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　　編者按

　　這是一個房地產(chǎn)企業(yè)大肆融資的時代，從某種程度而言，在目前國家收緊銀根、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)的情況下，能從資本市場順利融資，不啻為這些地產(chǎn)龍頭大膽圈地的原動力。

　　股權(quán)融資雖然增加了企業(yè)長期資本的安全，并提升了當(dāng)前資本結(jié)構(gòu)下的增長速度，但它的前提是企業(yè)能夠以這一資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)的債務(wù)融資。但問題在于，即使企業(yè)能夠通過持續(xù)股權(quán)融資來保持長期資產(chǎn)的安全，但短期負(fù)債結(jié)構(gòu)也能夠維持嗎？

　　或許在近年內(nèi)，房企依然能在高負(fù)債的鐐銬下快樂起舞，而上市房企高估值將是我們不得不接受的現(xiàn)實

　　宏觀調(diào)控已兩年有余，但是在今年7月，全國70個大中城市房價再創(chuàng)新高。龍頭地產(chǎn)股股價更是半年內(nèi)基本都上漲超過1倍多。

　　A股上市龍頭房企近日紛紛落實巨額融資方案，同時跑馬圈地。昔日的行業(yè)領(lǐng)跑者，今日開始成為地價領(lǐng)漲者。一、二線城市的土地儲備正在向優(yōu)勢房企傾斜。

　　兩月內(nèi)上市房企300億買地

　　8月1日，保利地產(chǎn)正式啟動以55.48元/股，公開增發(fā)募資約70億元的增發(fā)計劃，預(yù)計在8月6日披露增發(fā)結(jié)果。這是A股今年以來最大一筆公開增發(fā)融資，無論從募資規(guī)模還是定價上都創(chuàng)了新紀(jì)錄。與此同時，萬科A(000002.SZ)預(yù)計募資100億元的公開增發(fā)議案也已通過證監(jiān)會審核，正蓄勢待發(fā)。

　　而在7月，金地集團(tuán)定向增發(fā)募資金45億元已完成，招商地產(chǎn)(000024.SZ)定向增發(fā)募資23億元的方案已獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)。不到2個月的時間內(nèi)，僅這四家房企就預(yù)計從資本市場獲得238億元的流動資金補充。

　　與此同時，他們的買地速度也在加快。7月，萬科在北京、東莞、南京等地，斥資60億元買入5幅地塊。7月24~31日，保利斥資近72億元，在上海、杭州、長春、北京合計買入大幅地塊。6月28~7月10日，金地在沈陽及武漢，合計斥資21.8億元左右，買入建筑面積超過190萬平方米的兩幅地塊。7月30日，招商地產(chǎn)公告在蘇州購入兩塊土地，總用地面積達(dá)到27.75萬平方米，總價格13.28億元。自此，招商地產(chǎn)躋身為在蘇州土地儲備第二大的深圳開發(fā)商。

　　而在H股市場上獲得外資投行鼎力相助的上市房企也同樣在內(nèi)地頻奪地王。北辰實業(yè)與北京城開聯(lián)合以92億元在長沙拿下“中國地王”，北辰方面要分擔(dān)約73.6億元的地價。7月，富力地產(chǎn)在天津以約50億元的價格競得地塊。華潤亦在武漢以29.74億元取得“地王”。

　　在兩個月左右的時間，內(nèi)地的熱門一、二線城市的上千萬平方米土地儲備，就被這些房地產(chǎn)企業(yè)以總計近340億元的代價，分別納入囊中。其中土地拍賣的樓面地價，從3000余元/平方米至1.5萬元/平方米不等，均創(chuàng)所在區(qū)域的新高。

　　增發(fā)有助降低負(fù)債率

　　在跑馬圈地的背后，上市房企承受的資金壓力不言而喻。以城開聯(lián)合以92億拿下全國地王的北辰實業(yè)為例，其凈資產(chǎn)在2006年底為80億元左右，這塊“地王”的地價已超過其凈資產(chǎn)。在2006年北辰通過發(fā)行企業(yè)債及A股IPO，合計獲得50.17億元的流動資金，但是這些募集資金按募資公告，必須全部用于北京奧運項目的建設(shè)以及北辰大廈的開發(fā)。根據(jù)其年報顯示，北辰2006年底長期負(fù)債19.37億元，流動負(fù)債45.25億元，其他收入加上北辰2006年實現(xiàn)的營業(yè)收入，它在2006年底的現(xiàn)金流也只有51.11億元。買下“地王”之后，資產(chǎn)負(fù)債率驟然提升。

　　而根據(jù)拍賣協(xié)議，北辰在8月5日前，必須向長沙市政府支付約51.52億元的首期款，余下22.08億元及稅費必須在明年8月31日前繳清。因此，北辰方面對媒體表示，“資金的籌措還在進(jìn)行中，在某種意義上還沒有對外披露的必要。”

　　再以剛剛增發(fā)成功的金地為例，金地方面的數(shù)字顯示，在增發(fā)成功后，金地的資產(chǎn)負(fù)債率由2006年底的66.8%降至47.2%，也進(jìn)一步提高了未來的債務(wù)融資能力。聯(lián)合證券認(rèn)為，公司業(yè)績增長將明顯提速。如果維持目前的資本結(jié)構(gòu)，公司再融資可支持300萬平方米的新增項目儲備，則年底公司在建及儲備項目建筑面積可突破1000萬平方米，從而為開發(fā)量的上升提供保障。

　　但是，即使增發(fā)成功，金地的高負(fù)債、高增長狀態(tài)還是會持續(xù)下去。今年全年金地在全國合計11個項目開工在即，總投入資金超過186億元。在定向增發(fā)成功后，金地宣布以其中38.8億元將用于北京金地中心等11個項目的開發(fā)建設(shè)投資和償還項目借款；5.77億元用于補充公司項目開發(fā)流動資金，包括用于項目拓展及項目開發(fā)。加上其2006年銷售收入51.1億元，金地手中可動用的現(xiàn)金流也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足需要。如果再把金地今年打算在土地儲備方面的投入加上，年底金地依然可能出現(xiàn)比較高的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　但是金地方面對記者表示，其實186億元總投資是把各個項目進(jìn)行了羅列得出的數(shù)字，實際開發(fā)過程中缺口并沒有那么大。因為本身每個項目是滾動開發(fā)，有了項目回款后，開發(fā)投資的峰值就會降低，總的投資額可能也就在120億~130億元。

　　相比金地，或許保利地產(chǎn)和萬科的狀況更為典型。在增發(fā)完成后，保利地產(chǎn)的財務(wù)總監(jiān)表示，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率將降低到60%左右。而根據(jù)2006年的年報顯示，保利在2006年底的資產(chǎn)負(fù)債率接近75.71%。保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊更表示，增發(fā)完成后，加上銷售收入，保利將獲得近200億元的現(xiàn)金流。

　　萬科在去年三季度，其資產(chǎn)負(fù)債率曾經(jīng)達(dá)到歷史最高水平的72.1%，但是在去年四季度完成的42億元定向增發(fā)，使其資產(chǎn)負(fù)債率降低到65.6%。雖然萬科在今年計劃開工面積和竣工面積分別約637萬平方米和575萬平方米，并增加1000萬平方米的土地儲備，而且目前主要是進(jìn)入地價較高的一、二線城市中心，但是預(yù)計在百億元增發(fā)完成后，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率還是會達(dá)到合理水平，不至于超過警戒線。