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 　　我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”這樣一個(gè)宏大敘事主題的開(kāi)篇。也許他的獨(dú)特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國(guó)改革開(kāi)放這三十年，看清楚中國(guó)房地產(chǎn)從無(wú)到有的歷史與進(jìn)程。

　　>>進(jìn)入2008博鰲房地產(chǎn)論壇專題

　　正文：

　　事實(shí)上與我們想象當(dāng)中的梁振英不同，梁振英給我們第一印象頗為爽朗。因而在交流的過(guò)程當(dāng)中讓人頗感親切，且有思想深度。

　　作為專業(yè)人士，梁振英先生是最初介入到中國(guó)大陸改革開(kāi)放并向內(nèi)地介紹現(xiàn)代化城市與現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)理念的人士之一。他們興奮于在一個(gè)百?gòu)U待興的時(shí)代，去幫助中國(guó)建立一個(gè)基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上的現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這是那個(gè)時(shí)代一批香港人的想法。

　　歷史賦予了他們這樣的機(jī)會(huì)。這種機(jī)會(huì)是雙重的，既是中國(guó)大陸改革開(kāi)放帶來(lái)的機(jī)會(huì)，同樣也是香港回歸祖國(guó)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

　　因此我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”這樣一個(gè)宏大敘事主題的開(kāi)篇。也許他的獨(dú)特觀察和寬闊視野能讓我們更加看清楚中國(guó)改革開(kāi)放這三十年，看清楚中國(guó)房地產(chǎn)從無(wú)到有的歷史與進(jìn)程。

DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席梁振英

　　梁振英簡(jiǎn)歷

　　學(xué)歷及專業(yè)資格

　　英國(guó)Bristol理工學(xué)院(估價(jià)及地產(chǎn)管理學(xué)位)

　　英國(guó)UniversityoftheWestofEngland榮譽(yù)商業(yè)管理博士

　　香港理工大學(xué)榮譽(yù)商業(yè)管理博士

　　香港測(cè)量師學(xué)會(huì)資深會(huì)員

　　主要職業(yè)

　　DTZ戴德梁行亞太區(qū)主席

　　現(xiàn)任公職

　　1997年起任行政會(huì)議成員，現(xiàn)為行政會(huì)議非官守議員召集人

　　全國(guó)政協(xié)常務(wù)委員會(huì)委員

　　嶺南大學(xué)校董會(huì)成員及主席

　　嶺南大學(xué)咨議會(huì)成員

　　授勛委員會(huì)委員

　　貿(mào)易發(fā)展局服務(wù)業(yè)拓展計(jì)劃委員會(huì)委員

　　社會(huì)服務(wù)

　　“一國(guó)兩制研究中心”主席

　　“香港專業(yè)聯(lián)盟”理事會(huì)主席

　　二

　　迄今為止我們已經(jīng)很難去想象梁振英先生這樣一批人在中國(guó)大陸改革開(kāi)放之初是否能預(yù)見(jiàn)到三十年后會(huì)是什么樣的一個(gè)中國(guó)了。

　　事實(shí)上作為理工科出生的梁振英與大多數(shù)香港專業(yè)人士一樣，一方面他們期望著將最為先進(jìn)的制度與理念帶到中國(guó)大陸，另一方面在城市這樣一些具體規(guī)劃建議面前，他們依然難以想象到中國(guó)大陸的改革開(kāi)放會(huì)給中國(guó)城市在二十世紀(jì)末帶來(lái)怎樣滄海桑田的巨變。

　　梁振英先生在接受我們采訪時(shí)開(kāi)玩笑說(shuō)：“今天深圳堵車定然是我們的罪過(guò)，因?yàn)楝F(xiàn)在深圳有1000萬(wàn)的人口。”

　　梁振英當(dāng)年曾作為顧問(wèn)參與深圳特區(qū)城市建設(shè)的規(guī)劃，并對(duì)當(dāng)時(shí)深圳市政府規(guī)劃30萬(wàn)人口的城市規(guī)模感到不可思議，他們問(wèn)當(dāng)時(shí)的深圳市政府，這三十萬(wàn)人口從哪里來(lái)？當(dāng)時(shí)深圳只有兩萬(wàn)人口。

　　但誰(shuí)又能預(yù)測(cè)到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程會(huì)達(dá)到今天的程度？今天看來(lái)，即便是當(dāng)年深圳30萬(wàn)的人口規(guī)劃依然是保守的。

　　但在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與房產(chǎn)流通制度的設(shè)計(jì)上，梁振英先生顯然認(rèn)為將房屋產(chǎn)權(quán)控制在100年以內(nèi)是比較合理與現(xiàn)代的做法，相反永久性產(chǎn)權(quán)的做法越來(lái)越會(huì)被否定。梁振英認(rèn)為在不妨礙房屋產(chǎn)權(quán)流通的情況之下，100年以內(nèi)的產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)是合理的。

　　也許中國(guó)改革開(kāi)放魅力就在于他總是在不斷的沖突與矛盾當(dāng)中尋找到前進(jìn)的道路，放在大的時(shí)代背景之下，任何制度設(shè)計(jì)的考慮或許都會(huì)在實(shí)踐當(dāng)中都會(huì)遇到新的問(wèn)題。傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)以及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)的制度與新的事物不斷的產(chǎn)生沖突，新的制度就在其中甚至扭曲地發(fā)展起來(lái)了。

　　這樣的發(fā)展模式是一種可敬的發(fā)展模式，一方面基于當(dāng)初的制度設(shè)計(jì)者與制度建議者也無(wú)法預(yù)想中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)在這波瀾壯闊三十年里的發(fā)展；另一方面，在制度設(shè)計(jì)的選擇及評(píng)估上，也許更應(yīng)該考慮的是制度本身應(yīng)該放到一個(gè)真實(shí)市場(chǎng)中自由地去驗(yàn)證。

　　例如，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的建立，在后來(lái)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中遇到的諸多問(wèn)題，是梁振英等當(dāng)初制度的建言者和制定者們所沒(méi)有預(yù)想到的?？少F的是，作為專業(yè)人士的梁振英在這樣的時(shí)候會(huì)主張去做技術(shù)性的修正。也即在一個(gè)基本制度建立起來(lái)之后，不斷地在現(xiàn)實(shí)過(guò)程中，根據(jù)遇到的問(wèn)題予以修正，以達(dá)到理想的效果。事實(shí)上，中國(guó)改革所遵循基本的原則恰恰就是這樣一條道路。

　　在大多數(shù)時(shí)候，梁振英會(huì)用效果來(lái)評(píng)估制度本身，例如說(shuō)他始終強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)重要的效果評(píng)估是市場(chǎng)的流通效率。同樣評(píng)論房地產(chǎn)行業(yè)的制度就是要評(píng)估土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)的流通效率，因而制度修正的最終目的就是促進(jìn)市場(chǎng)的效率及優(yōu)化市場(chǎng)的資源配置功能。因而制度本身需要完善，梁振英頗為意味深長(zhǎng)的說(shuō)：“未來(lái)的路還很長(zhǎng)，同志仍需努力。”

　　無(wú)論如何，在改革開(kāi)放之初，梁振英兩個(gè)判斷是核心的。其一，他認(rèn)為改革是中國(guó)人下了決心要做好的；其二，中國(guó)需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　以下是《觀點(diǎn)》對(duì)梁振英先生的專訪：

　　《觀點(diǎn)》：但我們發(fā)現(xiàn)很多時(shí)候當(dāng)初的一些制度設(shè)計(jì)可能和后來(lái)的情況會(huì)產(chǎn)生差異。

　　梁振英：有的。自從我當(dāng)了基本法咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)后，過(guò)去十幾年我到內(nèi)地去講課少了，對(duì)具體問(wèn)題的了解也少了。88年開(kāi)始后，香港在回歸路上出了一些曲折，我花在香港問(wèn)題上的時(shí)間比較多，在內(nèi)地的房地產(chǎn)問(wèn)題上的時(shí)間比較少。現(xiàn)在回頭看，我們?cè)趦?nèi)地建議同時(shí)啟動(dòng)的土地使用制度改革和住房制度改革是正確的。住房制度改革讓老百姓擁有自己的房子，房子在市場(chǎng)里面可以流通，部份居民賣掉自己的老房子，買進(jìn)地產(chǎn)商建設(shè)的新房，改善居住條件，地產(chǎn)商賣房子給居民，一部份得款成為向政府買地的錢，政府把錢再進(jìn)行城市土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。政府開(kāi)發(fā)土地賣錢并不是首要目標(biāo)，首要目標(biāo)是要利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面的市場(chǎng)力量來(lái)分配土地的用途，做到“地盡其利”。任何一個(gè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)不流通，就不能發(fā)揮它的最大的效益，土地和樓房一樣，不能流通，就造成浪費(fèi)。

　　1988年搞全國(guó)住房改革的時(shí)候，有人擔(dān)心把房子賣出去給居民，如果價(jià)錢太低，就造成國(guó)有資產(chǎn)流失，那個(gè)時(shí)候這是一個(gè)很大的罪名。我說(shuō)有些房子，到底是資產(chǎn)還是負(fù)債還說(shuō)不清楚，因?yàn)橛行┓孔哟_實(shí)太破了，而且國(guó)家負(fù)責(zé)維修的費(fèi)用很高，怎能說(shuō)這是資產(chǎn)呢。我說(shuō)以我的觀點(diǎn)，最差的房子居民每個(gè)月收的租金連電梯的維修費(fèi)用都不夠，所以說(shuō)把房子以最低的價(jià)錢賣給居民，居民買了以后允許轉(zhuǎn)讓。

　　《觀點(diǎn)》：就是你賣出去了，所得金額有一部分要返還給公家。

　　梁振英：是這樣的，其實(shí)各個(gè)地方可以更靈活。搞住房制度改革，土地制度改革，主因并不是單純的增加政府收入，但是這個(gè)錢可以進(jìn)行良性的循環(huán)，比如修路和市政建議等就非常好，但主要目的還是那一句：要使得土地和樓房可以作為產(chǎn)權(quán)流通。但是現(xiàn)在來(lái)看，相比于硬件建設(shè)，流通這一塊并沒(méi)有完全做好，所以仍需努力。說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)有完全做好，主要有幾個(gè)方面體現(xiàn)：第一個(gè)是我們的市場(chǎng)沒(méi)有建設(shè)好，市場(chǎng)是什么？我們老祖宗已經(jīng)講清楚了，“互易有無(wú)”，就像菜市場(chǎng)一樣，農(nóng)民也好，供貨商也好，把他生產(chǎn)的或者批發(fā)的東西放在市場(chǎng)里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友來(lái)家吃飯，我就去菜市場(chǎng)去看有沒(méi)有一些鮮活的東西去買，價(jià)錢怎么樣，我20分鐘就把我的需求統(tǒng)統(tǒng)滿足了，這市場(chǎng)效率就高。

　　有一些市場(chǎng)，買菜要到城東，買魚到城西，這個(gè)市場(chǎng)的效率就太低了。房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。有一些市場(chǎng)，就算是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高的，比如說(shuō)日本和臺(tái)灣，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率并不高，市場(chǎng)的信息并不集中，找房子和賣房的人要打遭遇戰(zhàn)，造成找房和賣房的過(guò)程長(zhǎng)，而且找到的買方或房子并不理想，就造成很大的浪費(fèi)?，F(xiàn)在內(nèi)地就有這個(gè)問(wèn)題，而且比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)的空置率比較高，部分原因就是炒買，囤地。買回來(lái)之后也不出租、也不賣，讓它漲價(jià)。還有一個(gè)恒久根本原因就是市場(chǎng)效率問(wèn)題。想買房的人找不到人，想賣房子的人也找不到顧客。這個(gè)就是市場(chǎng)效率不高，造成空置，造成大量的房地產(chǎn)浪費(fèi)，這是我們還沒(méi)有做好的一條。我們現(xiàn)在是對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)行為關(guān)注的比較多，比如設(shè)計(jì)、建設(shè)等等。但是進(jìn)入市場(chǎng)之后的問(wèn)題我們關(guān)注的比較少。關(guān)于市場(chǎng)信息的，比如說(shuō)深圳、廣州今天有多少套房子是空著的，社會(huì)上都不知道。比如說(shuō)我是一個(gè)房地產(chǎn)商，我要修公寓、辦公樓，我在設(shè)計(jì)的時(shí)候，有多少公寓在修，市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量如何，這個(gè)我應(yīng)該要搞清楚的，市場(chǎng)信息十分重要。我們?cè)趦?nèi)地講課的時(shí)候，有很多時(shí)候都講到，說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其實(shí)就是訊息經(jīng)濟(jì)。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)還沒(méi)有做到這個(gè)，這些都是我們搞土地制度改革和住房制度改革的人還應(yīng)該要做的事情。

　　《觀點(diǎn)》：其實(shí)以前一直沒(méi)有了解過(guò)您是否參與到城市房地產(chǎn)發(fā)展的顧問(wèn)工作，為很多城市的房地產(chǎn)制度建設(shè)提供了建議？

　　梁振英：我當(dāng)過(guò)幾個(gè)城市的顧問(wèn)，深圳、上海、北京、秦皇島都有，都是沒(méi)有費(fèi)用的顧問(wèn)。我們這代把一部分的時(shí)間給了國(guó)家，不算什么，我們的上一代很多人把自己的生命也給了國(guó)家。

　　《觀點(diǎn)》：因?yàn)橄愀刍貧w，大多數(shù)中國(guó)大陸人士認(rèn)知梁振英的形象是政治的？

　　梁振英：要是我生在一個(gè)地方，一個(gè)沒(méi)有主權(quán)移交問(wèn)題的城市、一個(gè)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題的國(guó)家，我不會(huì)參加公職，不會(huì)義務(wù)講課，義務(wù)做顧問(wèn)。我們國(guó)家現(xiàn)在還是落后，實(shí)事求是說(shuō)，過(guò)去30年國(guó)家發(fā)展非?？欤墙裉?，從各方面來(lái)看，還是一個(gè)相當(dāng)落后的國(guó)家。

　　我在84年中英談判進(jìn)入尾聲的時(shí)候，開(kāi)始參加香港回歸的工作，準(zhǔn)確地講是84年4月份開(kāi)始的。一般的專業(yè)人士，可以不拋頭露臉，記者不會(huì)跟著。但是政治不一樣，政治上的活動(dòng)，記者要跟著，你有責(zé)任把自己的觀點(diǎn)給民眾講，香港人二十年前時(shí)對(duì)香港沒(méi)有信心，努力做97工作的人往往被看成盲目跟著中國(guó)大陸走。(未完待續(xù))