姡懠易鞂懽謽堑纳登熬氨黄毡榭春?，一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測在2010前，陸家嘴的甲級(jí)寫字樓租金將增長近27%。