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　　由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個資本時代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為王德勇演講實錄。

　　王德勇：各位女士們、先生們大家上午好，很高興有機會和大家分享一些研究的心得和想法。我今天講的題目全球地產(chǎn)看中國，副標(biāo)題心有多高，舞臺就有多大，這個題目看起來比較振奮人心，這個具體的內(nèi)容我想就是分四個方面和大家講：

　　一，房地產(chǎn)資本論。

　　二，世界地產(chǎn)看中國。

　　三，偉大的成長。

　　四，心有多高，舞臺有多大。

　　房地產(chǎn)資本論是我們在04年底提出來的一個觀點，我們其實觀點非常簡單，大家可能也都深有體會，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)在中國資本金的要求是在迅速提高，提高的速度是每5年10倍的速度在提高，這些大家可以回想到，非常簡單，比方說我們在90年代做開發(fā)的話，可能只需要幾百萬的資金就夠了，95年就提高千萬級別，到2000年是億級別，05年是10億級別，到2010年絕對是100億級別，這個資本論在未來成立，100億很多人都不太相信，至少會去年的時候，絕大多數(shù)人都不相信，做房地產(chǎn)需要100億凈資產(chǎn)，需要這么多嗎？去年沒有人相信，但是在今年的話，應(yīng)該說凡是都沒有接觸的人，接觸的企業(yè)都深信的認(rèn)為必須100億，少于的話到2010年很難做成比較持續(xù)發(fā)展的公司。

　　很簡單，到今年或者說明年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)過百億，大概是15家左右，到2010年絕對超過30家，這個是什么概念？就是大家也可以看到，另一個土地市場在越來越公開透明，土地市場在迅速公開化加強的化，未來拿地必定是公開化的，這時候是誰錢多誰就可以拿地。

　　如果再2010年有30家以上的企業(yè)凈資產(chǎn)超過100億，拿地的本身事情只有這30家拿地的可能，公開市場占70%的話，房地產(chǎn)市場70%份額就是這30家，這樣的話，就得出結(jié)論很簡單，要想去參與這個市場，必須100億的凈資產(chǎn)，所以，還是給整個行業(yè)所帶來的挑戰(zhàn)是非常大的，我們也可以企業(yè)怎么樣來達(dá)到行業(yè)的要求？其實在過去是通過企業(yè)自身的經(jīng)營是能夠?qū)崿F(xiàn)，比方說百萬到千萬、到億元是可以達(dá)到增長的速度，但是在接下來五年時間里面10個億到100億，通過開發(fā)很難積累的，唯一的可行方式就是資本市場，所以，從10個億到100億凈資產(chǎn)的跨越必須通過資本市場才能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　所有大家看到房地產(chǎn)在上市、借殼為什么大量發(fā)生，我覺得能夠看輕這樣的趨勢，上市成為必然的選擇，現(xiàn)在退出的企業(yè)也很多，也是一個很明智的選擇，要么把企業(yè)做大，要么退出，當(dāng)然這兩個選擇并不是哪個好？哪個壞，都是可供選擇的道路，第二個方面就是世界地產(chǎn)看中國，縱觀全球來看，過去的幾年全球的地產(chǎn)都在蓬勃發(fā)展，未來一定會發(fā)生分化，在西方已經(jīng)有這樣的跡象，在歐美無論價格，還是市場的價格，都開始出現(xiàn)回落，現(xiàn)在亞洲是獨步事件，在亞洲中國市場是最看好的，未來10里面全球來看中國市場成為全球最重要的是讓，就是在當(dāng)前西方的房地產(chǎn)出現(xiàn)滑坡的情況下，中國的市場一定會成為全球最重要的市場，相應(yīng)的中國好的公司一定成為全球最好的公司。

　　中國一線的城市會成為全球的一線城市，而中國的一線的公司一定能成為全球的一線的公司，這個結(jié)論得出對中國未來長周期中國房地產(chǎn)的持續(xù)看好，這些東西大家都是很熟悉，在未來得10年之內(nèi)這些東西都是不會發(fā)生的變化，人口紅利到2015年的時候，達(dá)到最高峰，到2020年出來比較有利的位置，在后面逐漸消失，當(dāng)然還有城市化，家庭規(guī)模很多因素，就這些來看，我們也是大概做了一個定量化的研究，基于幾個假設(shè)，中國對無住宅的需求量是每年13.8%的符合增長率，大概維持這樣的速度，是按這個速度來算，能到10年以后中國的地產(chǎn)規(guī)模會變得非常大。

　　另外，中國房地產(chǎn)泡沫在形成，這個我想大家還是各方面會慢慢認(rèn)可，中國房地產(chǎn)在形成泡沫，根本表現(xiàn)是現(xiàn)在買房的人都是有房的人，真正沒有房的人是買不起的，這個時候是泡沫出現(xiàn)的跡象，泡沫出現(xiàn)越來越大，最后的結(jié)果是什么？有兩種結(jié)果，一個是泡沫的破滅，日本當(dāng)年房地產(chǎn)是泡沫最后的破滅，但是在中國我認(rèn)為一定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于日本，有可能最后的泡沫變得破滅了，但是影響會很小。

　　當(dāng)然，還有種可能是泡沫的消失，中國的實體經(jīng)濟和日本是不一樣，持久是在國際社會壓力下是大部分提高日本的幣值，升值的情況導(dǎo)致日本實體經(jīng)濟在衰退，衰退以后，政府是采取降利率來刺激國內(nèi)經(jīng)濟，最后利率降低了零利率，在幣值大幅度提高和利率大幅度的下降，資產(chǎn)泡沫是快速形成，這兩個因素都是導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫形成的。

　　資產(chǎn)的泡沫在發(fā)展非常快，但是實體經(jīng)濟在衰退，這時候泡沫的破滅是必然的，而中國和它是有很大的區(qū)別，中國現(xiàn)在幣值在提高，實際上提高非常的緩慢，當(dāng)年日本破與形勢壓力，中國就非常好，自主性非常強，說是人民幣升值，可能基本上沒有升，只是相對美元在升，美元本身在貶值，所有貨幣平均去看，這也是我們的出口還能在升值沒有出現(xiàn)順差下降的趨勢。在一個國內(nèi)的經(jīng)濟沒有出現(xiàn)衰退的情況，還是在前景比較樂觀，而且越來越有過熱的傾向，國家也不是采取降低利率，還是在提高利率，只要實體經(jīng)濟快速增長，未來的泡沫就有消失的可能性，這些都是當(dāng)前的情況。

　　另外，作為房地產(chǎn)來看，還有一個情況就是土地供給是長期偏緊，我們國家提出18億畝耕地數(shù)字，這個數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于18億畝，從長周期來看一定是偏緊，改變供給的唯一變化就是改變城市變化，中國經(jīng)濟發(fā)展都是在東部地區(qū)，東部地區(qū)恰恰是耕地所在地區(qū)，發(fā)展必然占用耕地，而且耕地不下降的話，唯一的辦法要增加供給就是城市規(guī)劃的調(diào)整，如果城市化不做比較大的調(diào)整，土地供給中國是根本沒有辦法解決。

　　從短期看，中國處在住宅的短期時代，這個觀點是在04年提出來，當(dāng)時整個社會在房地產(chǎn)泡沫論，04年恰恰提出一個短缺論，認(rèn)為房地產(chǎn)不是泡沫而是短缺，價格會漲而是高速上漲，04年提出三年5%的漲幅，現(xiàn)在看來當(dāng)時提法事實比我們的預(yù)期更加快一些，所有的房地產(chǎn)現(xiàn)行指標(biāo)還是處在一個非常低的位置，這預(yù)示未來兩年之內(nèi)住宅的供給量一定是短缺的，現(xiàn)在因為看不到供給量回升的任何跡象，比方說土地的供給，今年上半年看幾個重點城市，土地的供給是完成了計劃很少有超過20%的，北京、上海、廣州、深圳，實際供給只完成計劃供給的個位數(shù)10%幾，在未來的兩年之內(nèi)中國住宅處在嚴(yán)重短缺的狀況。

　　所以，在去年提出一個07、08、09住宅價格翻一倍，現(xiàn)在看有可能這個判斷也就是比較保守，今年的話，在很多城市已經(jīng)大概掌握了40%已經(jīng)到了，還明年后年兩年的時間，三年超過100%，應(yīng)該是可能比較大的，當(dāng)然還有一個短期面臨人民幣升值和流動性的問題，流動性主要是貨幣的供給量，全球來看貨幣供給量都持續(xù)快速增長，中國尤其嚴(yán)重，中國在當(dāng)前有一個特殊情況，一個是外貿(mào)的順差在每個月都很大，每個月都200億美元以上，現(xiàn)在銀行都在上市，融了自有資金，按照資本充足率來賓計算，有大量的資金需要房貸，今年大概上半年60%的銀行信貸增長，這種沖動非常大，還有就是外資銀行，允許在國內(nèi)做人民幣業(yè)務(wù)，必然做的貸款業(yè)務(wù)。

　　這樣的話會導(dǎo)致貨幣供給增加，還一個另外潛在的儲蓄存款，因為現(xiàn)在的居民的儲蓄存款非常高，就是像地上的煊赫一樣，一旦掘口下游的資產(chǎn)價格無疑不大幅度上漲，現(xiàn)在這個社會認(rèn)可一個觀點，就是現(xiàn)在的錢放在銀行里面，三年以后只有50萬，怎么來解決這個問題，只有把錢配置到資產(chǎn)上，才能夠躲過貶值的厄運，如果趨勢為社會所普遍接受，所有的銀行儲蓄一分錢都不剩，按照一般地經(jīng)濟規(guī)律來看，中國GDP10%的增長，銀行存款的利率2%、3%增長，在這樣的情形下，所有的錢都要投資，為什么要把錢放在銀行里面，一定是所有資金都去投資，但是這個趨勢一旦認(rèn)識到，再加上現(xiàn)在資產(chǎn)的價格提高，其實這個趨勢正在形成的過程中，或者剛剛開始形成。

　　未來的這個量非常大，這些都是行業(yè)里的數(shù)據(jù)情況，這個是咱們國家房地產(chǎn)的情況和海外的比較，我認(rèn)為的觀點是中國的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的公司會成為全球的一線地產(chǎn)公司，但是從目前比較來看，差距還是比較大，如果從資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模、利潤規(guī)模、基本上都是幾倍的差距，中國現(xiàn)在目前以萬科為例，和美國最大的幾家地產(chǎn)公司來比，收入相當(dāng)于他們六分之一左右，利潤大概是八分之一左右。

　　中國企業(yè)的成長空間會非常得大，在基本市場地產(chǎn)股為什么在最近一段知道上漲這么快的原因，因為我們提出這個觀點有一定的關(guān)系，我們提出來一個觀點就是未來地產(chǎn)一線的公司，可能成為全球一線的公司，而且這個公司的成長速度，預(yù)測了100%的成長速度，在未來07、08、09年增長每年翻一倍，這個速度應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場的平均的預(yù)期，如果以這個速度增長，所以地產(chǎn)股目前市盈率動態(tài)30倍，今年在50多倍，明年100%成長，后年變成15倍，現(xiàn)在目前地產(chǎn)股的配置是非常低，從長期來看，中國的一線公司成為全球的一線公司，以這種長期的發(fā)展眼光來看，目前的價格仍然非常有吸引力，其實，可以簡單的看，就以萬科為例，歷史上每一年都覺得有價格高，但是每一年的價格上漲，因為企業(yè)在發(fā)展，歷史上萬科每年增長30%的超過，大概10幾年的增長未來的10年增長要提到40%-50%的，所以，房產(chǎn)100%的增長叫偉大的成長，在這樣的行業(yè)背景之下，還有資本市場背景之下，其實，對所有的公司心有多高舞臺就有多大，因為在這個當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的是一個歷史的機遇，一個是資本市場歷史機遇，這個時候任意想象30%-50%，也可以有100%，這些速度都是可行，主要是看企業(yè)的新法，想以什么樣的速度成長，只要你計劃以什么速度成長，就能夠達(dá)到，每一個成長速度都有對應(yīng)的路線，每一種模式都有一種增長速度，要選擇成長速度就要選擇眉一挑的成長路線，當(dāng)前情況下和資本的市場接軌是必然的，必須打成資本市場的通道，才有可能實現(xiàn)這樣的成長性。

　　謝謝大家！

　　鏈接：王德勇簡介

　　王德勇，中信證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員，房地產(chǎn)專業(yè)碩士，9年房地產(chǎn)研究經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)研究金牌分析師?，F(xiàn)就職于中信證券研究部，總監(jiān)，房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員；兼任多家房地產(chǎn)公司顧問、多個協(xié)會理事等。公開發(fā)表文章幾百篇，為多個地方政府提供房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議，為多家房地產(chǎn)企業(yè)提供戰(zhàn)略咨詢；成功參與十幾家房地產(chǎn)公司資本運作，對房地產(chǎn)行業(yè)研究全面、深入，方向判斷準(zhǔn)確，研究獨立性強，跟蹤幾十家房地產(chǎn)上市公司。

　　研究領(lǐng)域主要觀點：

　　2007年：全球地產(chǎn)看中國：心有多高，舞臺就有多大

　　2006年：偉大的成長；房地產(chǎn)資本論

　　2005年：投資性房地產(chǎn)興起正當(dāng)

　　2004年：住宅短缺時代到來

　　2003年：產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整周期到來

　　2002年：國際標(biāo)準(zhǔn)制造中國地產(chǎn)泡沫