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 　　我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產(chǎn)從無到有的歷史與進(jìn)程。

　　>>進(jìn)入2008博鰲房地產(chǎn)論壇專題

　　正文：

　　事實上與我們想象當(dāng)中的梁振英不同，梁振英給我們第一印象頗為爽朗。因而在交流的過程當(dāng)中讓人頗感親切，且有思想深度。

　　作為專業(yè)人士，梁振英先生是最初介入到中國大陸改革開放并向內(nèi)地介紹現(xiàn)代化城市與現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)理念的人士之一。他們興奮于在一個百廢待興的時代，去幫助中國建立一個基于市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這是那個時代一批香港人的想法。

　　歷史賦予了他們這樣的機(jī)會。這種機(jī)會是雙重的，既是中國大陸改革開放帶來的機(jī)會，同樣也是香港回歸祖國帶來的機(jī)會。

　　因此我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)”這樣一個宏大敘事主題的開篇。也許他的獨特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地產(chǎn)從無到有的歷史與進(jìn)程。

DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席梁振英

　　梁振英簡歷

　　學(xué)歷及專業(yè)資格

　　英國Bristol理工學(xué)院(估價及地產(chǎn)管理學(xué)位)

　　英國UniversityoftheWestofEngland榮譽(yù)商業(yè)管理博士

　　香港理工大學(xué)榮譽(yù)商業(yè)管理博士

　　香港測量師學(xué)會資深會員

　　主要職業(yè)

　　DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席

　　現(xiàn)任公職

　　1997年起任行政會議成員，現(xiàn)為行政會議非官守議員召集人

　　全國政協(xié)常務(wù)委員會委員

　　嶺南大學(xué)校董會成員及主席

　　嶺南大學(xué)咨議會成員

　　授勛委員會委員

　　貿(mào)易發(fā)展局服務(wù)業(yè)拓展計劃委員會委員

　　社會服務(wù)

　　“一國兩制研究中心”主席

　　“香港專業(yè)聯(lián)盟”理事會主席

  　　一、歷史會用怎樣的語言來講述這三十年？

　　三十年是一代人的時間，兩代人的距離，我們用于衡量這三十年的標(biāo)準(zhǔn)太多太多。在不同的敘述者的腦海里，對三十年的過程與理解也有太多的不同。梁振英的敘述方式很有趣，與大多數(shù)人想象不同，梁振英并不將自己排除在三十年改革之外，他更愿意對我們講述這三十年來自己親身參與或親歷的這樣一些經(jīng)歷。

　　1980年，測量師出身的梁振英加入由香港專業(yè)人士組成的“促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)協(xié)會”，歷任秘書長、副會長、會長。香港回歸之后，2001年，梁振英在香港成立香港專業(yè)聯(lián)盟并擔(dān)任主席。事實上，在上世紀(jì)80年代到97香港回歸間，梁振英在大部分時間里都是以“專業(yè)人士”的角色參與到香港社會的活動以及香港與大陸的交流之中的。

　　在上世紀(jì)80年代中國城市化起步之初，內(nèi)地各城市的城市規(guī)劃與行業(yè)的制度設(shè)計尚在摸索過程當(dāng)中時，梁振英在其中承擔(dān)的角色是老師與顧問。

　　中國改革開放過程當(dāng)中的制度建設(shè)迄今看起來是一個奇跡。改革開放之初，中國大陸的人們似乎對一個現(xiàn)代化的中國全然沒有理解與概念。大多數(shù)中國人與中國的改革者們只能在一些圖片和電視畫面上看到國外的高樓大廈與整齊的城市規(guī)劃，看到國外富裕的生活。也許就是這種畫面的沖擊力主導(dǎo)了中國的改革——或許從一開始我們所想象的就是目標(biāo)而非背后的制度背景。

　　事實是在所有細(xì)節(jié)的操作過程當(dāng)中，中國改革開放所面臨的所有問題幾乎都是與制度相關(guān)。產(chǎn)品外觀與城市外形或許可以模仿，但是這些表象之后的制度建設(shè)卻是困擾中國改革方向與成敗的關(guān)鍵點。

　　我們驚奇地發(fā)現(xiàn)中國改革開放過程中最初的制度建設(shè)——幾乎所有的最后被確定下來的制度與法規(guī)都是由地方實踐開始，然后被推廣到全國的。

　　在改革開放初期，梁振英等一批香港專業(yè)人士為中國改革開放的制度建設(shè)與實踐提供了詳細(xì)的建議，并將國外先進(jìn)的行業(yè)經(jīng)驗帶入中國。他們最初是在城市義務(wù)從事啟蒙教育與實踐交流的工作，而后當(dāng)他們這些啟蒙教育與實踐交流的成果被推而廣之之后，他們的意見漸漸地被中央認(rèn)知與接受。

　　而梁振英恰恰是從對深圳特區(qū)建設(shè)規(guī)劃的建議當(dāng)中開始，漸漸深入到去參與并幫助中國大陸去建立一個現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的。梁振英是測量師出身，主要從事的是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，因而梁振英最初在的內(nèi)地服務(wù)主要是城市規(guī)劃，而后是部分城市的房地產(chǎn)市場化試點的試驗。時至今日，作為中國政協(xié)常委的梁振英先生已能通過政協(xié)的渠道直接向中央反映自己的意見。因此從另一個層面來講，梁振英先生參與了中國大陸房地產(chǎn)業(yè)從無到有的全部過程，幾乎在每一個中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史性瞬間里，我們都能看到梁振英的影子。

　　《觀點》對梁振英先生的專訪之一：

　　《觀點》：我們知道你們1980年左右已經(jīng)作為專業(yè)人士參與與內(nèi)地的交流了，80年那個時候內(nèi)地和香港發(fā)展之間的聯(lián)系，會是怎么樣的一個互動過程呢？

　　梁振英：80年以前，香港和內(nèi)地的主要關(guān)系就是，內(nèi)地是香港最大的副食品和食水的供應(yīng)者。但從80年開始，香港的廠商就開始把在香港的一部分生產(chǎn)線搬到內(nèi)地去。那時候我過關(guān)去深圳和廣州講課，在隊伍里往往看到一對夫婦拿著一個膠袋，里面放著一些成衣、牛仔褲等半成品拿到深圳去加工，然后帶回來香港。雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的提升也就是從那個時候開始的，用廣東話來說就是“前鋪后廠”的那個階段，香港只是一個內(nèi)地對外的窗口，香港的廠商僅僅是把生產(chǎn)工序及部分生產(chǎn)線帶到內(nèi)地去。那個時候在內(nèi)地的生產(chǎn)還不能完全穩(wěn)定，如果突然之間內(nèi)地出了什么狀況，比如說

　　牛仔褲、T恤等質(zhì)量不過關(guān)，就馬上拿回來在香港生產(chǎn)。

　　《觀點》：在80年左右的時候您在內(nèi)地主要做一些什么樣的工作？

　　梁振英：講課。

　　《觀點》：主要是講什么課呢？

　　梁振英：主要是講一些土地規(guī)劃和土地經(jīng)濟(jì)，香港有一幫專業(yè)人士，20幾個人，成立了“專業(yè)人士促進(jìn)現(xiàn)代化協(xié)會”，國家提出了“四個現(xiàn)代化的”目標(biāo)，我們就幫國家，以我們有限的力量能幫多少就幫多少。那時候深圳剛成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，我們就去幫忙做規(guī)劃，人口指標(biāo)是30萬人，但當(dāng)時深圳只有兩萬人不到，完全沒有公路，完全沒有汽車，我們在深圳騎的是自行車，吃飯時還要用糧票。所以現(xiàn)在我開玩笑說，現(xiàn)在深圳的人口有一千萬了吧，今天深圳城市的一些地段堵車啊，還有一些不規(guī)范、不合理的城市布局可能就是當(dāng)時我們的失誤吧。

　　當(dāng)時蛇口設(shè)立了一個工業(yè)區(qū)，它打破了過去的用人制度，全面公開招聘。在蛇口做了一個培訓(xùn)中心，那時候蛇口沒有口岸，沒有船，我們是坐火車去深圳，再從從深圳乘車到蛇口，大概要走兩個小時，那時候還沒有回鄉(xiāng)證，所以我們進(jìn)去就要拿回鄉(xiāng)介紹書去公安派出所去蓋章，當(dāng)時深圳只有唯一的一個口岸是可以進(jìn)出的，早上9點開，晚上5點就停了，所以就必須住一晚上。當(dāng)天來回根本不能干事情，我們在深圳住過僑社，睡過軍用床，蛇口的那個地方也沒有住宿的。現(xiàn)在整個深圳可以拆的地方都拆了，只有華僑旅社還沒有拆，大概有四五層高。一個月前我坐火車時還看見，不知道為什么現(xiàn)在沒有拆，開玩笑說，是不是要為我們這些頭一批到深圳，住過僑社的人留個紀(jì)念。到深圳后，他們從深圳開車?yán)覀?，深圳的西部和蛇口之間有一段路，不知道那時候誰和誰鬧矛盾，路沒有修好，所以車開的時候顛簸得比較厲害。蛇口小山坡上面有一間石頭房子，大家叫它“延安大學(xué)”，說明是一個改革根據(jù)地。那個時候我們在石頭房子里面講課，講香港的情況，香港的法律制度，金融和土地經(jīng)濟(jì)等，那個時候我們也就給房地產(chǎn)政策提供了一些建議。

　　《觀點》：其實我很感興趣的是在您最開始和中國大陸打交道的時候，他們真的對改革開放充滿激情嗎？

　　梁振英：一部分人吧，這么大的一個國家要轉(zhuǎn)一個方向很不容易，過去一百多年中國人也不斷地革命，不斷地改革，但是也不是每一次都成功，在當(dāng)中我們吃了不少苦頭，從1978年到1980年開始在當(dāng)?shù)刂v一些新的觀念，新的做法，當(dāng)中有相當(dāng)一部分人抱懷疑態(tài)度，我覺得完全正常。要有一個過程，一步一步來。

　　《觀點》：在剛開始的時候您介紹國外的房地產(chǎn)經(jīng)驗到國內(nèi)，起到了什么樣的作用。

　　梁振英：應(yīng)該說有作用吧，我舉一個簡單的例子，到80年代中，還有很多內(nèi)地的官員說，到底是地跟房走還是房跟地走，這里面有兩層意義，就是房屋和土地主管部門之間誰主導(dǎo)誰的意義。另一方面還有產(chǎn)權(quán)法律上的意義。過去我們國家在習(xí)慣上土地和房子是可以分開的。這個有當(dāng)時的社會的歷史原因，因為我們當(dāng)時的生產(chǎn)力低，農(nóng)民的房子很簡單的，而且在當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來說，地價要比建筑費用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人關(guān)心的不是地，而是建材，地沒所謂，搬家就是搬房子，搬建材。那個時候地權(quán)和房子的產(chǎn)權(quán)是分開的，但這樣一個產(chǎn)權(quán)制度是落后的。我們那個時候到內(nèi)地講課，要做的就是介紹一些先進(jìn)的產(chǎn)權(quán)制度理念。把人家一些先進(jìn)的東西帶進(jìn)去了，這樣的例子不少。

　　《觀點》：現(xiàn)在國內(nèi)的70年房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度是你們提出的意見嗎？

　　梁振英：我們談了一些很多外面的經(jīng)驗，香港在這方面的經(jīng)驗還是蠻值得參考的，比如說在英國永久的產(chǎn)權(quán)值錢，短于一百年的就明顯有價差，在外國有這么一個傳統(tǒng)，在心理上永久產(chǎn)權(quán)比較值錢，但是要算的話，實際上70年以上的產(chǎn)權(quán)價值跟永久產(chǎn)權(quán)應(yīng)該差不多。在香港，比如說現(xiàn)代化的辦公樓、購物大廈等，在全世界來說都比較先進(jìn)的，也就是50年的產(chǎn)權(quán)，并不妨礙開發(fā)商投資興建大樓，所以我們國家土地問題也好，其它方面的問題也好，要參考學(xué)習(xí)外面的做法，就要學(xué)習(xí)好的。

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　　注：本文刊登于《觀點》雜志2008年5月博鰲房地產(chǎn)論壇特刊